拆迁补偿另行商定，房屋拆迁补偿费用低，房屋拆迁补偿协议能否反悔？

拆迁补偿另行商定，宁夏案例：错征土地拆房后要求退还补偿金，能否再求赔偿？

一、宁夏案例：错征土地拆房后要求退还补偿金，能否再求赔偿？

宁夏案例：错征土地拆房后要求退还补偿金，能否再求赔偿？

基本案情

2015年10月王某以4360000元竞得某国有土地的使用权，并于11月签订出让合同，2016年1月取得土地使用证。2017年，县城市棚户区改造项目启动，涉案土地本不在改造范围内，但县住房和城乡建设局在局长高某操作下，私自将其纳入拆迁范围。对王某位于该地块的房屋（面积分别为1474.6平方米、51.7平方米）进行丈量评估，委托评估公司估价后，双方签订两份拆迁补偿协议，县城乡建设和环境保护局支付补偿款3656100元。2018年审计发现违规，王某退还全部补偿款。高某因滥用职权被判刑。王某先后经历一审、二审败诉，再审被驳回但高院指出可另行申请国家赔偿。2021年12月王某申请行政赔偿，2022年1月县住房和城乡建设局作出不予赔偿决定。王某诉诉至法院要求行政赔偿决定。

双方观点

王某认为：县住房和城乡建设局原法定代表人高某违规操作，将王某合法取得的土地纳入拆迁范围，签订协议并拆除房屋。县住房和城乡建设局行政行为违法，给王某造成损失，王某退还补偿款后，县住房和城乡建设局应承担赔偿责任。

县住房和城乡建设局观点1. 王某请求国家赔偿超时效。王某2019年3月31日退清款项时应知晓权利受侵害，应在2021年3月31日前申请，其2021年12月23日申请已超时效，法院应驳回起诉。2. 王某无权诉讼。王某通过非法手段套取国有资金，合法权益未受侵害，无权申请国家赔偿和提起诉讼。3. 案涉土地不存在事实征收行为。土地一直由王某控制使用，挂牌出让文件及评估均显示为净地，王某也在开发建设，所谓的征收协议是虚假的，导致国有资金流失，王某不当获利，县住房和城乡建设局未造成王某合法财产损失。4. 案涉土地自始至终由王某开发利用，虚假征收行为让王某不当获利，未造成王某合法财产损失，县住房和城乡建设局作出的不予赔偿决定合理，请求驳回王某诉讼请求。

裁判结果

1. 撤销县住房和城乡建设局作出的不予行政赔偿决定书。

2. 责令县住房和城乡建设局在判决生效之日起六十日内对王某王某重新作出赔偿决定。

裁判理由

1. 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款和《中华人民共和国国家赔偿法》第二条，公民等认为行政行为侵犯合法权益有权诉讼和获赔。

2. 2015年10月，王某通过挂牌出让方式并支付土地出让金后取得了案涉土地使用权。尽管在挂牌出让中显示为净地，但案涉土地在挂牌出让时并非净地，而是存在房屋及附着物。县住房和城乡建设局在2017年棚户区改造中，错误地将王某在案涉土地上的房屋及附着物纳入棚户区改造范围，进行了丈量评估，并与王某签订了补偿协议，支付了拆迁补偿款后拆除了案涉房屋及附着物。然而，2018年审计部门审计发现该行为存在违规事实，王某退还了拆迁补偿款，相关责任人也因滥用职权罪被判刑。

生效裁定书中认定，县住房和城乡建设局在征收补偿中存在诸多违法事实，王某对违法征收行为给其造成的损失有权另行主张。因此，县住房和城乡建设局应当对其违法征收行为给王某造成的损失予以赔偿。

县住房和城乡建设局依据不具有合法性的补偿协议及王某系案涉土地使用人为由，作出了不予行政赔偿决定书，明显不当。

二、征地补偿款退规定

法律分析：

骗取动迁款定诈骗罪。

法律依据：

《中华人民共和国刑法》 第二百六十六条 诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；

数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；

数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

三、房屋拆迁补偿费用低，房屋拆迁补偿协议能否反悔？

一、房屋拆迁补偿费用低怎么办

房屋拆迁补偿费用低怎么办？首先我们要知道房屋拆迁补偿费是如何计算的？补偿的标准是什么？

（一）房屋拆迁补偿计算标准

1、房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）

2、房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

（二）拆迁补偿费拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

包括三种：

1、房屋补偿费（房屋重置费）。

用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

每平方米单价按当地地方性法规确定。

2、周转补偿费。

用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

补贴数额按当地地方性法规确定。

3、奖励性补偿费。

用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

综上，你会发现，货币补偿的金额，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

因而对不同的省、市、县都有不同的规定，在具体确定是要查阅相关的地方行政法规，在查阅了当地行政法规之后，对于具体的情况，如有些当事人认为自己家的装修比较好，或者周围环境比较好等则最好找相关房地产专业律师与政府进行专业谈判。

