征地拆迁营销方案，恒大地产欺诈案揭示行业困境：政策变化与业主权益如何平衡？

征地拆迁营销方案，恒大地产欺诈案揭示行业困境：政策变化与业主权益如何平衡？

一、恒大地产欺诈案揭示行业困境：政策变化与业主权益如何平衡？

【易律师案例释法一百三十二】恒大地产的“一只鞋子”已经落地了 【案件背景】2024年3月18日晚，《北京日报》刊登了恒大地产被罚41.75亿的新闻，链接如下:[网页链接]。房地产企业的境遇和目前的形势，目前公开的表态有多处基本相反，甚至不好判断的官方观点，首先最强的声音就是在2018年的中共代表大会上，由总书记亲自宣布“房住不炒”，应该说，这种表态是非常不受房地产商欢迎的，作为一个商品的生产者，我的产品别说被炒作，就算是被当做“奢侈品”，我都觉得没什么，反而乐在其中，例如茅台。而在最近的2024年一季度，央行已经发布房地产“白名单”，鼓励各商业银行，加大对于暂时经营困难的地产商进行资金支持，不过细节当然不得而知。如何支持？怎么支持？还有支持的“白名单”有哪些？最近的2024年3月份的两会期间，我记得住建部的领导在两会召开期间，也用了“确实经营不善的房地产企业该破产的要破产”。确实让人觉得，政策变化较大，不能互相印证，甚至是相互孤立的，也不得而知。加上今天的这个恒大地产被罚41亿余元，给出问题结论是“欺诈和财务造假”，《证券法》里面确实有诚信和诚实的义务，特别是针对发行方而言。这本身不是问题，待我们仔细看看，证券会的《公告》里面说明的细节是把“应收账款”提前列入到当年收入里面，占比占当年营收的一半以前。财务知识易腾飞律师不是最专业的啊，那么这里的“应收账款”在法律实务或者《购房合同》里面，极有可能指的是什么呢？最有可能指的是，购房人在缴纳了“保证金”以后，与恒大地产或者某个项目子公司，又或者是某个分公司，签署了《意向合同》，接着再在楼盘符合预售条件时，签署了《购房合同》之时，购房人仅仅缴纳了部分款项，银行还没有批下贷款之前，就把全部的房款作为当年度的“企业收入”了，而明眼人早就知道这个属于应收账款。2019年虚增收入2139余亿元。上述过程属于易腾飞律师的推测，详细解读请请教财经专业人士。 【易律师的讲解】首先2018年总书记在党代会上的最强表态，房住不炒，落地尚需时日。但是地方政府能够壮士断腕，很难说，实践证明，落实的很有限。大家可以留意一下最近3-4年的裁判文书网，退房或者是商品房合同纠纷的案件，数量激增，用大家都能听明白的话说，就是房子烂尾了或者迟迟不能交付，还有一个最重要的原因就是房价降了。所有的官司，都有可能是这三个原因之一，或者唯二、唯三的原因，三个原因的占比极高。易腾飞律师说个题外话，2008年美国的房产公司房地美、房利美也陷入到了经济危机，最终联邦政府财政部是出手了的，给输了血。其实购房人的权益如何得到维护？迄今为止，特别是两会这种涉及到关键民生领域的重大会议，其实2024是没有重点说说的。2021年最火的全国两会话题是允许摆地摊还有全国6亿人，人均月收入不足一千等。所以今年的两会说到这个事情需要让房地产商破产的提法，很明显是跟“银监会”要求列“白名单”输血救助的做法有点冲突，破产了，那就需要清算，简单的说剩下有多少钱，最终债权人就拿到多少。再加上今天这个恒大地产的《公告》由证券会作出的罚款47余亿元，应该说，跟“输血救助”不仅不沾边，甚至是落井下石。当然了，易腾飞律师这种说法不是说欺诈应当被原谅，或者赦免，但是恒大地产还有多少业主的房产需要交付？还有多少工程款需要支付给总包、承建商，让他们继续施工？还有多少竞拍地块，要等着付尾款，从而拿到手？这些问题都是要用资金解决的，两者相比较起来，后者显然涉及到更多、众多业主的利益，钱被拿来交了罚款，自然就少干别的了。当然了，我个人猜测，已经是在酌情考虑的了，相较于滴滴、支付宝的天价付款，这47亿已经不算多了。况且，《公告》里面，只列了2019、2020两个财务年度的财务造假和欺诈，按照恒大地产的发展史，应该远远不会只有这两个年度的吧。按照《刑法》关于公司涉嫌犯罪的处罚条款，数额特别巨大的案子，追溯期最少在10年以上，如果从2010年开始查起，从法律和法理上也都说得通。那要是处罚起来，那就极有可能是更大的一个数字了。#房屋拆迁补偿# #律师# #法律# #征地补偿法律实务# #行政法# #律师咨询# #法律咨询#

