违建房屋合法化能买吗，违建商品房还可以合法化吗

违建房屋合法化能买吗，违建商品房还可以合法化吗

一、违建商品房还可以合法化吗

违建商品房不能合法化。

违建商品房指的是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的商品房。根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，这类建筑属于违章建筑，无法合法化。

具体来说：

法律依据明确：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条明确规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门会责令停止建设。这表明，违建商品房从建设之初就已经违反了法律法规。

改正与处罚措施：根据同一法规，如果违建行为尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，那么会被限期改正，并处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。然而，这并不意味着违建商品房可以合法化，而是对其违法行为的一种纠正和处罚。如果无法采取改正措施消除影响，那么违建商品房将面临限期拆除的处罚。

违建性质不变：无论经过多长时间，违建商品房的违章性质不会改变。即使某些情况下，政府出于各种考虑没有立即对违建进行拆除，这也不代表违建商品房已经合法化。在任何时候，政府都有权依法对违建进行处理。

综上所述，违建商品房不能合法化。对于购房者来说，购买违建商品房存在极大的法律风险和安全隐患。因此，在购房时务必谨慎选择，确保所购房屋具备合法的产权证明和规划许可。

二、房屋扩建算违建吗

商品违建房解决程序如下：

1、接到违建举报，城管制作调查笔录认定违建性质。

2、立案，下达违法通知；

3、违法建设拆除通知一般会要求当事人三到七个工作日自拆；

4、逾期诉诸法院下达限时自拆通知，在此期间会有一次催告；

5、到期后，城管依法律程序进行强拆。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条

建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

（一）未经批准进行临时建设的；

（二）未按照批准内容进行临时建设的；

（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

三、这几类房屋根本就不是违建

有拆迁户在遇到拆迁项目时，突然被告知房屋存在建设不合法属于违建不给赔偿，有的拆迁户还收到一些部门下发的拆除违建的各种通知。

这让拆迁户们纳闷了，房子自己住得好好的，一到拆迁怎么就变成违法建筑了呢?

拆迁中以拆违强拆房屋，法院最终确认政府行为违法

2018年6月14日张女士家位于湖北某市某区的一处私有房屋被区人民政府规定强制拆除。

就在强拆前两天张女士家收到该区一个项目指挥部发送的《告知书》，告知张女士其房屋属于违法建设，某区人民政府将会同有关执法部门于6月14日对其房屋进行依法拆除，并责令张女士及家人在规划时间内自行搬离。

《告知书》并未告知张女士其他陈述、申辩、救济等权利，那么就在收到告知书之后第三天，区政府便强拆了张女士家房屋，造成严重的财产损害，导致张女士一家居无定所，无家可归。

原来，在张女士家所在位置属于区政府一个棚户改造项目，因为征收方与张女士家就不合理的补偿一直未达成补偿协议。

在2018年5月25日

该区城市管理综合执法局就张女士家房屋改建部分作出行政处罚决定，

6月5日作出《履行行政处罚决定催告书》，6月11日作出限期拆除违法建筑物公告。

紧接着12日就收到上述《告知书》，针对告知书对张女士家房屋违法建筑的认定，张女士家在第二天便向该市人民政府申请了行政复议，已经申请行政复议的情况下，区政府依旧实施了强拆行为。

7月初，张女士家便一纸诉状诉至市中级人民法院，针对案件我们团队作为张女士家代理人，就征收方违法强拆充分陈述了几点：

1、在申请行政复议期间，该区政府未依法申请法院强制执行，自行组织相关人员拆除房屋其行为违法。

2、该房屋是否违建未经最终司法认定，张女士家享有的法律救济尚未终结，该区人民政府无权对房屋是否系违建进行认定，其作出告知后进行强拆剥夺了张女士依法享有的陈述、申辩权、听证权以及复议、诉讼等司法救济权利，该区政府行为严重违法。

3、在房屋征收过程中，征收方应当严格按照我国《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法实施条例》的相关规定依法实施征收，如双方在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，征收方应当依法作出补偿决定，并依法实施强制搬迁。