二、房屋拆迁补偿协议能否反悔

一般来说，《房屋拆迁补偿协议书》一经签订，房屋拆迁当事人均应全面履行，不允许翻悔。

但是，由于房屋拆迁涉及的法律关系比较复杂，在下面4种情况下，《房屋拆迁补偿协议书》可以反悔。

1、与房屋拆迁有关行政许可撤销或确认违法。

房屋拆迁依托于政府的行政许可，如果政府行政许可行为被撤销或确认为违法，据此签订的《房屋拆迁补偿协议书》的合法性就存在问题，当事人可依法请求确认《房屋拆迁补偿协议书》无效。

2、房屋估价机构违法或估价不合理。

房屋拆迁依托于房屋估价机构的估价行为，如果房屋估价机构不是依法选定的，或者房屋估价机构不依法进行估价，或者房屋估价结果显失公平，当事人可依法请求变更或撤销《房屋拆迁补偿协议书。

3、协议存在重大误解、显失公平。

如果在签订《房屋拆迁补偿协议书》过程中存在其他重大误解、显失公平的情形，存在一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形，受损害方有权请求变更或者撤销合同。

4、未成年人、限制行为能力人签的协议。

如果《房屋拆迁补偿协议书》是由家庭中的成年人、限制行为能力人签的，则可以追认该协议无效。

当发生上述情况，房屋拆迁当事人完全可以对《房屋拆迁补偿协议书》反悔，向人民法院提起民事诉讼，请求变更或者撤销《房屋拆迁补偿协议书》，或者确认《房屋拆迁补偿协议书》无效。

四、政府要求退还征地补偿款

法律分析：

土地收回分为“无偿”收回土地使用权和“有偿”收回两种方式，前者是由于行政处罚性、使用期限届满而收回，是否补偿应区别对待;后者在收回时应当给予一定的补偿。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

五、骗取拆迁补偿款定性

法律分析：

骗取动迁款定诈骗罪。

法律依据：

《中华人民共和国刑法》 第二百六十六条 诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；

数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；

数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

六、征地补偿款不合理怎么办

法律主观：

中华人民共和国 土地管理法 》第四十七条：

征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括 土地补偿费 、 安置补助费 以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过 土地被征收 前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第四十八条 征地补偿安置 方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村 集体经济组织 和农民的意见。

第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

禁止侵占、挪用被征收土地单位的 征地补偿费用 和其他有关费用。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有；

地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。

需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；

由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；

不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发[2004]28号 (十二)完善征地补偿办法。

县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低。

要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。

土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。

省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。

大中型水利、水电工程建设征地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。

(十三)妥善安置被征地农民。

县级以上地方人民政府应当制定具体办法，使被征地农民的长远生计有保障。

对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地 土地使用权 入股。

在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度；

在城市规划区外，征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位；

对不具备基本生产生活条件的无地农民，应当异地移民安置。

劳动和社会保障部门要会同有关部门尽快提出建立被征地农民的就业培训和社会保障制度的指导性意见。

《国土资源部关于印发》的通知》国土资发〔2004〕238号 （二）统一年产值倍数的确定。

土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；

按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；

土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。

经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。

（四）土地补偿费的分配。

按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。

具体分配办法由省级人民政府制定。

土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。

（六）重新择业安置。

应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。

在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。

征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。

法律客观：

《民法典》第九百八十五条 得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：

（一）为履行道德义务进行的给付；

（二）债务到期之前的清偿；

（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。

第九百八十七条 得利人知道或者应当知道取得的利益没有法律根据的，受损失的人可以请求得利人返还其取得的利益并依法赔偿损失。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿另行商定，骗取拆迁补偿款定性

内容审核：周铭律师

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