房屋征收拆迁公告模板，房地产公司尽职调查清单

房屋征收拆迁公告模板，房地产公司尽职调查清单

一、房地产公司尽职调查清单

  \t房地产公司尽职调查清单

2006年10月27日 投资银行在线   www.InvestBank.com.cn

    本文件清单是为了尽职调查而拟定的。随着尽职调查的深入，我们有可能进一步要求公司提供其他文件。望公司能通力合作，谨此致谢。

    关于本清单的几点说明：

(1)本清单中的下属企业指某公司的全资

、控股或参股公司、企业或其他实体；高级管理人员指总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人；

(2)在收购进行的过程中，如果公司和或下属企业根据本清单提供给我们的文件有变动，或公司和或下属企业收到了新的有关文件，请公司及时向我们提供有关文件的副本；

(3)对于清单中的有些要求，如果公司和或下属企业没有现成的文件，可提供叙述性的书面材料；

(4)若清单中的有关文件根本不存在或不适用，请说明无此类文件；

(5)本清单所要求提供的文件，均包括对该等文件进行的修改和补充；

(6)若清单中不同序号的文件相同，则可只在一处提供文件，而在另一处注明“请见XX序号的文件”。

一.组织性文件

1．公司的组织性文件

1.1.1 公司的章程、细则、内部管理条例或其他有关公司组建及改组文件，包括目前有效的和任何对该等文件进行修改的文件。

1.1.2公司的营业执照（正、副本），发起人协议、股东协议、批准证书以及与成立、组建及改组有关的任何其他政府批文，包括任何对该等文件进行修改的文件。

1.1.3公司的验资报告、出资证明和资产评估证明及／或产权登记证；公司现有的注册资本及其历次变更的证明文件和工商变更登记。

1.1.4公司历次股权变更的证明文件及相关的决议和协议。

1.1.5公司的组织结构图，该图应显示公司及其下属企业的投资方及其各自持股或拥有权益的比例。

1.1.6所有有关公司历史的重要材料，包括其前身的组建过程以及公司成立之后进行的改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大活动。

1.1.7公司自设立以来的公司文件记录，包括：

1.1.7.1 董事会会议纪录、股东会会议纪录及监事会会议纪录；

1.1.7.2 向公司主管部门或机构提交的报告、公司编制的或由其管理层委托编制的报告或分析、对员工所作的管理报告；

1.1.8 公司的公司名称、商业名称（如果有别于公司名称）、登记号、注册地址、主要办事处所在地。

2．下属企业的组织性文件

1.2.1下属企业的合资、合作经营合同、章程及其修改文本。

1.2.2项目建议书、可行性研究报告、初步立项申请以及为设立下属企业向政府审批部门提交的任何其他文件及其批复。

1.2.3每个下属企业的营业执照（正、副本）、批准证书以及与设立该下属企业有关的任何其他政府批准文件。

1.2.4每个下属企业自组建以来的公司记录，包括股东会、董事会决议和会议纪录。

1.2.5下属企业的验资报告及出资证明、资产评估报告及审计报告。

3．公司股东的文件

1.3.1公司股东是否将其所持有的公司的股份设置了质押或其他第三者权益，如有，请提供有关合同及登记备案文件。

二．业务文件

1．公司和或下属企业为从事其经营范围内的各项业务而获得的由政府授予的所有经营许可证、批准及认证，包括但不限于从事现在正在进行的主要业务的经营许可证及批准（如法律要求）。

2．公司和或下属企业是否在中国大陆以外经营，如存在，请提供境外投资或经营的有关国内方面的批准文件。

3．请用图示的方法详细介绍公司的业务流程。

4．所有小区、公寓、写字楼、酒店的网络设备的配置与图示，以及所提供的服务的能力。

5．公司业务的主要供应商或合作商及其所提供的服务（或产品）清单。

6．公司服务产品清单。

7．公司服务产品的主要销售商代理的清单。

8．服务产品定价与折让。

9．公司和或下属企业的业务是否发生过变更，如变更过，请提供相关的法律文件。

10．公司和或下属企业的业务发展目标。

三．财务文件

1．财务报表与分析（过往三个财政年度及未来三年的盈利预测）：

⑴损益表

A、营业收入确认政策，收入分部门、分地区分布情况；

B、利润构成调查；

C、公司产品销售成本构成：直接材料、直接人工与制造费用明细；

D、公司管理费用、财务费用和销售费用明细及间接费用分配政策。公司主要会计政策与会计估计说明（如折旧政策、成本核算方法、坏账准备计提、投资跌价损失准备、利息资本化政策、外币折算政策）等；