二、欺诈性房地产开发商的行为有哪些？

恒大集团公告价值934亿理财产品逾期 9月销售持续大幅下降

9月14日，恒大集团在港交所发布公告称，该集团的两家子公司未能按期履行为第三方发行理财产品提供的担保义务，相关金额约为9.34亿元。

相关公司正在积极与发行人和投资人进行协商以期达成一致同意的还款安排。

同时，恒大集团还在公告中表示，预期9月销售持续大幅下降，导致销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。

网贷逾期催收打电话给家人

尽快还清贷款、收集证据

解析：

1、网贷逾期后一定要尽快还清欠款，因为很多网贷的利息都比较高，一旦逾期可能会产生高额的逾期费用。

而且有部分网贷产品是会上征信的，或者和芝麻信用合作，所以逾期影响到个人信用。

因此在逾期后，有还款能力的应该尽快还款，避免影响个人信用或产生高额罚息。

2、如果网贷逾期后遭到暴力催收，或者被人恐吓，定要收集好证据，必要时是可以向相关部门举报的。

遇到网贷还不上、网贷逾期、被起诉、利息是否合法、高利贷维权等问题怎么办

三、恒大低价售房涉嫌不正当竞争 或被查处

南京房产部门称南京恒大xx花园售价远低于价，怀疑恒大地产此举为一时套现。

南京市江宁区房产局或将对低于成本价售房的恒大地产集团旗下公司进行查处，并怀疑该集团资金链紧张，低价售房仅是为了套取现金，最终相关楼盘可能形成烂尾楼。

2月日，该局办公室相关工作人员向《财经》记者证实，恒大地产旗下公司在江宁区低于成本价格销售其所建楼盘，依据相关价格法规，此举涉嫌，要对这家公司进行查处。

据当地媒体报道，该局已与江宁区物价局达成查处的共识，但还没有出台具体的查处操作细则。

据称，该楼盘是江宁区唯一低于成本价销售的楼盘。

而此番查处 关键还是要让开发商停止亏本卖房的行为，稳定江宁市场。

该局相关工作人员告诉《财经》记者，恒大地产旗下公司在江宁区所建恒大xx花园，近几个月售楼时报出精装修房价每平方米5700元，毛坯房每平方米4600元的超低价，远远低于其成本价。

