2023-2025 拆迁审计，鑫某公司、威某公司租赁合同纠纷案上诉二审改判详细

2023-2025 拆迁审计，鑫某公司、威某公司租赁合同纠纷案上诉二审改判详细

一、鑫某公司、威某公司租赁合同纠纷案上诉二审改判详细

改判要点：虽然双方签订的最后一份租赁协议中约定，鑫某公司在合同到期时必须无条件搬空所有设施财物，但该约定仅是对搬迁时房屋腾空义务的约定，并未涉及拆迁过程中拆迁款项的分配问题，并不排除鑫某公司取得设备搬迁费的权利。因天某公司与鑫某公司实为同一家企业，且天某公司在诉讼中明确表示由鑫某公司向威某公司主张设备搬迁费，加之鑫某公司转租部分的次承租人只能基于合同相对性向鑫某公司主张拆迁利益，而无法直接向威某公司主张拆迁利益，因此，如果某某街道向威某公司支付的拆迁补偿款中包含对承租人和次承租人的补偿，则鑫某公司作为承租人有权获得该补偿，并负有在次承租人主张相应拆迁补偿时直接与次承租人进行结算的义务。

鑫某公司因与威某公司租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2023)苏0281民初5852号民事判决，向中院提起上诉。

鑫某公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或者发回重审；本案一审、二审诉讼费用由威某公司承担。事实和理由：1.其公司有资格享受相应的征收补偿利益。承租人作为房屋实际使用人应当根据具体情况酌情享有拆迁中的经营性损失补偿。拆迁协议并非双方协商的结果，协议中各个补偿项目金额来源于拆迁部门委托的权威评估机构，设备搬迁损失补偿款基于承租人的物品而产生，应当认定为对承租人的补偿。评估表中的物品一旦搬迁就会发生损失，且其公司确实在2022年11月26日之前陆续完成了全部物品搬迁，必然产生搬迁费用。2.拆迁部门在2013年就公布了征收补偿方案，进行了损失补偿评估，征收补偿法律关系已经形成，不因之后租赁期限届满而消灭。本案双方租赁关系稳定存续，因受拆迁影响才最终在最后一份租赁合同到期后未续约，不能因实际拆迁发生在租赁合同到期之后就认为承租人没有搬迁损失。

威某公司辩称，1.鑫某公司在2021年6月就将涉案厂房转租给浩某公司，鑫某公司在拆迁之前已不在涉案厂房经营，故鑫某公司没有实际的搬迁损失。2.根据双方签订的租赁协议约定，租期届满搬迁是鑫某公司的义务，搬迁费用应也由鑫某公司自行承担。3.拆迁发生在租赁期限届满及次承租人搬迁之后，是否拆迁与鑫某公司无实际关联。4.威某公司与政府之间关于拆迁补偿的约定仅与双方有关，与鑫某公司无关。请求驳回上诉，维持原判。

鑫某公司向一审法院起诉请求：1.判令威某公司支付搬迁损失补偿款186650元；2.本案诉讼费用由威某公司承担。

一审法院经审理认定事实如下：

自2009年8月起，鑫某公司长期租赁威某公司位于江阴××镇××路××号的厂房。2022年4月18日，威某公司（甲方）与鑫某公司（乙方）签订最后一份租赁协议，该协议约定,甲方将镇澄路xxxx号厂区内4000平米车间、办公楼、门卫及空地租赁给乙方使用，租赁期限为半年，从2022年4月18日开始至2022年10月17日止，到期不再续租。乙方在租赁期间不得擅自租赁给第三方，未经甲方同意的第三方租户，甲方一概不认可，由此产生的一切后果都由乙方承担。合同有效期至2022年10月17日，到期时乙方必须无条件的搬空所有设施财物及垃圾，还原甲方原有的设施及场所。至2022年10月18日把大门钥匙交还给甲方。如果到期未能收房，拖延一天则按原租金的一倍收取租金。以上协议内容为打印，在该协议尾部，另以手写方式进行了添加，内容为“注：租期延长，按政府拆迁文件为准，乙方无条件配合！”。上述合同自动履行终止后，双方未续签合同。

2022年9月13日，江阴市某某办事处（甲方、以下简称某某街道）与威某公司（乙方）签订拆迁协议书，该协议书约定设备搬迁费为548710元[含天某公司（以下简称天某公司）名下设备搬迁费186650元]，本协议签订后，乙方应于2022年11月10日前，将该企业及企业内租赁企业的所有设备、物资、办公设施搬离待拆，该企业职工由乙方自行消化解决，所涉及的所有用工矛盾由乙方负责解决。原有建筑物由甲方负责拆除，但乙方应保持门窗完好。2022年11月26日，上述案涉厂房完成搬迁清场。本案审理过程中，鑫某公司未提供将部分厂房转租给次承租人和租赁合同到期后实际产生设备搬迁费用的相关证据。