E、公司利润分配政策及历年利润分配情况说明；

F、税率和面临的赋税负担。

⑵现金流量表与融资

A、现金收入与构成；

B、现金支出与构成；

C、折旧与摊销政策及折旧与摊销金额；

D、资本支出与营运资金支出；

E、现金流量、融资需求与融资额。

⑶资产负债表

A、考查核实现金及现金等价物余额及本期变动情况；

B、存货明细（原料、在制品、成品等）及存货可变现净值考查，存货管理办法及管理效果，存货账面值与盘点记录比较；

C、应收款明细及相关管理措施：欠款追讨、质量、准备金、疑问账目、注销记录、追索、过期账目、帐龄分析、应收款政策等；

D、固定资产明细，折旧政策等；

E、长期投资明细（合资、风险投资等）及长期投资管理办法；

F、银行长短期借款明细；

G、应付债券明细；

H、其它负债及备付科目考查：递延负债、预付及应收帐项、现有合同中的保证及责任、准备金及客户赔偿金；

I、长期负债情况说明；

J、或有负债说明：包括担保以及由担保引起的资产变动等。

⑷合并财务报表考查

⑸主要合同摘要

2．财务会计组织、管理与控制：

⑴财务资料的收集与处理流程；

⑵财务信息化的水平；

⑶审计人员（内部与外部）；

⑷会计控制；

（5）工资、奖金、补贴和招待、手机、交通、差旅等费用政策与管理制度；

（6）投资、资产购置、低值易耗品管理制度；

（7）现金管理制度。

3、公司和下属企业的土地、物业和其他资产

（1）拥有的土地，房产的文件

3.1.1

二、房地产调研公司会提供哪些服务

法律尽职调查清单内容有哪些

一、公司主体相关文件

1.1公司的组织性文件

1.1.1公司的章程、细则、内部管理条例或其他有关公司组建及改组文件，包括目前有效的和任何对该等文件进行修改的文件。

1.1.2公司的营业执照(正、副本)，发起人协议、股东协议、批准证书以及与成立、组建及改组有关的任何其他政府批文，包括任何对该等文件进行修改的文件。

1.1.3公司的验资报告、出资证明和资产评估证明及/或产权登记证；

公司现有的注册资本及其历次变更的证明文件和工商变更登记。

1.1.4公司当前的股权结构图，该图应显示公司及其下属企业的投资方及其各自持股或拥有权益的比例以及股权结构的变革过程及相关文件。

1.1.5公司各股东出资是否符合在工商部门登记备案的章程的规定。

1.1.6公司年审情况及是否有影响公司合法存续的重大法律障碍，如吊销、注销。

1.1.7公司经营中依法取缔的资质、认证、特别许可等是否已经合法取得及是否人合法有效。

1.1.8所有有关公司历史的重要材料，包括其前身的组建过程以及公司成立之后进行的改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大活动。

1.1.9公司自设立以来的公司文件记录

1.2公司对外投资情况(以下简称下属企业)及相关文件

1.2.1设立分公司的情况以及投资参股、控股子公司情况、出资额、所占比例或股份和章程及修改文件。

1.2.2项目建议书、可行性研究报告、初步立项申请以及为设立下属企业向政府审批部门提交的任何其他文件及其批复。

1.2.3每个下属企业的营业执照(正、副本)、批准证书以及与设立该下属企业有关的任何其他政府批准文件。

1.2.4每个下属企业自组建以来的公司记录，包括股东会、董事会决议和会议纪录。

1.2.5下属企业的验资报告及出资证明、资产评估报告及审计报告。

1.3公司股东的文件

1.4本次并购交易是否已取得合法有效的授权和批准，对并购条件是否有限制性要求。

二、经营管理文件

2.1企业战略研究和发展规划

2.2企业的竞争研究和竞争策略

2.3企业重大投资决策分析和投资分布

2.4过去重要投资项目的后评估

2.5影响行业和企业发展的主要因素

三、业务文件

3.1公司和/或下属企业为从事其经营范围内的各项业务而获得的由政府授予的所有经营许可证、批准及认证，包括但不限于从事现在正在进行的主要业务的经营许可证及批准(如法律要求)。

3.2公司和/或下属企业是否在中国大陆以外经营，如存在，请提供境外投资或经营的有关国内方面的批准文件。

3.3主营业务范围

3.4公司收入构成

3.5公司生产流程(图示)的详细介绍，包括但不限于原材料的采购及产品的设计、生产和装配。

3.6公司所需原材料的主要供应商及其所供应的原材料的清单。

3.7产品或服务的销售与促销调查

3.8竞争对手/市场份额

3.9公司主要产品的发展方向，研究重点及正在开发的产品和新产品清单。

3.10公司和/或下属企业的业务是否发生过变更，如变更过，请提供相关的法律文件。

3.11公司和/或下属企业的业务发展目标

四、资产文件

4.1资产负债表

4.2损益表

4.3现金流量表

4.4固定资产情况表(有形、无形资产明细情况)

4.5无形资产(含评估)情况表

4.6存货资产情况表

4.7设备资产情况表

4.8至少前三年的财务报表(含审计报告)

4.9各类型股权构成、股本、期权计划

4.10债权、债务合同；

偿还期限和逾期原因及全部证据

4.11股票和债券承诺和细节

4.12房地资产分布图、房屋结构图

4.13租赁资产说明

五、重要协议和合同

5.1任何以公司和/或下属企业为当事方的重大业务合同，包括但不限于融资担保合同、代理合同、销售合同及购买/采购合同。

5.2任何以公司和/或下属企业为当事方的合资、合营、合作及合伙协议或意向书。

5.3任何限制公司和/或下属企业转让其股份的股东协议或合营、合作协议。

5.4任何以公司和/或下属企业作为当事方签定的与股份有关的合同或协议(包括股权认购计划，职工入股计划，以及购买股份和私募配售股份的协议)。

5.5列表说明公司和/或下属企业所有重要的保险合同或保险单(包括就财产、职工工伤事故、第三方责任、盗窃、环保等的保险)，并写明保险公司的名字，保险的范围及保险额。

5.6提供已有的及可能有的就这些保险提出的重要索赔。

5.7所有公司和/或下属企业与政府机构或其他企业、团体或组织签订的履行期超过一年的重大合同。

5.8所有公司和/或下属企业为当事方的重要许可协议、特许及附有条件的买卖合同。

5.9为公司和/或下属企业的股东、董事、监事或高级管理人员就其以股东、董事、监事或高级管理人员的身份而引起的责任提供保险或补偿的合同或安排的文件。

5.10任何以公司和/或下属企业为当事方所签订的关于限制竞争的协议。

5.11不在公司和/或下属企业正常业务范围内的协议、合同及承诺。

5.12公司和/或下属企业在其正常业务以外，放弃价值重大的索赔或权利的任何协议，以及在正常业务以外，对应收款帐目作出重大的降低帐面值，或注销帐面值的任何文件。

5.13所有公司和/或下属企业为当事方的其他的重要协议或有约束力的文件，包括重要的政府合同和保密协议。

5.14任何界定或限制公司和/或下属企业股东权利(包括对投票权或宣布或支付股息的任何限制)的协议或文件，包括以受托人身份持有股份的信托协议、表决委托或依然有效的委任代表书。

5.15公用设施服务协议(水、电、气、热)