南京房产局官方网站上房地产信息显示，9月29日至今，恒大xx花园累计成交套数为64套，成交均价为每平方米4926元。

上述工作人员核实后认为，该公司成本价暂时不方便透露，但可以肯定，其平均销售价格仍然低于成本价。

2008年9月5日，恒大xx花园爆出南京市2008年度最大房价降幅：

南京市江宁区物价局对这一楼盘的核价为7480元/平方米，恒大对其毛坯房的真实售价已调至4600元/平方米左右，降幅约35%。

此售价也远低于同地段每平方米5500元左右二手商品房价格。

恒大地产2007年下半年进入南京市场。

2007年底，恒大地产以收购南京汉典有限公司的方式，间接买下了后者持有的恒大xx花园项目200余亩地皮。

由于不属 招拍挂 范围，交易价格不为外界所知。

恒大地产在2007年地价高峰之时在全国数十城市 圈地 众多，但却未能按计划在2008年一季度实现上市。

在随后而来的房地产寒流中，业界一直怀疑该企业现金流可能断裂。

截至2008年月底，恒大地产共欠银行贷款.33亿元。

据统计，目前恒大地产正在开发的项目达3个，一级开发中的储备有20个。

前述接受《财经》记者采访的南京市江宁区房产局工作人员称，恒大地产的超低价行为一开始就引起局里的关注。

该局市场科很快对恒大xx花园项目进行详细，最终确认该楼盘的销售价格远低于其成本价。

据称，该调查报告很快被送交南京市房产局，并引起重视。

2月日下午，恒大地产对此事未作评价。

但此前恒大地产曾否认低于成本价销售。

9月9日，恒大地产一位高层曾向《财经》记者表示，此价格仍有利润，低价只是一种营销策略。

事实上，该集团自9月29日起，在南京、成都、武汉等十多个省会城市，均同步实施了类似的开盘优惠。

南京市江宁区房产局宣称查处恒大地产低价售楼的做法，曝出后很快在全国地产界引起争议。

不少业内人士认为，恒大地产即使是 亏本赚吆喝 ，但企业应有自主定价的权利，政府强力干预显然不当。

对此质疑，该局办公室人员回应称，依据对恒大xx项目进行的动态监测，局里怀疑恒大地产低价售楼只是为了一时套现，最终有可能造成烂尾楼，可能导致已购房者的严重损失。

南京市的一位房地产界资深人士认为，政府此举显然主要为了稳定房市。

如果真的只是出于维护购房者利益，政府完全有其他办法达成目的，比如与银行合作，对于售楼款项进行严密监管等。

四、恒大正式宣告违约，那些购买恒大期房的人怎么办?

恒大正式宣告违约那些购买恒大期房的人从目前监管部门的动态来看，购房者所购买的房子，应该有很大的概率可以拿到，但有可能会延期交付。

1、恒大目前的债务问题确实比较严重，不仅有大量的有息贷款，而且供货商货款也不在少数。

恒大宣布无法承担担保责任之后，有可能加速这些债权人要求偿还债务，到时恒大的资金压力会迅速增加。

对此，恒大已经主动要求广东工作组进驻恒大协助解决问题，广东也同意向恒大地产集团有派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。

至于后续恒大的债务怎么解决，目前并没有具体的方案，但是按照目前恒大自身的情况来看，想通过自身融资来解决债务问题，我觉得有点不太现实。

但既然广东工作组进驻恒大了，说明恒大的债务肯定要想方设法解决，而且工作组进驻恒大最主要的目的之一就是保交楼，确保广大购房者的利益。

2、在政府介入之后，通过协调债权方与债务方让恒大楼盘能够正常交付。

3、现在要解决恒大的债务问题，最好的办法之一，通过政府牵线引入一些战略投资者，同时让债权人以及供货商的货款延期支付，首先保障恒大的楼盘正常建设，正常交楼，只要楼盘能够正常销售出去，就能够回笼资金，用于偿还债务。

4、这是解决恒大债务问题最好的办法，对于恒大来说也是最能够接受的一种办法，假如恒大各地楼盘能够正常销售，回笼资金能够用于偿还债务，那么大家的房子就能够正常交付，不会有出现什么问题。

【法律法规】《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；

但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

五、恒大集团公告价值934亿理财产品逾期 9月销售持续大幅下降

恒大集团公告价值934亿理财产品逾期 9月销售持续大幅下降

9月14日，恒大集团在港交所发布公告称，该集团的两家子公司未能按期履行为第三方发行理财产品提供的担保义务，相关金额约为9.34亿元。

相关公司正在积极与发行人和投资人进行协商以期达成一致同意的还款安排。

同时，恒大集团还在公告中表示，预期9月销售持续大幅下降，导致销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。