另查明，2013年，因威某公司位于江阴××镇××路××号厂区地块计划拆迁，属地政府部门委托评估机构对天某公司设备搬迁损失进行了评估，评估基准日为10月15日，机器设备搬迁损失清查评估表中载明评估值为186650元。2023年3月10日，天某公司出具情况说明，说明他公司与鑫某公司是关联企业，即一套班子两块牌子，因2013年10月份拆迁部门进行机器设备搬迁损失清查评估时是以他公司的名义进行登记，而与出租方威某公司签订租赁合同的是鑫某公司，因此，他公司同意由鑫某公司向出租方主张拆迁部门支付的搬迁损失补偿款186650元，并且承诺他公司绝不重复向出租方主张该权利。本案审理过程中，威某公司认可天某公司与鑫某公司实为同一家企业，2022年9月13日签订的拆迁协议中所涉其位于江阴××镇××路××号厂区的设备搬迁费亦是在2013年属地政府部门委托评估机构出具的评估值基础上进行商定。

上述事实，有租赁协议、拆迁协议书、拆迁审计汇总表、搬迁损失清查评估表、照片等证据及当事人陈述在卷予以佐证。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，依法成立的合同，除法律另有规定外，仅对当事人具有约束力。本案中，威某公司与鑫某公司之间订立的租赁合同成立有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在上述租赁合同履行期间，鑫某公司认可自2021年6月起即将所承租的约2000平方米的厂房进行了转租，威某公司在签订最后一份租赁合同时亦已知道承租人事实上已经进行了转租，但未在法律规定的期限内解除租赁合同或提出异议，并仍续签了租赁合同，应视为出租人同意转租，但转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。因此，无论是承租人，还是次承租人，主张权利均不能超出威某公司与鑫某公司所签订的租赁合同约定的范围。

某某街道对江阴××镇××路××号房屋予以征收后依据相关规定对被征收房屋所有权人威某公司进行拆迁补偿。虽然拆迁协议书中约定的设备搬迁费补偿标准采用了依2013年承租人租赁案涉厂房时在场设备核定的数据，而未按照拆迁时发生的设备搬迁费进行据实补偿，但不能因此就认定是对承租人的补偿。因为，相应设备搬迁费仍是基于被征收房屋所有权所产生的拆迁利益，上述补偿方案也是拆迁协议双方当事人协商的结果，承租人鑫某公司并不是案涉拆迁补偿的对象，不享有依据征收补偿法律关系产生的权利义务。

对于威某公司是否应向鑫某公司转移支付案涉厂房因拆迁取得的相应设备搬迁费，基于债的相对性，需根据双方订立的租赁合同来确定。在威某公司与鑫某公司订立最后一份厂房租赁合同时，双方已经预见到案涉厂房可能会发生拆迁，故缩短租期约定为半年，但并未对出租人因拆迁取得设备搬迁补偿费后再分配归承租人作出特别约定，仅约定了租赁合同到期后承租人无条件搬迁。虽然，该约定并不能排除承租人可以获得因拆迁产生的设备搬迁费，且签订拆迁补偿协议发生在租赁合同履行期间内，但上述租赁合同确系自然履行终止，并未因拆迁导致租赁合同提前解除或转场继续履行而产生租赁合同约定之外的设备搬迁费用，出租人也未构成违约，故无论是发生全部转租或是部分转租，承租人或次承租人所产生的设备搬迁费，皆是因租赁合同到期后产生的搬离费用，该设备搬迁费用在租赁合同中已约定由承租人承担，应当从约定。故案涉拆迁对承租人未造成设备搬迁损失。另，鑫某公司也未提供实际支出设备搬迁费用的相关证据。

综上，鑫某公司基于公平原则和损失填平原则要求威某公司支付因拆迁取得的设备搬迁费186650元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百一十九条、第七百一十六条、第七百一十七条、第七百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：驳回鑫某公司的全部诉讼请求。一审案件受理费4034元，由鑫某公司负担。

二审中，双方均未提交新证据。经审理，中院对一审法院已查明事实依法予以确认。

二审另查明，威某公司与鑫某公司签订的第一份租赁协议的期限为2009年10月18日至2014年10月17日。2014年10月18日至2022年10月17日期间，双方签订了数份短期租赁协议，期限半年或一年不等。