5.16所有要求公司和/或下属企业在本次收购前需要取得协议对方同意的协议或因本次收购而需要修改的协议。

5.17.所有未包括于前述的其他任何重大协议和合同

六、融资文件

6.1公司和/或下属企业的人民币或外汇贷款协议、债券和其他债务契据和借款安排。

6.2其他融资文件，包括分期付款、销售后立即返租及融资租赁文件。

6.3所有在国家和地方外汇管理局进行的外债登记

6.4列表说明在公司和/或下属企业的动产或不动产上设定的担保物权或其他债权，并提供所有重要的抵押、质押或授予其他担保物权或其他债权的文件及影响公司和/或下属企业资产或财产的所有担保和抵押协议。

6.5第三者为公司和/或下属企业的债务提供的担保和保证协议或履约保证

6.6公司和/或下属企业自设立以来与贷款人和担保人的函件由独立会计师向债权人提供的借贷协议执行情况的报告。

6.7与未列入资产负债表的任何项目(即担保书、对冲或掉期交易、收付合同等)有关的文件。

6.8在正常业务以外所产生的债务及其他义务的文件，包括公司和/或下属企业为第三者的债务所提供的担保和保证协议。

6.9任何有关由国家、省或地方政府发给公司和/或下属企业的补助及/或补贴的协议，批准或其他安排，及政府机构及非政府机构对其提供的融资及该融资条款的文件，包括依据法律、法规、政策或融资惯例的所施加的限制。

6.10任何债转股协议或意向书

七、知识产权

7.1列表说明公司和/或下属企业拥有的(在国内及国外注册的)重要专利、专利申请、商标、服务商标、商号、品牌及版权(包括但不限于公司和/或下属企业拥有的软件版权)，并提供有关注册证书。

7.2公司和/或下属企业拥有的技术秘密

7.3公司和/或下属企业为当事方的知识产权转让或许可协议

7.4公司作为一方的技术转让协议、技术交换协议、专利权费协议和与专利、商标、著作权、技术支持、技术秘密、发明、商业秘密有关的其他协议。

7.5公司作为一方的所有研发协议和咨询协议

八、人力资源

8.1公司的管理架构图

8.2公司和/或下属企业的董事、监事和高级管理人员的名单和简历。

8.3公司高级管理人员在公司以外的其他企业的任职情况

8.4公司高级管理人员自设立以来的变化情况

8.5如公司和/或下属企业的主要管理或技术人员曾受雇于其他单位，或曾作为当事方与以前的工作单位签订过保密或不竞争协议，请提供有关资料。

8.6任何公司和/或下属企业与其董事、监事和高级管理人员之间订立的服务合约、就职务津贴或其他安排作出的协议、合同或贷款，以及与高级管理人员、顾问或与其他有关机构之间的任何安排。

8.7重要的雇用或代理协议及员工与管理人员的标准雇用合同

8.8职员聘用的政策性文件

8.9对因公伤而造成职工残废以及因事故造成职工伤亡时，公司和/或下属企业应对职工及其家属的赔偿、赡养费及其他安置计划，并请提供公司和/或下属企业本身的惯常作法以及依据的有关法律、法规或政策。

8.10公司和/或下属企业对工作人员的培训计划

8.11描述公司和/或下属企业向职工提供的医疗保健、住房津贴、分房政策以及其他福利及服务设施，包括食堂、幼儿园、学校、鼓励性的补恤金、养老或其他类似计划，并提供所依据的有关法律、法规、规章及办法。

8.12公司和/或下属企业薪酬制度及过往三年的工资明细

九、诉讼和其他程序

9.1列表说明所有对公司和/或下属企业造成影响的(已结案但尚未执行的或开始起诉的或将来可能有的)重要诉讼、仲裁、索赔、行政诉讼或政府机构的调查或质询，以及所有与上述事宜有关的文件、函件，包括答辩状及法律意见书。

9.2持有公司股权5%以上的股东作为当事人的正在进行的可能对公司和/或下属企业有影响的诉讼、仲裁和其他法律程序，或其所了解的任何有可能在未来引起的此类重大诉讼或仲裁的事实或潜在的争议。