网贷逾期催收打电话给家人

尽快还清贷款、收集证据

解析：

1、网贷逾期后一定要尽快还清欠款，因为很多网贷的利息都比较高，一旦逾期可能会产生高额的逾期费用。

而且有部分网贷产品是会上征信的，或者和芝麻信用合作，所以逾期影响到个人信用。

因此在逾期后，有还款能力的应该尽快还款，避免影响个人信用或产生高额罚息。

2、如果网贷逾期后遭到暴力催收，或者被人恐吓，定要收集好证据，必要时是可以向相关部门举报的。

遇到网贷还不上、网贷逾期、被起诉、利息是否合法、高利贷维权等问题怎么办

六、开发商面临业主不收房所带来的挑战

商品房销售中的欺诈行为应适用《消费者权益保护法》。

欺诈行为包括冒充优质房屋、隐瞒真实面积、虚假宣传等。

开发商若故意或明知欺诈，购房者可要求双倍赔偿。

判断欺诈行为需考虑手段、后果和主观意图。

商品房作为一种商品，应符合消费者权益保护法。

然而，在实践中，对于商品房买卖中的欺诈行为的理解存在问题，导致胜诉率低。

购房者可根据以上情况要求双倍赔偿。

法律分析

对于商品房这一较为特殊的商品而言，由于其生产周期长、环节多、价格高等特点，不能简单地照搬以上几个因素而轻易地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其双倍赔偿。

以下情况可以认定为“欺诈行为”：

1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的；

2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的；

3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的；

4、销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的；

5、虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的；

6、故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的；

7、采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的；

8、利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。

“商品房”作为商品之一，受市场因素的影响，由买卖双方协商进行买卖，属于消费者为生活消费需要购买、使用的商品，应当适用《消费者权益保护法》。

所以，房地产纠纷也应当适用《消费者权益保护法》。

自然，如果在房屋买卖过程中开发商做出了“欺诈行为”，应当按照消费者的要求增加赔偿，增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

但在实践中出现的房地产纠纷案中，不乏有认为开发商在售房过程中有欺诈行为而要求双倍赔付者，但胜诉的却寥寥无几，其原因就在于对商品房买卖中的“欺诈行为”的理解存在问题。

对于一般商品而言，判断经营者的行为是否构成欺诈，看其是否符合以下几点：

1、行为的手段。

对欺诈消费者行为的认定，应当采用客观方法，即根据经营者在提供商品时所采用的手段来加以判断，并列举了一些典型的欺诈行为，如销售以假充真、以次充好的商品等。

2、行为的后果。

遏制经营欺诈和维护市场秩序，所以，行为的社会危害性是实施这种制裁的充分、必要条件，但这并不意味着一概要求有实际的损失或损害发生。

依此法精神，只要经营者的行为按其性质足以误导消费者，就可以被认定为欺诈。

3、行为的主观方面。

欺诈，是指掩盖事实真相、误导消费者上当受骗的行为，不能证明自己确非欺骗、误导消费者而实施此种行为的，应当承担欺诈消费者行为的法律责任的例外情况。

如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的，并且开发商是故意或明知的，购房者可以以开发商作出欺诈行为为由而依据《消费者权益保护法》第49条要求其双倍赔付。

结语

对于商品房这一特殊商品而言，定性开发商行为为欺诈需谨慎。

唯有销售伪劣房屋、故意隐瞒真实面积、冒充优质工程等行为才能被认定为欺诈。

房地产纠纷应适用《消费者权益保护法》，如开发商欺诈行为确凿，消费者可要求双倍赔偿。

判断欺诈行为需考虑手段、后果和主观方面。

购房者若能证明开发商故意或明知欺诈，可依法要求双倍赔偿。

法律依据

商品房销售管理办法：

第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

商品房销售管理办法：

第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

商品房销售管理办法：

第三章 广告与合同 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明

合同约定面积

与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；

超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；

绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝─────────────×100％

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

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文章来源参考：头条-征地拆迁营销方案，恒大集团公告价值934亿理财产品逾期 9月销售持续大幅下降

内容审核：王一帆律师

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