商品房拆迁补偿和公摊，拆迁补偿中，安置面积到底包不包含公摊面积

商品房拆迁补偿和公摊，拆迁补偿中，安置面积到底包不包含公摊面积

一、拆迁补偿中，安置面积到底包不包含公摊面积

拆迁补偿中的安置面积是否包含公摊面积，这主要取决于具体的拆迁政策和补偿方案。一般来说，在城市拆迁中，安置房通常是包含公摊面积的，因为这与商品房的实际情况相符，商品房本身就包含了公摊面积。然而，在农村拆迁中，情况可能有所不同，农村拆迁安置房可能不包含公摊面积。

一、城市拆迁安置

在城市拆迁中，补偿的安置房一般会包含公摊面积。这是因为城市的住宅楼通常都有公共部分，如电梯井、楼梯间、公共门厅等，这些部分的面积是需要所有业主共同分摊的。因此，在拆迁补偿时，为了保障被拆迁人的居住条件不降低，通常会按照包含公摊面积在内的建筑面积进行补偿。

二、农村拆迁安置

在农村拆迁中，由于农村的住宅多为独栋或联排房屋，很少有公共部分需要分摊，因此拆迁安置房可能不包含公摊面积。农村拆迁补偿通常是根据被拆迁房屋的实际建筑面积进行计算的，这个面积一般不包括公摊面积。

总的来说，拆迁补偿中的安置面积是否包含公摊面积，需要根据具体的拆迁政策和补偿方案来确定。被拆迁人在签订拆迁补偿协议前，应详细了解补偿方案中关于安置面积的计算方式，以确保自己的权益得到保障。如有疑问或争议，建议及时咨询专业律师或相关政府部门。

二、农村拆迁安置房有没有公摊面积

法律分析：

包含。

建筑面积里面包含室内面积和公摊面积，国家征收房屋是以建筑面积为赔偿标准的，这是最根本的赔偿标准，地方法规有可能会有差别。

这个要视具体情况而定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

《中华人民共和国民法典》第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

三、拆迁补偿中安置面积包不包含公摊面积

超过协议面积的拆迁安置安置房虽然具有特殊性，但可以参考商品房属性的房屋发生实际面积大于协议面积的，应当按照国家现有法律规定处理(以3%为界)，由产权人买单，超过3%以上的部分，由出卖人承担。

差价结算以等价交换的原则进行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。

相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。

但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。

一、安置房过户申办材料：

1、开发商名下的房产证原件。

2、开发商的法人委托书。

3、拆迁前个人房产证原件或房产证注销证明。

4、被安置人身份证复印件。

5、拆迁安置协议。

6、房屋移转过户申请书。

7、房屋权属登记申请书。

8、测量分户平面图。

9、如被拆迁人死亡，应提供死亡证明和代理人证明及代理人身份证复印件。

二、有宅基地的房子拆迁政策：

1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。

“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。

农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。

在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。

2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：

一是货币补偿，二是置换补偿。

3、现行的土地管理法第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。

计算公式为：

房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、拆迁安置房超出安置面积

所谓“公摊面积”，指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

对于公摊面积算不算房屋拆迁安置面积，法律并没有明确规定。

但拆迁有一个重要的原则即“拆迁不能降低被拆迁人原有的生活居住水平”。

根据该原则，拆迁前有公摊面积的，安置房也应当提供至少等同的公摊面积。

拆迁前没有公摊面积的，安置房的套内面积和被拆迁房屋的建筑面积比例不得低于1：

1。

另外，虽然法律没有明确规定公摊面积算不算房屋拆迁安置面积，但部分省市有自己的规定，如《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款规定，对被征收房屋的公摊面积按照1：

1调换，安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。

住改非”是指将国有或集体土地上的住宅用作商铺进行经营的行为。

根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》四第二款“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿……”之规定，对于已经依法取得营业执照的住改非房屋，结合经营情况、经营年限、纳税情况等给予适当补偿。

五、公摊面积算不算房屋拆迁补偿安置面积？

所谓“公摊面积”，指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

对于公摊面积算不算房屋拆迁安置面积，法律并没有明确规定。

但拆迁有一个重要的原则即“拆迁不能降低被拆迁人原有的生活居住水平”。

根据该原则，拆迁前有公摊面积的，安置房也应当提供至少等同的公摊面积。

拆迁前没有公摊面积的，安置房的套内面积和被拆迁房屋的建筑面积比例不得低于1：

1。

另外，虽然法律没有明确规定公摊面积算不算房屋拆迁安置面积，但部分省市有自己的规定，如《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款规定，对被征收房屋的公摊面积按照1：

1调换，安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。

住改非”是指将国有或集体土地上的住宅用作商铺进行经营的行为。

根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》四第二款“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿……”之规定，对于已经依法取得营业执照的住改非房屋，结合经营情况、经营年限、纳税情况等给予适当补偿。

六、拆迁补偿中，安置面积到底包不包含公摊面积?

法律分析：

包含。

建筑面积里面包含室内面积和公摊面积，国家征收房屋是以建筑面积为赔偿标准的，这是最根本的赔偿标准，地方法规有可能会有差别。

这个要视具体情况而定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

《中华人民共和国民法典》第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

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文章来源参考：头条-商品房拆迁补偿和公摊，公摊面积算不算房屋拆迁补偿安置面积？

内容审核：陈丽芳律师

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