烟尘区拆迁规划，广州旧城改造规划

烟尘区拆迁规划，广州旧城改造规划

一、广州旧城改造规划

法律分析：《规划纲要》 开宗明义地强调，历史文化积淀是旧城的本底，也是广州建设世界文化名城的宝贵资源，令大拆大建的旧城改造意象与温情脉脉的老城历史文化，在征求意见稿上第一次正面地摆在了一起。对许多关心广州城市建设的市民而言，这是苦涩过后意外的欣慰。

《广州旧城改造规划纲要》 在明确了旧城区房屋质量、居住安全、公共配套、基础设施、交通布局、空间环境等方面亟须改造之外，所吸取的历史教训就是那种一哄而上的旧城改造，完全无视城市的历史文化传承，一次次酿成对广州历史景观的建设性破坏。现在，通过城市规划来整合旧城改造，过去以旧城基层街区为单位进行的无序改造，开始纳入到对旧城区历史、文化、社区、生态等综合政策考虑中来。

法律依据：广州市规划局正式公示 《广州市旧城改造规划纲要》 针对广州建成时间超过30年的历史旧城区，明确划分为文物保护区、历史文化街区、风貌协调区和一般旧城区，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引导广州“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，保护城市传统历史文化资源。

二、广州旧城改造 中心区房价或回落

法律分析:

《规划纲要》 开宗明义地强调，历史文化积淀是旧城的本底，也是广州建设世界文化名城的宝贵资源，令大拆大建的旧城改造意象与温情脉脉的老城历史文化，在征求意见稿上第一次正面地摆在了一起。

对许多关心广州城市建设的市民而言，这是苦涩过后意外的欣慰。

《广州旧城改造规划纲要》 在明确了旧城区房屋质量、居住安全、公共配套、基础设施、交通布局、空间环境等方面亟须改造之外，所吸取的历史教训就是那种一哄而上的旧城改造，完全无视城市的历史文化传承，一次次酿成对广州历史景观的建设性破坏。

现在，通过城市规划来整合旧城改造，过去以旧城基层街区为单位进行的无序改造，开始纳入到对旧城区历史、文化、社区、生态等综合政策考虑中来。

法律依据:

广州市规划局正式公示 《广州市旧城改造规划纲要》 针对广州建成时间超过30年的历史旧城区，明确划分为文物保护区、历史文化街区、风貌协调区和一般旧城区，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引导广州“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，保护城市传统历史文化资源。

三、开发商提前布局广州旧城改造

按照广州市政府新近披露的一系列计划，将在10年间完成旧城区约54平方公里的全面改造，涉及拆迁人群60万人，仅拆迁所需资金将超过1000亿元。

如此同时，城中村的改造也将全面启动，并计划在3~5年时间完成52条城中村的升级改造

如果一切都按照计划得以实施，这将是广州最大规模的一次动迁和城市改造。

尽管旧城改造给市区房地产所腾出的巨大空间目前尚难以预计，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)为代表的大型开发商，早已经悄然潜入这一领域。

改造面积涉54平方公里

2009年12月21日，广州市出台了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，从而拉开旧城改造全面启动的大幕。

几日后，广州市规划部门披露了《广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)》，划定了旧城改造的范围，即是指建设超过30年的历史旧城。

其范围基本与1980年广州建成区范围一致，面积约54平方公里，其中更新改造重点在内环路以内，面积约为33平方公里。

紧随其后，广州市国土房管部门于1月27日公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》，为旧城改造的拆迁补偿提供标准。

广州城建口几大部门快速的连锁反应显示，一场空前规模的城市“旧改”已筹划妥当，“棋至中盘”，差的只是天量资金入场撬动这场空前的城市“革命”。

为此，广州市规划部门相关人士透露，由于需要数额如此巨大的资金，所以用以往单块改造的方式进行旧城改造是很难达到资金平衡的，因此，此次旧城改造要通过街区整体改造、新区地块与旧城地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营来实现改造资金的平衡;除此之外，还要利用市场机制多元化筹措资金，在政府引导下吸引市场资本的参与。

此外，政府还将对参与改造的社会资金实施税费减免和返还等优惠政策，从而确保改造的顺利推进。

补偿与一手房持平

早在2005年，广州市就已经围绕旧城改造展开各项工作，而改造的思路也几经转变。

最早期的改造方式为拒绝开发商介入，由政府投资进行小范围试点改造。

这种改造的方式问题在于，推进速度缓慢使广州的旧城改造工作始终难以铺开。

如果由开发商来成片改造，似乎可以解决一些问题，但“拆迁”就成为挡在中间的一块大石头。

很早之前，广州部分开发商就透露了愿意参与旧城改造的意愿，但有一个前提是：

拆迁问题必须由政府予以解决。

四、广州旧城改造涉及60万人 资金超千亿

广州旧城更新改造规划纲要昨起征求意见风貌协调区新建筑主体限高24米

广州要用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造。

穿越2000多年历史烟尘的广州城，其城市的记忆和内核，怎么拆、怎么留?旧城改造要怎么改才能实现社会价值和土地经济价值的平衡点，怎么改才能保持市民心目中老城区的面貌，才能维持老广州的风土人情?……昨日开始，市规划局向社会公布旧城更新改造规划纲要(含分区控制图)和历史文化遗产名录，向社会各界和市民广泛征求意见。

