拆迁4种方案哪个划算，广州老人宅基地被收回：规划局和城管引发的房屋强拆案

拆迁4种方案哪个划算，广州老人宅基地被收回：规划局和城管引发的房屋强拆案

一、广州老人宅基地被收回：规划局和城管引发的房屋强拆案

广州白云，一老人早年在某村买了一块宅基地，上面有一栋房子建了有20多年了，总面积近2000平米的自建三层半楼房。突然有一天，规划局说老人没资格得到这块宅基地，而城管又说这栋房子是违建，要求限期拆除。老人并未理会，结果房子被他们强拆了。

（案例来源：澎湃新闻，铁路运输法院）

温大爷在上世纪80年代来到广州闯荡，后来做粮油生意赚了点钱，就于1993年和另外三个亲属在白云区某村买了一块宅基地，当时和村委签订了《转让宅基地使用协议书》。

买下这块宅基地后，温大爷等人就申请盖了个3层楼房，当时村委同意并盖章了，区国土规划局管理所也盖了章。不过，后来真正批下来的，只有温大爷一家4口人可以盖房子。

之后，温大爷东拼西凑了100多万元，盖了一栋三层半的房子，1994年竣的工。可万万没想到，在次年1月，新政策出台后已经禁止外村人到当地去购买宅基地了，这让温大爷一家惴惴不安。

可是同年10月份，当地政府又给温大爷一家颁发了《农村宅基地使用证》，这又让温大爷彻底放下了心，否则这100多万元都要泡汤了。之后，温大爷便把房子的一部分用作仓库，另一部分出租了出去，做起了房东。

这一晃来到了26年后，有几位开发商看中了温大爷家那一片的地，想做个别墅区，但由于价格问题，双方一直没能谈拢，最终也不了了之了。

到了2020年11月，温大爷突然收到市规划和自然资源局发来的告知函，称温大爷盖的房子初步被认定为违法建筑，并指派了城管局立案处理。

之后，温大爷的《农村宅基地使用证》被撤销了。同年12月，城管部门要上门强拆房子，但遭到了温大爷一家人的阻拦。

再后来，温大爷将市规划和自然资源局告上了法院，想要重持《农村宅基地使用证》，结果城管部门以温大爷一家未在规定期限内拆除违建为由，把这栋三层半的楼给强拆了。

无奈，温大爷又把城管部门也告了，请求法院判令强拆行为违法，并索赔3356万元。

对于此事，有网友说，既然政府认可了且下发了《农村宅基地使用证》，那就应当继续履行，否则违反了诚信原则，难以服众。

但也有网友说，这种口子不能开。不过，既然温大爷这房子属于历史遗留问题，应该好好协商，但绝对不能强拆，毕竟这房子是温大爷真金白银的盖的，总不能什么后果都让温大爷来承担吧。

由于本案属于行政诉讼案件，所以举证规则与一般的民事案件有所不同，这里采用的是举证责任倒置。也就是说，应当由作出行政行为的机关来举证。

《行政诉讼法》第34条规定，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。

1、那本案中，温大爷能否合法取得《农村宅基地使用证》呢？

温大爷是在1993年买的这块宅基地，当时的确没有禁止外村人购买本村宅基地。可是等温大爷拿到《农村宅基地使用证》时，已经是1995年10月了。

而自1995年3月1日开始，《广州市土地管理规定》中明确规定了，禁止了外村人购买本村宅基地。

《广州市土地管理规定》第35条规定，本村有常住户口的村民；离婚后返回本村落户的原本村村民及其抚养的子女；回原籍落户的职工、复员退伍军人和离休退休干部等，可申请使用宅基地。

