新修小区拆迁案例分享会，易律师解读房产纠纷：价格波动背后的法律挑战与应对策略

新修小区拆迁案例分享会，易律师解读房产纠纷：价格波动背后的法律挑战与应对策略

一、易律师解读房产纠纷：价格波动背后的法律挑战与应对策略

【易律师案例释法一百三十一】房产价格的剧烈波动带来了法院裁判规则的巨大变化 【案件背景】2017年，易腾飞律师代理了北方某省某市某区的商品房合同纠纷案件，由于涉及到的业主数量，我记得当时微信群里面群情激愤，众多业主询问的问题是一波接着一波。后来还有不少的业主或者业主家属在北京本地工作，还亲自来了我的办公室仔细的商量了一下这个案子的办理经过、思路和可能出现的结果。但是当时的业主们关心的话题，也可以总结为以下几种，首先就是当时整个华北一直延伸到华中地区，雾霾天气接连不断，长的时候可能会持续十几天，因为很多地方政府会严格限制工地施工作业，特别是露天的作业。客观上也导致业主的期房交付时间一拖再拖？理论上这种延期是否合法？不合法是否应当按照约定给每个业主支付违约金？当然了，当时房地产持续高位运行，对于很多的配套设施，也是相当诱人的存在，众多的业主去现场正式签署《购房协议》之前，通常会被分发了很多的宣传彩页，上面不仅可能有房子将来的视野图，还有装修图，还有配套的交通运行图、小区配套学校的效果图等等，加上由销售人员带领参观的样板房，可以说，房子的效果让人心花怒放，说爱不释手也不为过。当年业主的的诉求，其实就是为了当时承诺的条件应当兑现，但是上述内容应当属于广告宣传还是属于双方《协议》的补充条款之一的呢？如果是前者，毫无疑问就应当像我们每天看的电视广告一样，一笑而过。而如果属于后者，显然做不到的话，应当属于违约，甚至属于“严重违约”而可以取消合同，或者由法院撤销合同。最后的一个争议就是，房子的取暖问题，其实北方经常居住商品房的朋友们，都有体会，北方冬天取暖其实是比较重要的。目前，像最最重要的小区运转、居住的条件，除了房屋安全之外，就是供水、供电、供气，还有供暖。市政工程中公共部分，都是有各地政府牵头完成的，但是连接小区的那个部分，包括小区的地下部分和上楼的那个部分，都是有小区的开发商来完成建造并承担主体责任的。而我们的业主坚决想要市政供暖，而根据即将交付的房子，却已经变成了各户自己家里的电采暖，这样的话，不仅费用成本上升了不少，而且制暖效果不太理想。但是当年开发商在各个网络平台的宣传用语上面均用上了“市政供暖”的字样。这样又是近乎骗人的做法。 【易律师的讲解】不得不承认的是，房地产的持续繁荣，掩盖了一些问题，易腾飞律师清楚的记得，当时有业主再三叮嘱:易律师，打官司归打官司，千万别把我的房子给弄丢了啊。当时开庭的时候，我国这种法官主导制的环境里面，其实是很容易遇到性格比较暴躁的法官的，言语对抗比较激烈，法官过分主导案件，很容易出现既当裁判员也当球员的情况，本来最应当以理服人的场合，却出现了瞎嚷嚷的局面。对于此类商品房的裁判过程和依据，法院系统里面也会有自己的裁判思路和指导意见，当年最常见的就是最高院发布的《商品房买卖合同纠纷的司法解释》。这个裁判依据的核心其实是为了保护消费者的，交钱之前、之后，都应当如实履行之前的承诺。如果按照这个裁判思路，当时我们的业主是应当每人都得到大额的违约金的。遗憾的是，后来结果都是没有支持我们的。至于当年雾霾天气，可以诸天诸天的扣除政府发布《停工令》总计的天数，剩下的天数，作为赔偿我们违约金的裁判依据之一。案件的最终裁判结果，完全应当有利于我们业主的。易腾飞律师记得也很清楚，这个案子当时所在的某省某市某区，业主们的《购房协议》签署在不同的时期，价格是一个跟另外一个不同，应该是没有完全一样的价格。可以市场的涨幅之快。如果一旦涨幅放缓或者有下跌的时候，今时今日，法院的裁判思路和我们代理律师的建议会有哪些不同的呢？首先，就是会触发到不同的违约条款，原来是乙方（即卖方）为主的违约责任，此次主要触犯的主要是甲方（即买方）的违约责任。#房屋拆迁补偿# #律师# #法律# #征地补偿法律实务# #行政法# #行政法# #律师咨询# #法律咨询#