本案的主要争议焦点是，鑫某公司是否有权要求威某公司支付设备搬迁费186650元。

中院认为，据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，房屋征收的补偿对象是被征收房屋所有权人，房屋承租人不是被征收补偿的主体，不能直接向负责征收行为的政府相关部门主张自己的补偿权利，但并不能据此否认房屋承租人有获得相关补偿款的权利。从设备搬迁费的性质来看，该费用是对设备搬迁、安装的费用，以及对无法恢复使用的设备予以的补偿，补偿对象一般应为设备所有权人，在设备所有权人与房屋所有权人不一致的情况下，该项费用应归属设备所有权人更为适宜。

本案中，威某公司与鑫某公司之间签订的租赁协议合法有效，双方均应按约履行。虽然双方签订的最后一份租赁协议中约定，鑫某公司在合同到期时必须无条件搬空所有设施财物，但该约定仅是对搬迁时房屋腾空义务的约定，并未涉及拆迁过程中拆迁款项的分配问题，并不排除鑫某公司取得设备搬迁费的权利。因天某公司与鑫某公司实为同一家企业，且天某公司在诉讼中明确表示由鑫某公司向威某公司主张设备搬迁费，加之鑫某公司转租部分的次承租人只能基于合同相对性向鑫某公司主张拆迁利益，而无法直接向威某公司主张拆迁利益，因此，如果某某街道向威某公司支付的拆迁补偿款中包含对承租人和次承租人的补偿，则鑫某公司作为承租人有权获得该补偿，并负有在次承租人主张相应拆迁补偿时直接与次承租人进行结算的义务。

威某公司与某某街道于2022年9月13日签订拆迁协议书时，双方达成的补偿金额中设备搬迁费为548710元，其中包括天某公司名下设备搬迁费186650元，该186650元费用标准直接采用属地政府部门计划拆迁时委托评估机构对天某公司设备搬迁损失进行评估的数据。评估基准日为2013年10月15日，拆迁协议书签订时间为2022年9月13日，虽然签订拆迁协议书时实际留存在涉案厂房内的设备发生了部分变化，且存在鑫某公司将部分厂房转租的情形，但该时间点鑫某公司与威某公司的租赁协议并未终止，天某公司及鑫某公司的次承租人尚有设备在涉案厂房运行，且某某街道已另行给予威某公司设备搬迁费362060元，故应当认定该186650元是某某街道基于鑫某公司仍在承租涉案厂房的事实，简单采用之前评估的标准，对鑫某公司承租厂房内设备搬迁造成的损失给予的补偿，并非是对威某公司的补偿。鑫某公司在本案中虽未提供实际支出设备搬迁费用的相关证据，但不能据此否认相关设备在拆迁协议签订后进行搬迁的事实，鑫某公司有权主张相应设备搬迁费。

此外，结合双方在第一份协议到期后又签订数份短期租赁协议，以及最后一份租赁协议中关于“租期延长，按政府拆迁文件为准，乙方无条件配合”的明确约定，可以看出，双方在拆迁前均有维持长期稳定租赁关系的意愿，之所以计划拆迁之后多次签订短期租赁协议，也是为了最终的实际拆迁做准备。且拆迁协议书签订时间点在双方租赁协议存续期间，拆迁事由的发生使得双方无法再续签租赁合同，实际设备所有人需要对机器设备整体搬迁、另租房屋和场地，势必产生相关的各项损失。

综上所述，鑫某公司的上诉请求成立，中院予以支持；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销江阴市人民法院(2023)苏0281民初5852号民事判决；

二、威某公司于本判决发生法律效力之日起二十日内向鑫某公司支付设备搬迁费186650元。

如果威某公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4034元、二审案件受理费4034元，均由威某公司负担。上述费用均由鑫某公司预交，威某公司于本判决发生法律效力之日起二十日内直接给付鑫某公司。

本判决为终审判决。二审案号：（2024）苏02民终382号

《改判研究》主编：韦涛（律师）、陈英（律师助理）整理

二、房屋租赁合同纠纷民事判决书

法律分析：

租赁合同纠纷判决书是法院对于合同纠纷审理之后一种的判决结果，当事人应当按照判决书的结果承担责任，如果对结果有异议的，可以提起上诉。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

三、租赁合同纠纷判决书

法律分析：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

四、租赁合同纠纷案件判决

法律分析:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

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第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

五、租赁合同纠纷案件判决 法律问题

法律分析:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

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第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

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法律依据:

《中华人民共和国民法典》

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第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

六、房屋租赁合同纠纷判决书

法律分析：

租赁合同纠纷判决书是法院对于合同纠纷审理之后一种的判决结果，当事人应当按照判决书的结果承担责任，如果对结果有异议的，可以提起上诉。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

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文章来源参考：头条-2023-2025 拆迁审计，租赁合同纠纷案件判决 法律问题

内容审核：张新律师

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