9.3自公司成立以来，涉及公司和/或下属企业的董事、监事、高级管理人员之破产、犯罪、欺诈、不当发行证券或不当商业行为的诉讼。

9.4公司和/或下属企业的董事长、总经理作为当事人的、正在进行的诉讼、仲裁和其他法律程序，或其所了解的任何有可能在未来引起重大诉讼或仲裁的事实或潜在的争议。

9.5由代表公司和/或下属企业的律师发给公司和/或下属企业的独立会计师，关于公司和/或下属企业被牵连在内的诉讼或仲裁的所有函件。

9.6与专利、商标或版权侵权行为有关的函件

9.7所有公司和/或下属企业为当事方的(或对其具约束力的)裁决、判决、命令、和解协议及其他协议。

该类裁决、判决、命令或协议将要求公司和/或下属企业从事或停止从事某些活动。

9.8公司和/或下属企业违反或被指控违反卫生、防火、建筑、规划、安全等方面的法律、法规、通知或诉讼。

十、税务

10.1公司和/或下属企业现行有效的国、地税的《税务登记证》

10.2自设立以来公司和/或下属企业(或其前身)与政府税务部门之间的所有报告、备案材料、报税表及其他函件。

10.3适用于公司和/或下属企业的税收待遇的法规或政策。

请提供与减免税或其他税收优惠有关的文件(如果有)。

10.4与公司和/或下属企业应缴税项有关的所有会计师函件和分析，以及所有其他有关的分析。

10.5政府向公司和/或下属企业作出任何税务会计审查的报告

10.6公司和/或下属企业为当事方的所有税项分担或税项分配协议

10.7公司和/或下属企业自设立以来的重大税务问题(包括但不限于税务机关或海关要求补税或罚款或正在调查)有关的文件和情况说明。

10.8有关欠缴税款的文件通知及公司和/或下属企业采取的解决方法。

十一、公司和下属企业的土地、物业和其他资产

11.1拥有的土地，房产的文件

11.2租赁的土地，房产的文件

11.3对公司和/或下属企业物业使用权所设的限制和其他债权

11.4公司和/或下属企业主要物业权益的任何估价报告，以及有关物业业权的调查及评估报告。

11.5任何重大在建工程的批文

11.6公司和/或下属企业拥有的主要生产经营设备的产权状况

十二、环境保护和产品质量

12.1公司和/或下属企业所准备的环境影响评价报告及其批复

12.2环保部门或管理机构给予公司和/或下属企业的命令、罚款或调查的有关文件。

12.3公司和/或下属企业因为遵守有关环境保护法例而获得的任何表扬和奖励。

12.4环保部门就公司和/或下属企业的业务项目出具的环境保护设施验收报告。

12.5一切与公司和/或下属企业业务相关的环保监管法律、法规、政策、条例和行政规定。

12.6自设立以来由环保部门作出的涉及公司和/或下属企业任何调查或处罚的有关文件及公司和/或下属企业发生过的与环境污染有关的重大事故情况的详细介绍。

12.7公司和/或下属企业的产品符合产品质量和技术监督标准的证明

12.8自设立以来公司和/或下属企业因违反有关产品质量和/或技术监督方面而受到调查或处罚的文件。

12.9公司和/或下属企业符合国家消防制度要求的证明

三、房地产项目收购尽职调查

房地产企业收购在建项目后继续开发再销售的情况，越来越多的出现在大众视野中，收购方需结合工程实际，对收购项目进行法律尽职调查，尽量掌握该项目在法律方面存在的各项风险，以此作为判断该项目是否值得收购的重要依据，或者对收购后可能面对的风险做好预案。

一、何为在建工程

在建工程，一般是指已经批准立项，取得土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。

在建工程转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。

对于在建工程转让，我国法律法规尚未作出具体的规定，如《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》均只对房地产开发项目的转让作了简要规定。

目前只有少数城市专门针对在建工程转让作出了较为具体的规定。

二、在建工程的权属尽调

（1）在建工程是否已经支付了全部土地使用权出让金并取得了土地使用权证书

需注意的是，取得了土地使用权证书，乃至取得的商品房预售许可证，在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金，因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法，因此，在收购时一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。

（2）在建工程是否已按施工合同约定在各节点按时支付费用

在建工程抵押权与建筑工程承包人优先受偿权冲突可能会导致抵押权悬空，故应要求项目施工方就发包人已于合同约定各付款节点按时付款出具情况说明并提供相关凭证。

《民法典》第807条，从法律上明确了建筑工程承包人的优先受偿权；

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35、36条，从司法解释层面，明确了建筑工程承包人支付的价款在实现顺位上优先于其他债权人的抵押权。

借款人一般都将工程发包给施工企业而非自建，所以，在实现在建工程抵押权时，债权人抵押权应在承包人受偿工程款后才能实现。

在实践中，为恶意逃废债务，借款人会与施工企业恶意串通虚构发包人未按照约定支付价款的事实，使债权人抵押权后于恶意虚构的工程价款受偿，导致抵押权虽在法律上有效，但实际上处于部分悬空或全部悬空的状态，无法受偿。

《民法典》第807条规定：

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35、36条明确规定：

与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

，第36条明确规定：

承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（3）在建工程是否已经取得全部合法手续

不仅是土地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续是否也具备亦是审查的重点。

具体核查内容包括：

对在建工程的立项、报批、备案文件要逐一到相关行政机关进行调查核实，查验土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件。

因为项目转让后这些手续均要进行依法变更，因此，在建工程取得合法手续也是在建工程可以转让的前提条件。

（4）在建工程是否存在抵押情况以及抵押合同是否对抵押期间转让具有限制条件

虽然现行法律规定，在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是若抵押人与抵押权人在抵押合同中明确约定在抵押期间不得进行抵押物转让或者必须经抵押权人同意方可进行转让的，若在转让抵押物前未取的抵押权人同意转让抵押物的相关手续的，则转让合同很可能被抵押权人申请撤销。

因此，必须严格核查在建工程是否存在抵押权的情形及抵押合同是否对抵押物的转让有所限制。

若抵押合同对抵押物的转让确有限制的，受让人及抵押人在转让或受让在建工程前就必须及时取的抵押权人同意转让

四、什么是房地产调查

房地产调查的主要思想是确保房屋所有权和土地使用权的合法过程，包括房屋调查和房屋土地调查。

房屋调查主要包括区位、产权、产权类型、层数、层数、结构、用途、权利来源等，并绘制房屋产权分界图；

房屋土地调查主要包括土地区位、产权性质、等级、税收、土地使用者、使用权来源、四个去向、界标等，用地分类、用地面积等，并绘制用地范围轮廓。

房地产市场环境调查主要包括政治法律环境调查、经济环境调查和社区环境调查。

法律分析

房地产调查是确保房屋所有权和土地使用权的合法过程。

分为房屋调查和房屋土地调查。

前者主要包括区位、产权、产权类型、层数、层数、结构、用途、权利来源等，并绘制房屋产权分界图；

后者主要包括土地区位、产权性质、等级、税收、土地使用者、使用权来源、四个去向、界标等，用地分类、用地面积等，并绘制用地范围轮廓。

房地产市场环境调查主要包括政治法律环境调查、经济环境调查和社区环境调查。

政法环境调查的主要内容包括：

国家、省、市关于房地产开发经营的政策，如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策等政策和产业发展政策、税收政策等；

房地产开发经营法律法规，如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国民经济法》等以及社会发展规划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

经济环境调查的主要内容包括：

国家、地区或城市的经济特征，包括规模、趋势，经济发展的速度和效率；

项目所在地区的经济结构、人口和就业状况、教育条件、基础设施、重点开发区域以及类似竞争性房地产的供应情况；

总体利率水平，获得贷款的可能性和预期通货膨胀率；

居民收入水平、消费结构和消费水平；

项目所在地区对外开放和国际经济合作程度；

对外贸易和对外投资的发展情况；

与房地产开发的特定类型和地点有关的因素调查。

社区环境调查的主要内容包括：

社区繁华程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通教育便利程度、安全程度、健康状况、空气水质、景观等。

