仪陇县农村宅基地房屋拆迁，最高院最新裁定：非村民买农村房，协议一律无效！

仪陇县农村宅基地房屋拆迁，最高院最新裁定：非村民买农村房，协议一律无效！

一、最高院最新裁定：非村民买农村房，协议一律无效！

近年来，随着城市扩张和农村土地征收，许多人看中农村房屋“价格低、拆迁补偿高”，试图通过购买农民宅基地上的房屋来“博一把”。然而，最高人民法院的最新裁判再次给出了明确答案：非本村村民购买农村房屋的合同无效，基于该合同所签订的拆迁补偿协议同样无效。

案件回顾

黄某并非四川省仪陇县大东村村民，却与村民李某某签订了《关于以房屋抵还借款的协议》，取得了一处农村房屋。后来，当地政府进行拆迁，黄某与政府签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，要求获得安置补偿。

但在诉讼中，法院认定：黄某与李某某的房屋转让违反法律规定，该协议无效。由于取得房屋的根基不合法，后续的拆迁安置协议也失去了效力，最终黄某的补偿请求被驳回。

法院观点

最高院明确指出：

宅基地的房屋买卖不得突破集体成员资格。宅基地属于农村集体经济组织所有，只能分配给本集体成员使用，非本村人员无权购买。

合同效力链条性。黄某取得房屋的合同无效，则基于该合同签订的拆迁安置协议也缺乏合法基础，当然无效。

合法性优先。即便黄某拿到了相关房产管理所的审核通知书，也不能改变其取得房屋行为违法的本质。

法律风险提示

对卖方农民：将宅基地房屋卖给非本村人员，不仅合同无效，还可能涉及违法用地风险。

对买方城镇居民：所谓“农村房子便宜、拆迁稳赚”的想法不可取，合同无效意味着既拿不到产权，也得不到补偿。

对政府征收部门：在安置补偿过程中必须严格审查合同合法性，避免补偿资金流向无权主体。

律师建议

城镇居民切勿通过“借款抵房”“私下协议”等形式购买农村房屋，以免钱财两空。

农民村民如因债务或其他原因想处置宅基地，应考虑转为合法的房屋租赁或其他方式，而非违法买卖。

遇到拆迁补偿时，务必确认自己是否具有合法的集体成员资格和宅基地使用权，否则即便签了协议，也可能最终得不到执行。

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二、未经村委会同意农村房屋买卖是否有效

未经村委同意农村房屋买卖无效。

农村房屋买卖出卖人和买受人必须均是同一村的村民，买受人符合宅基地申请标准，所出售的房屋建造合法、符合当地标准，同时报经集体经济组织批准同意。

【法律依据】《土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；

已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；

已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织经营、管理。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

三、未经村委同意农村房屋买卖是否有效

未经村委同意农村房屋买卖无效。

农村房屋买卖出卖人和买受人必须均是同一村的村民，买受人符合宅基地申请标准，所出售的房屋建造合法、符合当地标准，同时报经集体经济组织批准同意。

一、村委会可以强制收回宅基地吗

村委会不可以强制收回宅基地。

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

宅基地包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地。

宅基地建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：

1、法人或其他组织购买。

2、转让人未经集体组织批准。

3、向集体组织成员以外的人转让。

4、受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

5、转让人拥有二处以上的农村住房。

6、同一集体经济组织内部成员转让。

7、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件。

8、转让行为征得集体组织同意。

9、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于（集体）建设用地。

宅基地使用权，是指农村村民依法对集体所有的土地享有的建造并保有住宅及其附属设施的用益物权。

宅基地使用权人的义务主要是按照规定的用途使用宅基地。

宅基地是用以建造村民住宅的，宅基地使用权人不得擅自将宅基地挪作他用，如利用宅基地建设厂房、旅店、酒店等。

但考虑到我国农村的的实际情况，农村村民如果只是利用自家住房附带地从事小规模、家庭式的生产经营活动，则不属于改变宅基地的用途。

二、农村宅基地被户主赠送别人后能否收回

农村宅基地被户主赠送别人后能收回。

宅基地赠送亲戚后可以收回，因为该赠与行为本身就不合法。

根据我国法律规定，公民、法人和其他组织只能取得土地的使用权，而不能取得土地的所有权。

土地的所有权归国家或集体所有。

赠送宅基地使用权的行为是无效的，即自始没有法律效力，在使用期限内，当然可以收回。

农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

村民只有使用权，没有所有权。

我国土地和房屋是分别实行管理的。

根据规定宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。

但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。

实践中，农民宅基地的继承问题可以分为下列情况：

如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地；

如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。

如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。

继承人是城市居民的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。

三、非本村民买了房怎么处理

非本村民买了房一般情况下判合同无效，各自返还其产物。

农村房屋买卖要满足下列条件：

1、购房人必须是该村民集体成员。

2、卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。

3、购房者应当符合申请宅基地的条件。

4、买卖经过村民委员会同意。

【本文关联的相关法律依据】

《土地管理法》第十一条

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；

已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；

已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织经营、管理。

第六十二条

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

四、非本村村民房屋买卖是否有效

法律分析：

非本集体经济组织成员间的宅基地及地上房屋转让合同一般是无效的。

农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；

农村村民一户只能拥有一处宅基地；

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

五、农村房屋买卖之前不经村委会同意是否有效

未经村委同意农村房屋买卖无效。

农村房屋买卖出卖人和买受人必须均是同一村的村民，买受人符合宅基地申请标准，所出售的房屋建造合法、符合当地标准，同时报经集体经济组织批准同意。

【法律依据】《土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；

已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；

已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织经营、管理。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

六、未经村委同意农村房屋买卖有效吗

法律分析：

未经村委同意农村房屋买卖是无效的。

属于村民集体所有的土地和森林、山岭等，由村民集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权；

农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。

农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

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文章来源参考：头条-仪陇县农村宅基地房屋拆迁，农村房屋买卖之前不经村委会同意是否有效

内容审核：刘晓蕾律师

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