该案件法院认为，征收方即区政府以及相应职能部门既未及时依法履职，又未能保障被征收人合法权益，也未能正确理解《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关强制搬迁制度的立法目的，还未能实现棚户区改造项目顺利实施，最终确定区政府决定强拆行为违法。

在律师的努力和法院的支持下张女士家最终赢了这场官司。

张女士的案子属于一起典型的以拆违来达到拆迁目的的案件，征收部门中的违法点也存在很多，但是类似张女士家情况的拆迁户比比皆是，并不是每个拆迁户都能这样取得“胜利”。

这个案子取胜的三个关键：

1、张女士家没有签订任何拆迁协议，并就自建房屋相关情况充分地取证并保留。

2、律师介入的及时，专业律师能够第一时间了解并介入到案件中，对整个案子的把控梳理起了关键作用。

3、地方法院对案子的充分审查。

注意了，这几种房屋不能认定为违建，但经常被违法拆违

(一)2008年之前建造的房屋

2008年1月1日实施《城乡规划法》，为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。

约束的主要是城市、乡镇规划区内的相关活动。

而在此之前适用的更多是1984年颁布的《城市规划条例》，城市规划条例主要约束城市内的房屋。

大部分农村、集体土地上的房屋是不能适用城市规划条例，但在2008年之前我国还有一部1993年颁布《村庄、集镇规划建设管理条例》在一定程度上规范了农村、乡镇的房屋。

但是如果在拆迁过程中，行政部门作出的限期拆除通知或决定，适用的是《城乡规划法》，那么如果该房屋是08年之前就已经建成的，直接以该法来规范，在适用法律上，我们认为是错误的。

(二)宅基地上的房屋超建的面积不一定认为为违建

还有一些农户因为家庭人口的增加，例如子女成人结婚之后，房屋空间已经不够居住，在自家老房子上加建或在剩余的宅基地面积新建房屋，以满足家庭生活的需要，这样的房屋咱们在拆迁的时候也不能完全直接认定为违建，应当结合实际情况，进行合理调查确认。

(三)房屋征收决定之后认定的违法建筑

房屋征收决定公布之后，房屋被划入到征收范围内，那么对房屋的登记情况以及性质的确认等调查相关工作由征收方组织实施，不应当额外有其他相关部门对房屋是否违建再做认定。

同样的，征收决定发布之后，营业用房的工商营业手续停止办理，户籍信息随之冻结，这是征收决定发布之后产生的一些列法律效果。

如果在拆迁活动进行中，对房屋进行违建认定和处罚，显然是以拆违来代替拆迁，损害房屋权利人的利益。

拆迁活动中不少打这拆违的旗号，实质是想低补偿征收土地和房屋，这个时候拆迁户一定要做到三点：

一稳、二做、三问。

一稳就是先稳住自己的心态，别人说自己房屋是违建，不要马上就被吓到，着急火燎无奈签字，一定要沉稳下心态把事情想明白。

二做，及时收集房屋的建设材料信息，房屋、土地权属证明、征收方相关征收文件和补偿安置方案等，这些材料和文件将是后期确认房屋拆迁补偿的重要依据，拆迁户们一定要留心收集。

三问，不懂就问专业人士，在自己发现有对自己不利的苗头的时候就提前咨询，了解违建与拆迁之间的区别和相关认定的法律依据，做到未雨绸缪。

一、怎么强拆违法建筑？

(一)调查取证

1、对群众举报、日常巡查发现、领导批办、媒体曝光的违法建筑，必须要有影像资料以及与违建当事人的谈话询问笔录，当事人不配合的要取证人证言等证据。

整个调查取证工作，城镇规划区的由县(区)规划部门承担，乡村规划区的由乡镇政府承担，乡镇政府不能独立完成的，区规划部门派员参与指导调查。

2、调查违建当事人的基本情况。

包括姓名、性别、年龄、职业、家庭人口状况(每个成员的基本情况)、主要经济来源，除修建的违法建筑外，是否还有房屋，住房面积多大、违法建筑的用途(出租、自用、自住)等。

