石库门房子拆迁补偿方案，上海动迁房执行难：登记中心难题多，当事人崩溃求解

石库门房子拆迁补偿方案，上海动迁房执行难：登记中心难题多，当事人崩溃求解

一、上海动迁房执行难：登记中心难题多，当事人崩溃求解

#执行律师# #执行# #强制执行# #强制执行立案# #协助执行# #申请执行# #上海动迁房# #法院执行难# #申请法院强制执行# 好不容易起诉了 好不容易判决了 好不容易胜诉了 好不容易申请执行了 好不容易法院出执行协助涵了 结果卡在了登记中心2年多 一会儿说房子共有只能登记持有比例不能登记成某某人**㎡ 一会儿说如果判决按照每个人多少㎡判也可以不按比例按面积登记 一会儿说得让闹到法院的各方当事人全部到场才能办 一会儿说实在无法沟通来一方当事人也可以办 一会儿说动迁安置房办证必须要先核税必须要有发票 一会儿说没发票不能按照动迁安置房市场价格核税 一会儿说你们要愿意实在没发票也可以按照市场价格核税 一会儿说要法院在执行协助通知上盖特殊的章 一会儿说承办法官过来签字也可以 …… 怪不得短短1个半小时就有3家人情绪奔溃开始跟工作人员吵架 这么成熟的业务就不能一次性完整告知当事人需要啥材料么 这种地方最应该搞一个“最多跑1次”兜底窗口

二、动迁房纠纷

一、上海拆迁房买卖是否合法

所谓动迁房，是“动拆迁安置房”的简称，在有些地方也称为“征地拆迁安置房”，在地方政府部门的规范性文件中，称为“配套商品房”，简称“配套房”；

有些法律学者和法律职业人对动迁房和经济适用房买卖是否合法有不同看法，有些朋友对购买动迁房和经济适用房是否合法有效有顾虑。

其实，对动迁房和经适房买卖的合法性进行质疑的观点是不成立的，对动迁房和经适房买卖是否合法有效的顾虑是完全不必要的。

二、上海动迁房满3年了还用交税吗

上海市政府的房地产新政，将配套房、中低价房此类房屋的过户时间由五年变更为三年，并且变更了满三年的起算时间，由以前的取得房地产权证的日期改为签订动迁协议或开发商取得大产证的日期，一般来讲，签订动迁协议在先，开发商取得大产证在后，所以基本是以开发商取得大产证的日期为准，只要开发商的大产证满三年，此类房屋就可以办理产权变更登记。

1、业主的产证满3年（即小产证满3年）。

2、动迁协议满3年且大产证（开发商的）满3年，即使小产证不满3年也可以上市交易。

补充：

此时需要缴纳房子的1％的个人所得税。

（当然若是房子小产证满5年唯一一套住房，个税减免为0的）。

如果出售未满5年情况下要交营业税5．55％和个人所得税1％（名下唯一一套）2％（名下非唯一一套）

三、上海动迁房买卖后产权过户流程

无论拆迁房，商品房还是二手买进房过户都是和下加签订好合同后去交易中心带好身份证，户口本，结婚证，买卖合同，房产证密码去交易中心过户。

上海动迁房交易过户的条件：

1、业主的产证满3年（即小产证满3年）。

2、动迁协议满3年且大产证（开发商的）满3年，即使小产证不满3年也可以上市交易，另外，如何房子的小产证满5年且是唯一一套住房，免征个人所得税，否则需要缴纳房子1％的个人所得税。

（二选一，满足其中一点即可）

动迁房办理产证须提交下列材料：

（1）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（2）身份证明（复印件）；

（3）动迁单位原《房地产权证》（原件）；

（4）《动迁协议》（原件）；

（5）地籍图（原件两份）；

（6）房屋平面图（原件两份）；

（7）契税完税证明（原件）。

具体可到房屋所在地的房地产交易中心申请办理。

四、上海动迁房买卖怎么交易安全

第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。

主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。

如果是购买还没定位的安置房，其风险就更大。

买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。

因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。

买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。

三、房屋登记是不是要动迁了

法律分析：

调查登记，一般应当在房屋征收决定前进行，拆迁部门拟定拆迁补偿方案应当根据调查情况。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

四、上海租赁房动迁

法律分析：

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：

评估价格×20%；

对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：

评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

对被征收人的补偿金额计算公式为：

评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

因此可以看出，公有住房承租人能获得拆迁补偿的80%，公有住房产权人能获得拆迁补偿的20%。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

五、你不知道的上海动迁房买卖知识

一、上海拆迁房买卖是否合法

所谓动迁房，是“动拆迁安置房”的简称，在有些地方也称为“征地拆迁安置房”，在地方政府部门的规范性文件中，称为“配套商品房”，简称“配套房”；

有些法律学者和法律职业人对动迁房和经济适用房买卖是否合法有不同看法，有些朋友对购买动迁房和经济适用房是否合法有效有顾虑。

其实，对动迁房和经适房买卖的合法性进行质疑的观点是不成立的，对动迁房和经适房买卖是否合法有效的顾虑是完全不必要的。

二、上海动迁房满3年了还用交税吗

上海市政府的房地产新政，将配套房、中低价房此类房屋的过户时间由五年变更为三年，并且变更了满三年的起算时间，由以前的取得房地产权证的日期改为签订动迁协议或开发商取得大产证的日期，一般来讲，签订动迁协议在先，开发商取得大产证在后，所以基本是以开发商取得大产证的日期为准，只要开发商的大产证满三年，此类房屋就可以办理产权变更登记。

1、业主的产证满3年（即小产证满3年）。

2、动迁协议满3年且大产证（开发商的）满3年，即使小产证不满3年也可以上市交易。

补充：

此时需要缴纳房子的1％的个人所得税。

（当然若是房子小产证满5年唯一一套住房，个税减免为0的）。

如果出售未满5年情况下要交营业税5．55％和个人所得税1％（名下唯一一套）2％（名下非唯一一套）

三、上海动迁房买卖后产权过户流程

无论拆迁房，商品房还是二手买进房过户都是和下加签订好合同后去交易中心带好身份证，户口本，结婚证，买卖合同，房产证密码去交易中心过户。

上海动迁房交易过户的条件：

1、业主的产证满3年（即小产证满3年）。

2、动迁协议满3年且大产证（开发商的）满3年，即使小产证不满3年也可以上市交易，另外，如何房子的小产证满5年且是唯一一套住房，免征个人所得税，否则需要缴纳房子1％的个人所得税。

（二选一，满足其中一点即可）

动迁房办理产证须提交下列材料：

（1）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（2）身份证明（复印件）；

（3）动迁单位原《房地产权证》（原件）；

（4）《动迁协议》（原件）；

（5）地籍图（原件两份）；

（6）房屋平面图（原件两份）；

（7）契税完税证明（原件）。

具体可到房屋所在地的房地产交易中心申请办理。

四、上海动迁房买卖怎么交易安全

第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。

主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。

如果是购买还没定位的安置房，其风险就更大。

买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。

因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。

买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。

六、上海动迁政策详解 法律问题

法律分析：

动迁房纠纷一般属于土地纠纷，先由当事人协议，协议不成的，由人民政府处理，对政府处理不服的，可以提起诉讼。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法(2019修正) 》第十四条　土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；

协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；

个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

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文章来源参考：头条-石库门房子拆迁补偿方案，你不知道的上海动迁房买卖知识

内容审核：杨小燕律师

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