也就是说，温大爷一家人不符合上述可以使用宅基地的条件。

因此，当温大爷起诉市规划和自然资源局，想要重持《宅基地使用证》时，一审和二审均以失败告终。

不过，法院虽然认定这属于错误发证，但这毕竟是当地政府没有尽到审慎审查义务所致，而温大爷已经居住了多年，故对温大爷等人的信赖利益应当予以保护。

法院的意思就是，政府可以撤销温大爷的《农村宅基地使用证》，但必须为损害了温大爷的利益承担责任。

2、那城管部门强拆了温大爷的房子，该如何赔偿？

首先，当地政府既然已经错发了《农村宅基地使用证》，那么在该证撤销后，就不宜再以未经规划许可为由认定温大爷的房子属于违法建设，应当保护温大爷的信赖利益。

也就是说，这个责任不能全由温大爷承担。

其次，城管部门还温大爷还在诉讼过程中，就先行且强行拆除了温大爷的房子，未履行公告、催告，以及保障温大爷的陈述和申辩的权利，这样的拆除程序不合法。

综上，城管部门违法拆除了温大爷的房子，应当予以赔偿。

《国家赔偿法》第32条规定，国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。

最终，法院不仅判决撤销了城管部门做出的《违法建设行政处理决定书》，同时还判决城管部门和街道办赔偿温大爷377万元。

不过，温大爷对这个判决不服，他认为当地已经涨到了四五万一平了，自己的房子有近2000平，评估下来价值3356万元。

对于这个赔偿金额，有网友说，温大爷的房子又不能交易，所以不能按照能交易的房屋价值来计算，能赔到377万不错了。 对于此事，你们怎么看？

二、使用超过40年的宅基地纠纷

法律分析：

一、国家收回农村宅基地征地补偿规定

农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。

在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。

一是宅基地补偿，二是房屋补偿。

由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。

而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。

村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

《土地管理法》第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

二、最新《土地管理法》宅基地怎么补偿

1、《土地管理法》修正草案明确单独补偿农村村民住宅。

草案规定，征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。

依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。

现行第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿;征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

上述三条规定在修正案草案中均作出修改。

2、征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿。

修正案草案规定，征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，农民村民住宅补偿，以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。

3、在住房保障方面。

将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋，无法提供的按照市场价给予货币补偿;城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。

法律依据：

《土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

三、私自拆除邻居违建违法吗

法律分析：

虽然对方未履行法定程序，私自建造属违章建筑，但是擅自进行拆除需要进行赔偿。

认定违法建筑是地方行政部门的职责，拆除违法建筑是地方执法部门的职权，并且需要通过严格的法定程序，其他任何单位或个人不能擅自拆除。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百六十六条 行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。

四、宅基地超占必须拆除吗

不能超出120平方米，一般超过120平方米需要收费。

我国在农村宅基地确权后，实行“一户一宅”规定，农村每一户的宅基地标准面积为80至120平方米，建房的面积不可以超过宅基地面积。

如果是使用耕地建房，总面积不能超过130平方米。

使用荒山荒坡建房，总面积不能超过210平方米。

建房不可以超过三层，总面积不能超过360平方米。

联排别墅不可以超过四层，总面积不能超过450平方米。

3人以及3人以下的家庭，建房面积不能超过80平方米。

3人以上的家庭，每加1人，占地面积可加20平方米。

独生子女家庭可以增加20平方米房子占地面积。

一、建房需要使用耕地需要什么程序？1、经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照相关法律法规向县级人民政府土地管理部门申请用地。

2、经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；

二、使用哪些土地需要乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准？1、原有宅基地2、村内空闲地3、其他非耕地土地（耕地需审核）三、农村“一户一宅”的政策法规是什么？1、农村宅基地目前实行的是一户一宅的政策法规，也就是说在农村，每一户家庭的名下只能拥有一块农村宅基地，而每一块农村宅基地上只能建造一套住宅，并且该农村宅基地的实际占地面积一般不可以超过当地政府部门所规定的实际占地面积。