3、现场勘验记录。

违法建筑座落位置、面积、结构、修建时间。

4、调取城镇建设总体规划和控制性详细规划，确定规划区到房管部门查询该建筑的登记材料。

(二)认定违法建筑

规划部门调查取证工作完成后，根据相关法律、法规，对涉案房屋作出是否属于违法建筑的认定。

(三)作出责令限期拆除决定

1、依照《城乡规划法》相关规定，对违法建筑进行调查取证，不违反城乡规划但没有办理规划建设审批的建筑，属于程序性违法建筑，可以要求限期改正及罚款，补办相关行政许可手续；

违反城乡规划的建筑，属于实体性违法建筑，作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，行政相对人逾期未自行拆除违法建筑的，组织实施拆除行为。

2、拟作出责令限期拆除决定的，应当作出《告知书》，告知当事人相关的事实、理由和依据以及所享有的陈述、申辩权利。

3、当事人如果在《告知书》规定的期限内提出陈述、申辩的，拆违实施部门应当听取其意见，并做好记录。

对当事人提出的事实、理由及其证据，拆违实施部门应当在二十日内进行复核。

当事人提出的事实、理由成立的，拆违实施部门应当予以采纳；

规划部门不予采纳的，应当说明理由通知当事人。

4、当事人未在规定期限内提出陈述、申辩，或者当事人提出的事实、理由不成立的，规划主管部门应当作出责令限期拆除的书面决定。

(四)下达执法文书

1、县(区)规划部门或乡、镇人民政府应当依法将《告知书》、《责令限期拆除决定书》等执法文书送达当事人。

2、到场下达执法文书的人员，必须两名以上持有行政执法证件的人员。

3、对当事人不配合、不签收的，一是到场工作人员要在回执签字，并注明当事人拒签字样；

二是将执法文书张贴于违建当事人的门上或所修建的违法建筑物明显位置，并通过影像资料锁定证据；

三是邀请当地村组负责人到场见证送达情况。

(五)强制拆除的审批

县(区)规划部门收集资料，按照案卷卷宗制作的相关要求，制作报批卷宗，然后按程序报批。

由政府法制部门审查后以县(区)政府的名义责令城乡规划局或城市管理局组织强行拆除。

乡镇人民政府查处的违法建筑由乡镇人民政府依据《城乡规划法》第65条的规定，自行决定组织强拆。

(六)制作拆除方案市或者县(区)级人民政府责成有关部门强制拆除违法建筑的，应当在强制拆除的七日前发布通告。

(七)实施拆除

县(区)政府责令城管执法部门实施强制拆除的，城管执法部门作为牵头单位组织实施，涉及到的部门予以配合。

四、什么是违建

违建的认定如下：

1、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；

2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；

3、擅自改变了使用性质建成的建筑；

4、擅自将临时建筑设成为永久性建筑。

拆除违建的法律程序是什么1、调查询问、现场勘验。

由违章建筑所在地乡、镇人民政府组织相关部门、人员进行调查询问、现场勘验，确认是否违法、违规；

2、责令停止违法行为。

对违章建筑确认后，由违章建筑所在地乡、镇人民政府责令停止违法行为，予以公告，限期当事人自行拆除；

3、由区规建局作出行政处罚决定。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。

需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。

对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

五、商品房违建房如何解决

商品违建房解决程序如下：

1、接到违建举报，城管制作调查笔录认定违建性质。

2、立案，下达违法通知；

3、违法建设拆除通知一般会要求当事人三到七个工作日自拆；

4、逾期诉诸法院下达限时自拆通知，在此期间会有一次催告；

5、到期后，城管依法律程序进行强拆。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条

建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

（一）未经批准进行临时建设的；

（二）未按照批准内容进行临时建设的；

（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

六、商品房有违建可以办理产权证吗?

法律分析：

一般来说是属于违建，但具体问题还得具体分析。

如果房子总面积不超过当地标准，且新建部分不妨碍通行、市容环境及其它公共服务（如电线、光纤、地下管线等）则不属于违建。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》 第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；

尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；

无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

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文章来源参考：头条-违建房屋合法化能买吗，商品房违建房如何解决

内容审核：岳亭律师

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