大杂院拆迁计划，福利房属于商品房吗？

大杂院拆迁计划，福利房属于商品房吗？

一、福利房属于商品房吗？

无证的福利房当商品房出售违法，有证的福利房当商品房出售合法。单位分给职工的福利房产权属于单位，职工拥有有限产权，5年后按照一定比例购买方可领取房产证、获得全部产权。

【法律依据】

《经济适用住房管理办法》第三十条

经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

二、福利房出售需要交哪些费用?

福利房政策是指职工单位根据职工的工龄，家庭人口，有无住房等综合情况，将单位所建房屋分配给在职职工居住的一种政策，该政策是计划经济时代的一个产物。

【法律依据】《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：

稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；

加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）深化城镇住房制度改革的目标是：

停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；

建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；

发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

三、福利房与商品房的区别

普通商品房原是指房地产开发经营企业，经过批准用于市场出售而建造的房屋称为普通商品房。

普通商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。

内销普通商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过当地的政府计划主管部门审批。

建成后用于在中国境内范围出售的住宅、商业用房和其他建筑物。

外销普通商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，上报当地政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。

商住房和商品房的区别有哪些

(1)产权年限不同。

因为商住楼属于经营性用地，所遇不能享受“住宅用地土地使用年限为70年”的规定，只能拥有50年的土地使用权，土地使用年限届满之后可以向国家申请延长。

纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。

(2)商住房不能落户口，纯住宅可以落户。

(3)各项交易收费不同。

商住房是商业用水，商业用电，不通燃气。

商业用房是指用于商业、工业、旅游、办公、经营活动的房屋。

交易契税、物业、水电等等的价格商用都要比民用贵了不少。

住宅契税是房屋总价的1.5%，而商住楼是3%。

还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。

商业用地(商住楼)全额按最高标准征税，而住宅有很多税费优惠。

(4)居住环境不同。

商住房居住密度大，一般从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。

电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。

人多，背景复杂，所以环境很难保障。

纯住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。

(拆迁房，限价房和经济适用房除外)

(5)商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域。

四、什么是员工福利房

员工福利房通俗来讲就是员工所在的工作单位将公房按成本价或者按一定的标准价格出售给员工的房屋，员工对于购买的房屋享有一定的产权，但是房产证一般要历时五至十年才能交由购买人。

第一，员工福利房是员工所在单位补贴给员工的房产，员工福利房在员工没有偿还清房款的只能享有房屋的部分产权，在房款还清时才能够享有房屋的全部产权，员工在拥有房产证时，购买者才能合法享有对房屋的各项支配的权利。

并且如果员工没有拿到房产证时不能随意进行出售，房屋产权最终还是归属于所在工作单位所有，所以购买员工福利房时会有一定的局限性。

第二，在购买员工福利房时员工需要考虑自身的实际情况，因为房产证交给自己的时间会比较长，而且员工福利房是不能随意进行买卖的，所在工作单位具有优先购买的权利，如果员工只拥有部分产权的要进行房产交易时要向所在工作单位进行申请批准以后才能开始房产交易。

在购买员工福利房时签订的合同中如果有特殊情况说明的，一定要详细咨询所在工作单位的相关工作人员。

第三，如果员工福利房要进行拆迁，购买员工福利房的员工会得到相应的补偿，但是补偿的规范在不同的地区会有不同的补偿，对于员工福利房，如果没有变更房屋的产权备案，房屋的所有权仍归员工所在单位。

依据《民法典》的规定，房屋产权是指房屋的所有权，而房屋所有权有两种性质，分为共有和独有两种，而共有产权分为按份共有和共同共有两种。

所有权人有权在自己的房屋不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。

用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

五、福利房有什么政策

福利房政策是指职工单位根据职工的工龄，家庭人口，有无住房等综合情况，将单位所建房屋分配给在职职工居住的一种政策，该政策是计划经济时代的一个产物。

【法律依据】《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：

稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；

加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）深化城镇住房制度改革的目标是：

停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；

建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；

发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

六、单位的福利房可以买卖吗

法律分析：

1、契税：

1%，买方首套购房3%，买方二套购房买方交；

2、土地出让金：

房产面积乘15.6元，卖方交；

3、印花税：

双方各0.05%，房改房凭当年买卖合同日期为依据来界定五年的时间。

基本房改房都没有营业税及个人所得税。

法律依据：

《中华人民共和国契税暂行条例》

第三条 契税税率为3%—5%。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

第四条 契税的计税依据：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

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文章来源参考：头条-大杂院拆迁计划，福利房有什么政策

内容审核：耿佳慧律师

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