房地产市场需求与消费行为调查的主要内容包括：

消费者对某一类型房地产及其饱和点的总需求调查、房地产市场需求发展趋势调查和房地产市场需求影响因素调查。

如：

国民经济结构和房地产业结构的调整和变化；

消费者的构成和分布以及消费需求水平；

消费者的实际需求和潜在需求；

消费者收入及其购买力和投资方向的变化。

①需求动机调查，如消费者的购买意愿、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等②购买行为调查，如不同消费者的不同购买行为、消费者的购买模式等，影响消费者购买行为的社会心理因素等。

房地产产品调查的主要内容包括：

房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能和市场生命周期；

现有房地产租赁客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务等方面的意见，对某一房地产产品的接受程度；

新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品中的应用；

企业产品的销售潜力和市场占有率；

建筑设计施工企业的相关情况等。

房地产价格调查的主要内容包括：

影响房地产价格变动的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响；

房地产市场供求变化趋势；

房地产商品价格的需求弹性和供给弹性；

房地产市场的价格弹性；

开发商不同的价格策略和定价方式对房地产租售量的影响；

国际国内相关房地产市场的价格；

开发案例所在城市和街区的房地产市场价格；

价格变动后消费者和开发商的反应，房地产促销调查的主要内容包括：

房地产广告的时空分布及广告效果的测量；

房地产广告媒体使用情况的调查；

房地产广告预算及代理公司的调查；

人员促销的分配；

影响对各类公关活动的租售表现；

对各类商业促销活动的租售表现。

房地产营销渠道调查房地产营销渠道调查的主要内容包括：

房地产营销渠道的选择、控制和调整；

房地产营销方式的采用、发展趋势和原因；

租售代理机构的数量、质量和情况；

房地产营销渠道的评价租售客户对租售代理。

房地产市场竞争对手情况调查房地产市场竞争对手情况调查对房地产企业制定营销策略具有重要影响。

因此，企业在做出各种重要的营销决策前，必须认真调查研究竞争对手可能做出的反应，时刻关注竞争对手的各种动向。

房地产市场竞争的调查内容主要包括：

竞争对手和潜在竞争对手的实力及经营管理的优缺点；

对竞争对手的商品房设计、室内布置、建筑材料及配套设备选型等进行调查分析，服务优劣势；

竞争对手商品房价格调查与定价；

竞争对手商品房价格调查与分析；

竞争对手商品房价格调查与分析；

本文的主要内容包括：

竞争对手广告的监控、广告费用和广告策略的研究、竞争对手使用销售渠道的调查与分析、未来竞争的分析与预测；

全市同类型产品特别是同一街区同类型产品的供销量，企业和竞争对手的市场占有率，企业和竞争对手的市场占有率，竞争性新产品的投资机会、租赁业绩和发展趋势。

拓展延伸

房地产调查是房地产企业制定营销策略所必须进行的一项工作。

在房地产市场竞争激烈的今天，了解竞争对手、市场供求等信息显得尤为重要。

通过竞争对手的营销策略、市场供求情况以及消费者需求等因素，可以更好地制定适合自己的营销策略，提高市场占有率。

同时，房地产调查也有助于企业更好地了解自身在市场中的优势和劣势，及时调整和优化自身的营销策略，提升企业的核心竞争力。

在房地产调查中，企业需要遵守相关法律法规，确保调查过程的合法性和合规性。

如果企业不遵守法律法规，可能会面临法律风险和损失。

因此，在进行房地产调查时，企业应当委托具有相关资质的调查公司，并遵守相关法律法规和调查规范，确保调查结果的准确性和可靠性。

结语

房地产调查是确保房屋所有权和土地使用权的合法过程，包括房屋调查和房屋土地调查。

房屋调查主要包括区位、产权、产权类型、层数、层数、结构、用途、权利来源等，并绘制房屋产权分界图；

房屋土地调查主要包括土地区位、产权性质、等级、税收、土地使用者、使用权来源、四个去向、界标等，用地分类、用地面积等，并绘制用地范围轮廓。

房地产市场环境调查主要包括政治法律环境调查、经济环境调查和社区环境调查。

政法环境调查的主要内容包括国家、省、市关于房地产开发经营的政策，房地产开发经营法律法规等；

经济环境调查的主要内容包括国家、地区或城市的经济特征，居民收入水平、消费结构和消费水平等；

社区环境调查的主要内容包括社区繁华程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通教育便利程度、安全程度、健康状况、空气水质、景观等；

房地产市场需求与消费行为调查的主要内容包括消费者对某一类型房地产及其饱和点的总需求调查、房地产市场需求发展趋势调查和房地产市场需求影响因素调查等。

房地产产品调查的主要内容包括房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能和市场生命周期等；

房地产价格调查的主要内容包括影响房地产价格变动的因素、房地产市场供求变化趋势、房地产商品价格的需求弹性和供给弹性等；

房地产营销渠道调查的主要内容包括房地产营销渠道的选择、控制和调整、房地产营销方式的采用、影响对各类公关活动的租售表现等；

房地产市场竞争对手情况调查的主要内容包括竞争对手和潜在竞争对手的实力及经营管理的优缺点、竞争对手商品房设计、室内布置、建筑材料及配套设备选型等进行调查分析等；

本文的主要内容包括竞争对手广告的监控、广告费用和广告策略的研究、竞争对手使用销售渠道的调查与分析等。

法律依据

城市房地产管理法(2019-08-26)\\t第六十三条\\t经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

城市房地产管理法(2019-08-26)\\t第一条\\t为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

城市房地产管理法(2019-08-26)\\t第七十条\\t没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；

