拆迁补偿怎么分账，拆迁补偿土地出让金谁来缴纳

拆迁补偿怎么分账，土地出让金拆迁有赔偿吗

一、土地出让金拆迁有赔偿吗

法律主观：

土地出让金的国有土地收益基金能用于拆迁安置。土地出让金按照有关规定计提各类基金实行分账管理、专款专用，包括国有土地收益基金、农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金、保障性住房建设资金与土地出让金业务费，用于地方政府国有土地收购储备的国有土地收益基金在一定情形下可以用于拆迁安置。

法律客观：

《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第三条 土地出让收入使用范围： （一）征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。 （二）土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。 （三）支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。 （四）城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。

二、拆迁房土地出让金怎么补偿

法律分析：

土地划拨的房产拆迁也是需要补偿的。

房屋拆迁补偿就房屋本身来说补偿是一样的，出让与划拨不同在国土管理部门在将拆迁完成以后的土地推向市场的时候，如果是划拨，则国土部门需要履行出让的手续。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

三、拆迁补偿土地出让金谁来缴纳

双方协商。

1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。

《土地管理法》第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。

具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。

一、土地出让金的返还方式

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）

目前招拍挂制度要求土地以熟地出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。

在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。

第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

目前招拍挂制度要求土地以熟地出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。

一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行招拍挂，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。

即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。

但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着毛地出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。

因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。

第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）

公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。

是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。

而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。

此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减开发成本——土地征用费及拆迁补偿费。

企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。

因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。

第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人

目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。

第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助

在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。

二、房屋拆迁补偿的方式

（一）货币补偿

货币补偿，是指拆迁人对依法批准的拆迁范围内的房屋及其附属物进行评估作价后，以货币补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行购买房屋的一种安置方式。

货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府指定。

（二）产权调换

产权调换，是指拆迁人用异地或者原地重建的房屋与被拆迁人的房屋按一定标准进行交换的一种补偿方式。

《城市房屋拆迁管理条例》第25条规定：

实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

即拆迁人与被拆迁人根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格计算与被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价。

拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

四、土地出让金是否属于征地拆迁赔偿费？

土地出让金不属于征地拆迁费，征地拆迁费是对合法房屋拆迁时，对被拆迁人的经济补偿。

而土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。

一、哪些地块是商铺土地出让金标准

1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

二、土地出让的方式

土地出让的方式有协议出让、招标和拍卖。

指土地使用权取得者取得用地的一种方式，是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，同时也是土地资产处置的一种方式，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。

三、简述我国国有土地使用权的出让方式

我国国有土地使用权的出让方式：

1.协议出让协议出让，是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，出让土地使用权的方式。

2.招标出让招标出让，是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表向多方土地使用者发出投标邀请，在规定的期限内，由符合条件的单位以书面形式投标，竞投该宗土地的使用权，招标小组通过对标书的评判，择优确定土地使用者的土地出让方式。

3.拍卖出让拍卖出让，是指政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人，在指定的时间和地点组织符合条件的国有土地使用权有意受让人到场，就拟出让地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用者的出让方式。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条

征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

五、划拨土地和出让土地的房子拆了怎么赔偿

法律分析：

土地划拨的房产拆迁也是需要补偿的。

房屋拆迁补偿就房屋本身来说补偿是一样的，出让与划拨不同在国土管理部门在将拆迁完成以后的土地推向市场的时候，如果是划拨，则国土部门需要履行出让的手续。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

六、拆迁安置房过户要土地出让金吗

一、什么是土地出让金

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

二、拆迁房土地出让金如何补偿

1、如果拆迁前这房子就是业主自有房，安置房办出的产权证也是业主的，拿到产权证后就可以交易，但除了正常的房屋交易税外，还需要交纳一份土地出让金。

对于没有产权证房屋就出售，按照《房地产管理办法》视为非法，但土地房产局不参与裁定。

2、如果拆迁前这房子是公房，住户是租住的，该房就不能转让；

如果是公房，业主已向单位购买，而且安置房的产权证上是业主本人名字，就可以转让，但也需要额外交纳土地出让金。

三、法律规定

第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；

确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿怎么分账，划拨土地和出让土地的房子拆了怎么赔偿

内容审核：刘育初律师

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