房屋拆迁的三个重要阶段，征收拆迁补偿标准需要了解国务院第590号令定义，

房屋拆迁的三个重要阶段，征收拆迁补偿标准需要了解国务院第590号令定义,

国有土地上的房屋征收是指为了公共利益的需要，征收国有土地上的单位和个人的房屋，并对被征收房屋的所有人给予公平补偿的行政行为。征收程序一般包括：征收方做出征收决定；征收补偿部门对被征收人进行补偿；实施三个阶段的搬迁。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，为规范政府征收行为，维护被征收人的合法权益提供了重要保障。

一、征收决定的作出

征用的决定需要基于公共利益的需要

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收主体作出的房屋征收决定必须基于维护国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。征用城市房屋必须基于公共利益的需要。从我国的现状来看，工业化和城市化是经济社会发展和国家现代化的必然趋势，是公共利益的重要体现。为了保护公民的合法私有财产，2004年中国宪法修正案规定，只能根据“公共利益”的需要并按照法定程序进行征收或征用。这表明公共利益征收和商业开发征收相混淆的拆迁模式已经成为历史。

政府是公共利益征收的唯一补偿主体

过去，开发商向当地建设部门申请拆迁许可证，经批准后，开发商实施拆迁。为了追求利润，开发商会尽可能压缩补偿标准，这最终会导致被拆迁人和被拆迁人之间矛盾的激化。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，地方人民政府是征收和补偿的唯一主体。政府部门负责房屋征收和补偿，禁止建设单位参与拆迁活动，以防止任何单位或个人以暴力、威胁或中断供水、供热、供气、供电和道路交通的方式强迫被征收人搬迁。

过去，开发商实施拆迁时，需要行政机关向拆迁工人发放拆迁许可证。一旦拆迁补偿协议没有达成，政府可以做出有利于拆迁工人的拆迁裁决，但政府没有承担责任，这导致了日益激烈的拆迁矛盾。但是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了拆迁许可的方式，所有国有土地上的房屋征收都变成了政府行为，政府对此负有责任。被征收人对政府征收决定不服的，可以进行行政复议或者行政诉讼。因此，政府的责任增加了。一旦出现问题，责任主体非常明确，政府将慎重对待房屋征收与补偿工作。这样，从制度上保证了征收与补偿的规范化。

二、对被征收人进行补偿

征收补偿标准

房屋征收中应给予多少补偿是人们最关心的问题，它直接关系到人民的切身利益。此外，拆迁引发的矛盾主要集中在补偿标准和补偿是否公平上。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

该条规定了赔偿的时间和标准。时间为房屋征收决定公告日，标准不低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是被征用者最关心的一点。以市场价格为补偿标准，确保被征收人的基本利益。这不仅包括房屋补偿，还包括土地使用权补偿。这可以确保被征用者的生活条件得到改善，他们的生活水平不会降低。

被征收人通过协商选择评估机构

房屋价值评估由政府指定的评估机构进行，或者由开发商与被征收人协商决定，有的甚至由开发商指定的评估机构进行，这导致很多被征收人不信任评估机构，被征收人没有选择权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；如果谈判失败，将通过多数决定和随机选择来决定。”这极大地维护了被征收人的权益，有利于住房评估的公平和公正。它打破了以往一刀切的评价局面，从根本上解决了误判、漏判、低估等众所周知的错误且无法改变的不公平现象，使评价更贴近实际，更公平、更科学。

被征收人有权选择补偿方式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条：“被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换。”货币补偿和房屋产权调换是两种法定补偿方式。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见中，明确规定可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者货币补偿和房屋产权调换相结合。但最终通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》只规定被征收人可以选择货币补偿或房产产权调换，而删除或实施了货币补偿与房产产权调换相结合的形式。

这就带来了一个解释上的问题：被征收人能否根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》选择货币补偿和房屋产权调换的补偿方式？答案应该是肯定的，被征收人有权选择补偿方式，房屋征收部门应尊重被征收人的选择。在可能的补偿方式中，被征收人有权选择单一货币补偿方式、单一房屋产权调换补偿方式、货币补偿与房屋产权调换相结合的补偿方式。无论选择单一补偿方式还是组合补偿方式，只要不违反公平补偿原则，不过度增加补偿成本，房屋征收部门都没有理由拒绝。

三、实施搬迁

被征用的房屋应在搬迁前得到补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定：“实施房屋征收应当先补偿后安置。”并进一步明确“在作出房屋征收决定前，征收补偿费应当全额缴纳，专户储存，专款专用。”对于建设单位以前实施的补偿，很容易出现推诿、拖欠等不负责任的情况。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确表示，建设单位现已被政府取代，政府也需要满足这一要求，以确保在搬迁前补偿到位。政府赔偿不仅增加了公信力，也使被征收人感到放心，也有利于依法征收的顺利进行

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内容审核：李静律师

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