情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

五、法律尽职调查清单内容有哪些

法律尽职调查清单内容有哪些

一、公司主体相关文件

1.1公司的组织性文件

1.1.1公司的章程、细则、内部管理条例或其他有关公司组建及改组文件，包括目前有效的和任何对该等文件进行修改的文件。

1.1.2公司的营业执照(正、副本)，发起人协议、股东协议、批准证书以及与成立、组建及改组有关的任何其他政府批文，包括任何对该等文件进行修改的文件。

1.1.3公司的验资报告、出资证明和资产评估证明及/或产权登记证；

公司现有的注册资本及其历次变更的证明文件和工商变更登记。

1.1.4公司当前的股权结构图，该图应显示公司及其下属企业的投资方及其各自持股或拥有权益的比例以及股权结构的变革过程及相关文件。

1.1.5公司各股东出资是否符合在工商部门登记备案的章程的规定。

1.1.6公司年审情况及是否有影响公司合法存续的重大法律障碍，如吊销、注销。

1.1.7公司经营中依法取缔的资质、认证、特别许可等是否已经合法取得及是否人合法有效。

1.1.8所有有关公司历史的重要材料，包括其前身的组建过程以及公司成立之后进行的改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大活动。

1.1.9公司自设立以来的公司文件记录

1.2公司对外投资情况(以下简称下属企业)及相关文件

1.2.1设立分公司的情况以及投资参股、控股子公司情况、出资额、所占比例或股份和章程及修改文件。

1.2.2项目建议书、可行性研究报告、初步立项申请以及为设立下属企业向政府审批部门提交的任何其他文件及其批复。

1.2.3每个下属企业的营业执照(正、副本)、批准证书以及与设立该下属企业有关的任何其他政府批准文件。

1.2.4每个下属企业自组建以来的公司记录，包括股东会、董事会决议和会议纪录。

1.2.5下属企业的验资报告及出资证明、资产评估报告及审计报告。

1.3公司股东的文件

1.4本次并购交易是否已取得合法有效的授权和批准，对并购条件是否有限制性要求。

二、经营管理文件

2.1企业战略研究和发展规划

2.2企业的竞争研究和竞争策略

2.3企业重大投资决策分析和投资分布

2.4过去重要投资项目的后评估

2.5影响行业和企业发展的主要因素

三、业务文件

3.1公司和/或下属企业为从事其经营范围内的各项业务而获得的由政府授予的所有经营许可证、批准及认证，包括但不限于从事现在正在进行的主要业务的经营许可证及批准(如法律要求)。

3.2公司和/或下属企业是否在中国大陆以外经营，如存在，请提供境外投资或经营的有关国内方面的批准文件。

3.3主营业务范围

3.4公司收入构成

3.5公司生产流程(图示)的详细介绍，包括但不限于原材料的采购及产品的设计、生产和装配。

3.6公司所需原材料的主要供应商及其所供应的原材料的清单。

3.7产品或服务的销售与促销调查

3.8竞争对手/市场份额

3.9公司主要产品的发展方向，研究重点及正在开发的产品和新产品清单。

3.10公司和/或下属企业的业务是否发生过变更，如变更过，请提供相关的法律文件。

3.11公司和/或下属企业的业务发展目标

四、资产文件

4.1资产负债表

4.2损益表

4.3现金流量表

4.4固定资产情况表(有形、无形资产明细情况)

4.5无形资产(含评估)情况表

4.6存货资产情况表

4.7设备资产情况表

4.8至少前三年的财务报表(含审计报告)

4.9各类型股权构成、股本、期权计划

4.10债权、债务合同；

偿还期限和逾期原因及全部证据

4.11股票和债券承诺和细节

4.12房地资产分布图、房屋结构图

4.13租赁资产说明

五、重要协议和合同

5.1任何以公司和/或下属企业为当事方的重大业务合同，包括但不限于融资担保合同、代理合同、销售合同及购买/采购合同。

5.2任何以公司和/或下属企业为当事方的合资、合营、合作及合伙协议或意向书。

5.3任何限制公司和/或下属企业转让其股份的股东协议或合营、合作协议。

5.4任何以公司和/或下属企业作为当事方签定的与股份有关的合同或协议(包括股权认购计划，职工入股计划，以及购买股份和私募配售股份的协议)。

5.5列表说明公司和/或下属企业所有重要的保险合同或保险单(包括就财产、职工工伤事故、第三方责任、盗窃、环保等的保险)，并写明保险公司的名字，保险的范围及保险额。

5.6提供已有的及可能有的就这些保险提出的重要索赔。

5.7所有公司和/或下属企业与政府机构或其他企业、团体或组织签订的履行期超过一年的重大合同。

5.8所有公司和/或下属企业为当事方的重要许可协议、特许及附有条件的买卖合同。

5.9为公司和/或下属企业的股东、董事、监事或高级管理人员就其以股东、董事、监事或高级管理人员的身份而引起的责任提供保险或补偿的合同或安排的文件。

5.10任何以公司和/或下属企业为当事方所签订的关于限制竞争的协议。

5.11不在公司和/或下属企业正常业务范围内的协议、合同及承诺。

5.12公司和/或下属企业在其正常业务以外，放弃价值重大的索赔或权利的任何协议，以及在正常业务以外，对应收款帐目作出重大的降低帐面值，或注销帐面值的任何文件。

5.13所有公司和/或下属企业为当事方的其他的重要协议或有约束力的文件，包括重要的政府合同和保密协议。

5.14任何界定或限制公司和/或下属企业股东权利(包括对投票权或宣布或支付股息的任何限制)的协议或文件，包括以受托人身份持有股份的信托协议、表决委托或依然有效的委任代表书。

5.15公用设施服务协议(水、电、气、热)

5.16所有要求公司和/或下属企业在本次收购前需要取得协议对方同意的协议或因本次收购而需要修改的协议。

5.17.所有未包括于前述的其他任何重大协议和合同

六、融资文件

6.1公司和/或下属企业的人民币或外汇贷款协议、债券和其他债务契据和借款安排。

6.2其他融资文件，包括分期付款、销售后立即返租及融资租赁文件。

6.3所有在国家和地方外汇管理局进行的外债登记

6.4列表说明在公司和/或下属企业的动产或不动产上设定的担保物权或其他债权，并提供所有重要的抵押、质押或授予其他担保物权或其他债权的文件及影响公司和/或下属企业资产或财产的所有担保和抵押协议。