2、其中“一户”一般都是根据户口本来进行区分的，不管户口本上登记了多少人，都只能算作一户。

假如户主的子女已经长大成人，并且符合分户条件的话，那么就可以另外单独开一个新户，户主的子女开了新户以后，户主的子女就可以另外重新申请一个新的农村宅基地了。

3、而“一宅”一般是指每一户农村宅基地上只能建造一套住宅。

当户主拥有了宅基地证以后，就代表是“一宅”了。

假如一户家庭的名下有多块农村宅基地的话，那么一般是不被允许确权的，也无法获得该农村宅基地的宅基地证。

总得来说，2022年，农村一户一宅“新标准”出炉，农村宅基地有偿使用收费标准各地开始纷纷落实，面积超标或将面临罚款拆除。

而且并不是一次性收费，需要每年都缴纳超占宅基地的使用费用。

法律依据：

《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条农村村民在村庄，集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：

(一）需要使用耕地的，经乡镇人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；

(二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。

城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。

回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。

五、老宅基地政府收回补偿

法律分析：

一、国家收回农村宅基地征地补偿规定

农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。

在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。

一是宅基地补偿，二是房屋补偿。

由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。

而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。

村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

《土地管理法》第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

二、最新《土地管理法》宅基地怎么补偿

1、《土地管理法》修正草案明确单独补偿农村村民住宅。

草案规定，征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。

依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。

现行第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿;征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

上述三条规定在修正案草案中均作出修改。

2、征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿。

修正案草案规定，征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，农民村民住宅补偿，以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。

3、在住房保障方面。

将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋，无法提供的按照市场价给予货币补偿;城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。

法律依据：

《土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

六、老宅基地政府收回补偿

1、有些宅基地因为历史的原因，年代比较久远，宅基地超过了20年，对于这种宅基地产生的纠纷，先通过协商解决的方式，双方当事人进行调解。

比如可以通过村委会，如果协商调解不成，再通过行政裁决。

2、受理的机关会对于宅基地的权属进行调解，如果调解仍然没有效果，应该作出处理的决定。

但是如果双方当事人对于处理的决定有不服从，收到通知的15天之内，向上一级单位申请复议。

接到处理决定后的30天内，再通过人民法院进行起诉，才能对于有争议的宅基地进行正确的处理。

一、宅基地转让纠纷解决办法有哪些？

1、协商解决

土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。

据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。

2、行政解决

个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

侵犯土地的所有权或者使用权争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。

3、司法解决

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。

这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，只先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。

否则，人民法院不予受理。

但对于侵犯土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，而直接向人民法院起诉。

此外，宅基地纠纷还可以通过人民调解来解决。

人民调解是指在调解委员会（包括城市的居民委员会和农村的村民委员会）的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。

二、宅基地使用权纠纷如何处理

1、农户之间发生宅基地权属争议，当事人双方应尊重历史，相互谦让，协商解决问题。

双方协商成功，最好签订协议。

双方达成的协议，不得违反有关法律、法规，不得损害国家、集体的利益和其他村民的合法权益。

2、协商不成的，当事人任何一方或双方可到当地乡（镇）政府或土地管理所等受理机关提出处理申请。

申请处理时，应以书面形式写明：

申请人、对方当事人的名称、地址；

申请处理的事项、具体要求和理由，并附争议地块示意图；

有关证据及其来源，证人的姓名、工作单位或地址。

受理机关接到处理申请后，应在15日内决定是否受理。

决定受理的，应当在10日内将申请书副本发送对方当事人。

对方当事人应在接到申请书副本之日起30日内提交答辩文书和有关证据；

逾期不提交答辩文书的，不影响作出处理决定。

受理机关决定不受理的，应当在决定后10日内书面通知申请人，并说明理由。

3、如果乡镇不受理，当事人双方可直接向县政府或国土局申请，若符合受理条件，可指定受理或直接受理。

受理机关对受理的宅基地权属争议，可先行调解；

调解无效的，应当作出处理决定。

4、当事人对处理决定不服的，可在收到处理决定通知之日起15日内向上一级处理机关申请复议，也可以在接到处理决定后30日内，直接向人民法院起诉。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国土地管理法》第十四条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；

协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；

个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

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文章来源参考：头条-拆迁4种方案哪个划算，老宅基地政府收回补偿

内容审核：刘睿安律师

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