温岭拆迁安置方案公告查询，建设工程优先受偿权与商品房消费者权、破产优先权谁先？

温岭拆迁安置方案公告查询，建设工程优先受偿权与商品房消费者权、破产优先权谁先？

一、建设工程优先受偿权与商品房消费者权、破产优先权谁先？

建设工程优先受偿权与商品房消费者权、破产优先权谁先，此前已有定论。但2022年最高院民一庭发布的法官会议纪要，似乎又打破了这一规则。本视频对相关法律及司法解释梳理，阐述这一问题。

二、商品房工程款优先受偿权

什么是建设工程优先受偿权？建设工程价款优先受偿权与商品房消费者权利发生冲突，哪个优先？

建设工程优先受偿权是指承包人对建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权。

《民法典》第807条：

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条：

承包人应该在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释【2023】1号文件确立了商品房消费者具有超级优先权，该文件批复：

商品房消费者以居住为目的的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权的、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

商品房消费者的超级优先权具有两个前置条件：

一、商品房的消费者必须以居住为目的。

此处排除了以投资为目的的消费者，即炒房客无该超级优先权。

那么如何判定消费者购买房产是否以居住为目的呢？《九民纪要》第125条给了我们答案：

“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。

二、已支付全部价款。

该要求把时间放宽到了一审辩论终结前，这是结合现实情况而为消费者开辟的绿色通道。

目前的商品房市场环境下，绝大多数购房者都是贷款购房，全款购房的情况寥寥无几，该批复正是考虑到该实际情况，为超级优先权的实现提供了具有可操作性的方案。

由此可见，商品房消费者的超级优先权在满足一定条件的情况下，是优先于建设工程优先受偿权的。

--上海市建纬（青岛）律师事务所 佟志军

三、建设工程优先受偿权与消费者

法律主观：

建设工程优先受偿权需要按照法定程序行使。

承包人应向发包人发出催告通知，要求其在合理期限内支付工程价款，行使法定优先权有发包人和承包人协议折价、申请法院依法拍卖两种方式，行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者 建设工程合同 约定的竣工之日起计算。

法律客观：

建设工程价款优先受偿权的效力1、建设工程价款优先受偿权与普通债权建设工程价款虽为债权，但《合同法》赋于其优先受偿的权利，因此，当发包人存在若干债权时，承包人就该建设工程折价、拍卖所得价款应优先于其它普通债权受偿。

2、建设工程价款优先受偿权与一般抵押权抵押权系担保物权，优先于普通债权受偿，普通债权不能对抗担保物权。

但是承包人工程价款不是一种普通债权，承包人的权利基础是承包人的劳动、管理、垫付的建筑材料以及建设工程劳动者的劳动工资、报酬等价值物化到建筑物中，使建筑物得以存在和增值，如发包人不支付价款，则也就不享有建设工程完整的所有权。

而抵押权正是以建筑物的存在为基础的，因此，承包人应当有从建筑物中优先取得主要以劳动报酬为内容的工程价款的权利，这也是符合民法原理中的公平原则。

因此，建设工程价款不仅优先于其它债权，还优先于抵押物权。

3、建设工程价款优先受偿权与在建工程抵押权在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还借款履行担保的行为。

在建工程抵押贷款是发包人融资、筹措建设资金的方式之一，在建工程抵押权仍属于一般抵押权范畴，故当在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权发生竟合时，后者仍应依法优先获得清偿。

4、建设工程价款优先受偿权与商品房预售购买人的请求权根据《城市房地产管理法》规定，开发商可以依照法定条件将其开发的商品房对外预售、并在预售后办理登记备案。

预售房屋一经登记备案，商品房的购买人对开发商请求权即享有对抗第三人的效力，这实际上是借用物权公示手段运用于债权上请求权，使这种请求权具备了物权的排他效力，从而确保购买人债权实现。

购买人对预售商品房的请求权是买卖合同本身所赋予的一种权利，是商品房开发商必须履行的合同义务。

因此，如果已经办理产权过户手续的情形下，由于该房产已不属于开发商所有，法定抵押权即建设工程价款优先受偿权自然不复存在。

在开发商未交房或虽交房但尚未办理过户手续的情况下，该房产仍然属于发包人所有，故仍属于法定抵押权的标的物。

但在这种情形下，如果允许承包人行使法定抵押权即建设工程价款优先受偿权，则等于开发商用房屋购买人的资金清偿自己的债务，将自己的债务转嫁给广大消费者，如此即与保护消费者权益的特殊法律政策相违背，故建设工程价款优先受偿权应当受到必要的限制，退位于房屋购买人请求权之后。

四、建设工程优先债权包括哪些

法律分析：

法律赋予了承包人建设工程款优先受偿权，但并不是只要建设工程的发包人拖欠工程款，承包人就享有工程款优先受偿权，该权利的行使也是要具备一定的条件的。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

五、建设工程优先受偿权VS商品房消费者超级优先权

什么是建设工程优先受偿权？建设工程价款优先受偿权与商品房消费者权利发生冲突，哪个优先？

建设工程优先受偿权是指承包人对建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权。

《民法典》第807条：

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条：

承包人应该在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释【2023】1号文件确立了商品房消费者具有超级优先权，该文件批复：

商品房消费者以居住为目的的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权的、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

商品房消费者的超级优先权具有两个前置条件：

一、商品房的消费者必须以居住为目的。

此处排除了以投资为目的的消费者，即炒房客无该超级优先权。

那么如何判定消费者购买房产是否以居住为目的呢？《九民纪要》第125条给了我们答案：

“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。

二、已支付全部价款。

该要求把时间放宽到了一审辩论终结前，这是结合现实情况而为消费者开辟的绿色通道。

目前的商品房市场环境下，绝大多数购房者都是贷款购房，全款购房的情况寥寥无几，该批复正是考虑到该实际情况，为超级优先权的实现提供了具有可操作性的方案。

由此可见，商品房消费者的超级优先权在满足一定条件的情况下，是优先于建设工程优先受偿权的。

--上海市建纬（青岛）律师事务所 佟志军

六、建设工程优先受偿权是什么?

法律分析：

商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存，在确定何者优先时，应当坚持生存权利优于经营权利的基本裁判规则，并视发包人、消费者向银行抵押贷款的不同情形，区别对待和衡量三种权利的实现顺序。

法律依据：

《中华人民共和国建筑法》 第十八条 建筑工程造价应当按照国家有关规定，由发包单位与承包单位在合同中约定。

公开招标发包的，其造价的约定，须遵守招标投标法律的规定。

发包单位应当按照合同的约定，及时拨付工程款项。

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文章来源参考：头条-温岭拆迁安置方案公告查询，建设工程优先受偿权VS商品房消费者超级优先权

内容审核：曹艳飞律师

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