6.5第三者为公司和/或下属企业的债务提供的担保和保证协议或履约保证

6.6公司和/或下属企业自设立以来与贷款人和担保人的函件由独立会计师向债权人提供的借贷协议执行情况的报告。

6.7与未列入资产负债表的任何项目(即担保书、对冲或掉期交易、收付合同等)有关的文件。

6.8在正常业务以外所产生的债务及其他义务的文件，包括公司和/或下属企业为第三者的债务所提供的担保和保证协议。

6.9任何有关由国家、省或地方政府发给公司和/或下属企业的补助及/或补贴的协议，批准或其他安排，及政府机构及非政府机构对其提供的融资及该融资条款的文件，包括依据法律、法规、政策或融资惯例的所施加的限制。

6.10任何债转股协议或意向书

七、知识产权

7.1列表说明公司和/或下属企业拥有的(在国内及国外注册的)重要专利、专利申请、商标、服务商标、商号、品牌及版权(包括但不限于公司和/或下属企业拥有的软件版权)，并提供有关注册证书。

7.2公司和/或下属企业拥有的技术秘密

7.3公司和/或下属企业为当事方的知识产权转让或许可协议

7.4公司作为一方的技术转让协议、技术交换协议、专利权费协议和与专利、商标、著作权、技术支持、技术秘密、发明、商业秘密有关的其他协议。

7.5公司作为一方的所有研发协议和咨询协议

八、人力资源

8.1公司的管理架构图

8.2公司和/或下属企业的董事、监事和高级管理人员的名单和简历。

8.3公司高级管理人员在公司以外的其他企业的任职情况

8.4公司高级管理人员自设立以来的变化情况

8.5如公司和/或下属企业的主要管理或技术人员曾受雇于其他单位，或曾作为当事方与以前的工作单位签订过保密或不竞争协议，请提供有关资料。

8.6任何公司和/或下属企业与其董事、监事和高级管理人员之间订立的服务合约、就职务津贴或其他安排作出的协议、合同或贷款，以及与高级管理人员、顾问或与其他有关机构之间的任何安排。

8.7重要的雇用或代理协议及员工与管理人员的标准雇用合同

8.8职员聘用的政策性文件

8.9对因公伤而造成职工残废以及因事故造成职工伤亡时，公司和/或下属企业应对职工及其家属的赔偿、赡养费及其他安置计划，并请提供公司和/或下属企业本身的惯常作法以及依据的有关法律、法规或政策。

8.10公司和/或下属企业对工作人员的培训计划

8.11描述公司和/或下属企业向职工提供的医疗保健、住房津贴、分房政策以及其他福利及服务设施，包括食堂、幼儿园、学校、鼓励性的补恤金、养老或其他类似计划，并提供所依据的有关法律、法规、规章及办法。

8.12公司和/或下属企业薪酬制度及过往三年的工资明细

九、诉讼和其他程序

9.1列表说明所有对公司和/或下属企业造成影响的(已结案但尚未执行的或开始起诉的或将来可能有的)重要诉讼、仲裁、索赔、行政诉讼或政府机构的调查或质询，以及所有与上述事宜有关的文件、函件，包括答辩状及法律意见书。

9.2持有公司股权5%以上的股东作为当事人的正在进行的可能对公司和/或下属企业有影响的诉讼、仲裁和其他法律程序，或其所了解的任何有可能在未来引起的此类重大诉讼或仲裁的事实或潜在的争议。