二、房价下跌买方违约案例 -法律知识

第一，凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。

第二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。

第三，单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。

【法律依据】《房屋买卖合同司法解释全文》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。

担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

三、房屋交易纠纷应对策略：最新法律规定与实践经验分享

根据2021年实施的《民法典》第一百八十八条，购房合同的诉讼时效一般为三年。

诉讼时效期间从合同当事人知道或应当知道对方违约之日起计算。

然而，如果违约行为已经超过二十年，人民法院将不再保护权利。

诉讼时效期间超过二十年的情况下，权利人可以申请延长保护期限，但需经人民法院决定。

法律分析

购房合同的诉讼时效一般情况下是三年，从合同的当事人知道或者应当找到对方当事人违约之日起就开始计算，但是如果当事人违约行为发生已经超过了二十年的，其权利就不再被人民法院保护。

根据2021年实施的《民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的，依照其规定。

但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

拓展延伸

购房合同诉讼时效及其影响因素

购房合同诉讼时效是指在购房合同纠纷发生后，当事人提起诉讼的有效期限。

其影响因素主要包括法律规定、当事人行为和特殊情况等。

根据我国相关法律规定，购房合同的诉讼时效一般为两年，但在特定情况下可能会有变化。

影响时效的因素包括合同签订时间、合同条款、当事人是否采取适当的诉讼行为等。

此外，特殊情况如合同纠纷的暂时中止、当事人被宣告无民事行为能力等，也会对诉讼时效产生影响。

因此，当事人在购房合同纠纷中应及时了解相关法律规定，并根据实际情况采取适当的诉讼行动，以确保自身权益的有效保护。

结语

购房合同的诉讼时效一般为三年，从违约之日起计算。

根据《民法典》第188条，诉讼时效期间为三年，但超过二十年的违约行为将不再受到法院保护。

购房合同诉讼时效的有效性取决于多个因素，包括合同条款、当事人行为和特殊情况等。

因此，在购房纠纷中，当事人应及时了解相关法律规定，并采取适当的诉讼行动，以确保自身权益的有效保护。

法律依据

《民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的，依照其规定。

但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以权利人的申请决定延长。

四、房屋交易纠纷应对策略

该段内容讲述的是双方自行协商以达成协议，行政机关根据职权处理纠纷，当事人向行政机关投诉后，行政机关根据主管范围受理，并依据相关法律和法规、规章作出决定。

如果当事人对行政机关的处理结果不满意，可以进行仲裁或诉讼程序解决。

起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

如果书写起诉状确有困难，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。

法律分析

1.双方自行协商以达成协议。

2.行政机关根据职权处理纠纷，当事人向行政机关投诉后，行政机关根据主管范围受理，并依据相关法律和法规、规章作出决定。

3.仲裁或诉讼程序解决。

起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。

拓展延伸

房屋交易纠纷协商策略

房屋交易纠纷协商策略的法律分析如下：

在房屋交易过程中，可能会发生各种纠纷。

协商解决纠纷是一种经济、环保的方法。

然而，如果没有合理的策略，协商结果可能会导致权益受损。

因此，在房屋交易纠纷协商过程中，应当遵循一定的法律原则。

首先，应当遵循诚实信用原则。

双方应当如实披露房屋信息，不得隐瞒或虚构事实。

同时，在协商过程中，应当尊重对方权益，不得损害对方的利益。

其次，应当遵循公平原则。

协商结果应当公正、合理，充分考虑双方权益。

如果协商结果不合理，对方可以依法提起诉讼。

再次，应当遵循合法原则。

协商过程中，双方应当遵守法律法规，不能违反相关规定。

如果协商结果违反法律法规，对方可以依法提起诉讼。

最后，应当遵循诚信原则。

双方应当保持良好的协商态度，不得采取欺诈、威胁等非法手段解决纠纷。

综上所述，房屋交易纠纷协商过程中，应当遵循诚实信用、公平、合法、诚信原则。

只有这样，才能保证协商结果的公正、合理，维护双方的权益。

结语

在解决纠纷时,双方应自行协商以达成协议。

如果当事人无法协商,行政机关可根据职权处理纠纷。

如果当事人向行政机关投诉,行政机关应根据主管范围受理,并依据相关法律和法规、规章作出决定。

如果当事人对行政机关的决定不服,可以进行仲裁或诉讼程序来解决。

在起诉时,当事人应向人民法院递交起诉状,并按照被告人数提出副本。

如果书写起诉状确有困难,可以口头起诉,由人民法院记入笔录,并告知对方当事人。

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。

五、和房产纠纷的诉讼技巧和应对策略

第一，凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。

第二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。

第三，单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。

【法律依据】《房屋买卖合同司法解释全文》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。

担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

六、如何避免房产交易中发生的纠纷

法律分析：

商品房买卖合同是双方真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行，否则就要承担违约责任。

但是因为房价变化常常会引发纠纷，房价上涨卖方拒绝出售、房价下跌买方退房现象屡见不鲜。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；

但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

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文章来源参考：头条-新修小区拆迁案例分享会，和房产纠纷的诉讼技巧和应对策略

内容审核：李佳琦律师

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