文/记者倪-明通讯员冯*南、唐*玲、陈*清、全*霖

记者邵*达(除署名外)

三大内容请你提意见

据市规划局介绍，2003年开始组织编制的《广州市历史文化名城保护规划》正在纳入新一轮城市总体规划(2010~2020)进行最后的修改完善。

目前广州市已形成由《历史文化名城保护规划》、历史街区(历史文化保护区)保护规划、文物保护单位保护规划和紫线控制、近现代优秀历史建筑保护等多层次点、线、面相结合的名城保护规划体系。

本次向社会公示的保护规划内容具体包括：

一、广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)：

本规划所指旧城(区)是建成时间超过30年的历史旧城，范围包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道(鹤洞大桥)-同德涌以东的地区，面积约54平方公里。

包含越秀、荔湾、海珠三区的合围地段。

该纲要提出广州市旧城更新改造的规划目标、原则和策略，将指导全市旧城更新改造具体规划编制工作。

二、广州市旧城更新改造规划——保护控制分区图：

该分区图总面积约54平方公里，主要针对旧城区建成时间超过30年的历史城区，划分为4个保护控制分区：

(一)文物保护单位保护范围，总面积约1.08平方公里。

(二)历史文化街区和近现代优秀建筑、工业遗产保护范围：

总面积约3.23平方公里。

(三)风貌协调区范围：

总面积约20.39平方公里。

(四)一般旧城区范围：

总面积约33.61平方公里。

市规划局依照相关法律和法定规划对上述地区的更新改造分别提出了规划保护和控制指标要求。

三、广州市内文保单位、历史文化名城及保护区保护规划、骑楼保护规划、近现代优秀建筑、工业遗产名录。

对该类信息，市规划局还将进一步征求市文广局和相关单位的意见，完善名录的目录和相关信息。

市规划局欢迎社会各界提供新的、遗漏的历史文化资源线索。

改造7问

模式

五、广州旧城改造规划 法律问题

法律分析:

《规划纲要》 开宗明义地强调，历史文化积淀是旧城的本底，也是广州建设世界文化名城的宝贵资源，令大拆大建的旧城改造意象与温情脉脉的老城历史文化，在征求意见稿上第一次正面地摆在了一起。

对许多关心广州城市建设的市民而言，这是苦涩过后意外的欣慰。

《广州旧城改造规划纲要》 在明确了旧城区房屋质量、居住安全、公共配套、基础设施、交通布局、空间环境等方面亟须改造之外，所吸取的历史教训就是那种一哄而上的旧城改造，完全无视城市的历史文化传承，一次次酿成对广州历史景观的建设性破坏。

现在，通过城市规划来整合旧城改造，过去以旧城基层街区为单位进行的无序改造，开始纳入到对旧城区历史、文化、社区、生态等综合政策考虑中来。

法律依据:

广州市规划局正式公示 《广州市旧城改造规划纲要》 针对广州建成时间超过30年的历史旧城区，明确划分为文物保护区、历史文化街区、风貌协调区和一般旧城区，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引导广州“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，保护城市传统历史文化资源。

六、广州“三旧”改造范围

广州市日前公开征求意见的旧城改造规划纲要描绘了新一轮旧城改造的蓝图，其中对于今年将正式启动的“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造旧城区内的地块明确了规划指引。

在此次公示的规划中，广州市根据地区发展历史及文化保护价值，将旧城区分为风貌协调区和一般旧城区。

沙面老房子或可住改商

旧城风貌协调区是指能完整再现广州地方传统文化、历史建筑较为密集、具有较大历史价值的城市地区，其空间范围约为20.39平方公里。

对此区域的改造，规划指引制定得谨慎小心，实行的是“以保护为主、局部更新”的策略。

其中就禁止与周围环境风貌不相容的城市开发建设行为，更新改造须注重新老建筑、建筑与环境的协调。

市政府此前出台的“三旧”改造配套文件明确，可以引入社会力量来保护历史文化建筑。

这次对于文物建筑也明确，更新发展区和历史文化街区内拆除重建的建筑，在不违反历史文化保护等相关法规的前提下，可以进行功能调整。

也就是说像沙面的老房子从住宅改为商业餐饮在规划上是行得通的。

严控旧城风貌协调区容积率

该规划纲要严格控制了旧城风貌协调区的容积率和建筑密度等关键要素，比如商业、居住、混合用地(经营性用地)的容积率在2.2-3.0之间，建筑密度不得大于50%，新建建筑的主体高度要小于24米。

以往在城中村改造中，为了实现改造资金的回收，容积率经常被定得很高，这样造成的高密度建筑使原来平面的城中村改成了立体的城中村。

一般旧区重建可适当加高

一般旧城区是指在旧城区内，除去风貌协调区范围以外的旧城地区。

其改造新目标是，提升城市活力、改善居民生活环境。

据统计，一般旧城区范围总面积约33.61平方公里。

一般旧城区的开发策略是结合地铁站点适当提高开发强度，采取低密度高强度的开发模式，重建允许适当加高。

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文章来源参考：头条-烟尘区拆迁规划，广州旧城改造规划 法律问题

内容审核：殷浩律师

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