9.3自公司成立以来，涉及公司和/或下属企业的董事、监事、高级管理人员之破产、犯罪、欺诈、不当发行证券或不当商业行为的诉讼。

9.4公司和/或下属企业的董事长、总经理作为当事人的、正在进行的诉讼、仲裁和其他法律程序，或其所了解的任何有可能在未来引起重大诉讼或仲裁的事实或潜在的争议。

9.5由代表公司和/或下属企业的律师发给公司和/或下属企业的独立会计师，关于公司和/或下属企业被牵连在内的诉讼或仲裁的所有函件。

9.6与专利、商标或版权侵权行为有关的函件

9.7所有公司和/或下属企业为当事方的(或对其具约束力的)裁决、判决、命令、和解协议及其他协议。

该类裁决、判决、命令或协议将要求公司和/或下属企业从事或停止从事某些活动。

9.8公司和/或下属企业违反或被指控违反卫生、防火、建筑、规划、安全等方面的法律、法规、通知或诉讼。

十、税务

10.1公司和/或下属企业现行有效的国、地税的《税务登记证》

10.2自设立以来公司和/或下属企业(或其前身)与政府税务部门之间的所有报告、备案材料、报税表及其他函件。

10.3适用于公司和/或下属企业的税收待遇的法规或政策。

请提供与减免税或其他税收优惠有关的文件(如果有)。

10.4与公司和/或下属企业应缴税项有关的所有会计师函件和分析，以及所有其他有关的分析。

10.5政府向公司和/或下属企业作出任何税务会计审查的报告

10.6公司和/或下属企业为当事方的所有税项分担或税项分配协议

10.7公司和/或下属企业自设立以来的重大税务问题(包括但不限于税务机关或海关要求补税或罚款或正在调查)有关的文件和情况说明。

10.8有关欠缴税款的文件通知及公司和/或下属企业采取的解决方法。

十一、公司和下属企业的土地、物业和其他资产

11.1拥有的土地，房产的文件

11.2租赁的土地，房产的文件

11.3对公司和/或下属企业物业使用权所设的限制和其他债权

11.4公司和/或下属企业主要物业权益的任何估价报告，以及有关物业业权的调查及评估报告。

11.5任何重大在建工程的批文

11.6公司和/或下属企业拥有的主要生产经营设备的产权状况

十二、环境保护和产品质量

12.1公司和/或下属企业所准备的环境影响评价报告及其批复

12.2环保部门或管理机构给予公司和/或下属企业的命令、罚款或调查的有关文件。

12.3公司和/或下属企业因为遵守有关环境保护法例而获得的任何表扬和奖励。

12.4环保部门就公司和/或下属企业的业务项目出具的环境保护设施验收报告。

12.5一切与公司和/或下属企业业务相关的环保监管法律、法规、政策、条例和行政规定。

12.6自设立以来由环保部门作出的涉及公司和/或下属企业任何调查或处罚的有关文件及公司和/或下属企业发生过的与环境污染有关的重大事故情况的详细介绍。

12.7公司和/或下属企业的产品符合产品质量和技术监督标准的证明

12.8自设立以来公司和/或下属企业因违反有关产品质量和/或技术监督方面而受到调查或处罚的文件。

12.9公司和/或下属企业符合国家消防制度要求的证明

六、法律尽职调查清单 -法律知识

房地产调研公司根据不同的阶段提供不同的服务：

地块选择阶段：

项目投资环境背景状况研究；

可行性研究阶段：

项目市场可行性研究；

土地获取阶段：

区域土地成交价格动态跟踪系统；

项目定位阶段：

项目定位研究；

项目策划阶段：

区域市场动态跟踪研究、项目案名及概念测试、项目产品测试；

产品销售阶段：

现场销售策略研究；

物业管理阶段：

业主满意度研究。

参考明源地产研究网

一、承揽合同技术合同有什么区别

1、签订合同的目的不同

技术开发合同是就研究开发新项目所签订的合同，它突出的是一个“新”字；

加工承揽合同是为了满足具体的生产和生活需要而订立的合同，是一种重复性劳动。

2、完成合同目的采取的方法不同

技术开发主要通过智力劳动完成工作；

加工承揽一般是运用经济和技艺所进行的体力劳动。

3、合同标的不同

技术开发合同的标的可以是下列项目：

①基础研究、应用研究、发展研究新的科学理论的成果；

②新型产品、工艺、材料、系统等先进技术成果或适用技术成果；

③开发利用自然资源的新方法、保护和改造环境的新方案；

④引进技术的改造和创新；

⑤其他科学研究和技术开发项目。

加工承揽合同则是利用自己的设备、仪器和测试手段，面向社会进行专门项目的加工、定作、修理、修缮、测试、检验、测绘、印刷、安装、广告等业务。

二、技术合同的基本内容有哪些？

1、名词和术语的解释。

很多人不重视这一条款，以为这只是律师们多此一举。

事实上，技术合同中往往会涉及很多专有名词和技术术语需要说明，另外还会涉及到一些通用名词需要界定，若不界定，就容易引起歧义。

这些都是律师们总结以往的经验、教训而积累起来的十分有价值的内容。

2、项目名称、内容、范围和要求。

此条似乎比较简单，其实不然，尤其是技术功能及相关具体要求的描述必须精确、详细、具体，没有歧义。

3、履行的计划、进度、期限、地点、地域和方式。

对于技术风险较小的项目应当明确项目完成的总进度和每一阶段完成的进度，并直接与违约责任相联系。

对于技术风险较大的项目也应当有相应的时间要求，这样在约定的时间里若不能完成相应的技术开发工作，双方可以重新评估合同是否继续履行或者合同如何变更履行。

4、双方的权利义务。

除约定双方的主权利义务外，还应当约定双方如何相互配合，如何对对方的工作等。

通常应当指定项目代表，行使权利、履行义务。

5、技术情报和资料的保密。

保密条款是技术合同中非常重要的条款，保密义务也应当是双方的，而不是单方的。

保密条款应当对技术秘密和商业秘密等进行定义，应当约定保密义务的范围、方法、保密处理程序、保密期限以及失密救济等内容。

6、风险责任的承担。

技术开发合同必备条款，应当区分技术能力和技术风险，明确约定风险责任的承担以及控制风险的措施。

7、技术成果的归属和收益的分成办法，价款、报酬或者使用费及其支付方式。

这是直接关系到受托方利益的条款，需要谨慎约定。

一般应约定：

委托开发完成的发明创造，申请专利的权利属于研究开发人；

研究开发人取得专利权的，委托人可以免费实施该专利；

研究开发人转让专利申请权的，委托人享有以同等条件优先受让的权利。

对于委托开发或者合作开发完成的技术秘密成果的使用权、转让权以及利益的分配办法，也要明确约定。

对于技术合同价款、报酬或者使用费的支付方式，可以采取一次总算、一次总付或者一次总算、分期支付，也可以采取提成支付或者提成支付附加预付入门费的方式。

约定提成支付的，可以按照产品价格、实施专利和使用技术秘密后新增的产值、利润或者产品销售额的一定比例提成，也可以按照约定的其他方式计算。

提成支付的比例可以采取固定比例、逐年递增比例或者逐年递减比例。

约定提成支付的，应当在合同中约定查阅有关会计帐目的办法。

8、验收标准和方法。

一般应根据技术特点约定分阶段验收、试运行(生产)以及相应的技术服务。

9、违约金或者损失赔偿的计算方法。

违约责任应当具体明确，不要只是简单约定承担违约责任或者赔偿经济损失。

通常应当约定延迟支付、延迟交付、不能交付等违约责任，计算方法一定要有可操作性。

10、解决争议的方法。

除协商、调解外，有仲裁和诉讼两种方式可供选择，各有利弊。

11、除了上述必备条款外，与履行合同有关的技术背景资料、可行性论证和技术评价报告、项目任务书和计划书、技术标准、技术规范、原始设计和工艺文件，以及其他技术文档，应当列为合同附件，作为合同的组成部分，以备合同履行或者解决争议时参考。

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文章来源参考：头条-房屋征收拆迁公告模板，法律尽职调查清单内容有哪些

内容审核：吴彤彤律师

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