房屋拆迁公示结果说明，拆迁公告日为什么是评估基准日

房屋拆迁公示结果说明，拆迁公告日为什么是评估基准日

一、拆迁公告日为什么是评估基准日

拆迁公告日作为评估基准日，主要是为了确保被征收房屋的价值评估具有公正性、客观性和统一性。以下是具体的分析：

公正性：拆迁公告日发布后，所有被征收的房屋都将以该日期作为评估的基准日，这确保了评估过程对所有被征收人的一视同仁，避免了因评估基准日不同而导致的不公平现象。

客观性：以拆迁公告日作为评估基准日，可以确保评估机构在评估被征收房屋价值时，依据的是同一时点的市场价格，从而更客观地反映被征收房屋的实际价值。

统一性：统一以拆迁公告日作为评估基准日，有利于评估机构在评估过程中采用统一的标准和方法，提高评估结果的准确性和可比性。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这一规定明确了拆迁公告日作为评估基准日的法律依据。同时，该条例还规定了被征收房屋的价值应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，进一步强调了评估的公正性、客观性和统一性。

综上所述，拆迁公告日作为评估基准日，既符合法律法规的要求，也有利于保障被征收人的合法权益。

二、拆迁补偿评估结果是否需要公示？

估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估价机构应向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。

委托人应向被拆迁人转交分户估价报告。

一、在商品房拆迁中房主如何赔偿

1、货币补偿：

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

2、产权置换：

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

二、深圳市拆迁安置房过户什么要求

主要包括评估、勘验测量、做出评估结果并公示、过户几个主要步骤。

一、拆迁当事人共同选择评估机构。

二、拆迁人出资委托评估机构，与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

三、拆迁当事人提供拆迁估价资料，协助估价机构进行实地查勘。

四、估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示，向委托人提供被拆迁房屋的估价报告。

五、选择合适的房屋并进行过户。

三、房产评估过程

1、获取估价业务

获取估价业务是指获取房地产估价业务，这是房地产估价的先决条件。

2、明确估价基本事项

无论从何种途径获取房地产估价业务，估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程，在此过程中，估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商，予以明确，并签订合同，为后续工作打好基础。

(1)明确估价目的

所谓估价目的，是指为何种需要而估价。

估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。

受理估价的具体目的主要包括：

①市场行为：

买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等；

②企业行为：

合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等；

③政府行为：

农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等；

④其他：

继承、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。

任何一个估价项目都有估价目的，并且只能有一个估价目的。

(2)明确估价对象。

明确估价对象即明确待估对象的基本情况，包括物质实体状况和权益状况。

(3)明确估价时点

估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。

由于同一房地产价格随时间而变化，所评估的房地产价格，必定是某一时点的价格，而并非只是一个纯粹的数字。

因此，在进行房地产估价时，必须明确估价时点。

否则，在估价过程中，有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行，其估价也将毫无意义。

(4)明确估价日期

估价日期是进行房地产估价的作业日期。

估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期，因为，估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。

3、签订估价合同

在明确估价基本事项的基础上，估价方与委托估价方应签订委托估价合同或协议。

4、拟订估价作业方案

为保证估价工作高效率、有秩序地进行，根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款，估价方应及时拟定合理的估价作业方案，其主要内容包括：

①拟采用的估价技术路线和估价方法；

②拟调查收集的资料及其来源渠道；

③预计所用的时间、人力、经费；

④拟定作业步骤和作业进度。

5、搜集、整理估价所需资料

估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的，因此，估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。

房地产估价资料一般包括下列四个方面：

(1)对房地产价格有普遍影响的资料，主要包括：

统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。

(2)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，主要包括：

市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等；

(3)类似房地产的交易、成本、收益实例资料；

(4)反映估价对象状况的资料。

收集估价资料，其来源主要有：

(1)委托估价方；

(2)实地勘察；

(3)政府有关部门；

(4)房地产交易市场及有关中介机构；

(5)有关当事人；

（6）专业性刊物。

6、实地查勘估价对象

实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察，以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。

通常，委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员实地查勘。

在实地查勘过程中，估价人员要事先准备已设计好的专门表格，将有关查勘情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。

完成实地查勘后，实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地查勘记录”上签字，并注明实地查勘日期。

7、选定估价方法计算

在前述工作的基础上，根据待估房地产估价对象、估价目的和资料的详实程度，就可正式确定采用的估价方法，然后，采用相应的估价方法进行具体计算。

8、确定估价结果

估价结果的确定过程，是使评估价格不断接近客观实际的过程。

不同的估价方法是从不同的角度考虑对房地产进行估价的，因此，用不同估价方法对同一宗房地产进行估价，其计算结果很自然不会相同。

估价人员应对这些结果进行分析、处理，以确定最终估价额。

9、撰写估价报告

估价人员在确定了最终的估价额后，应撰写正式的估价报告。

估价报告是房地产估价机构履行委托估价合同的成果，也是估价机构所承担法律责任的书面文件，同时又是房地产估价管理部门对估价机构评定质量和资质等级的重要依据。

10、估价资料归档

完成并向委托人出具估价报告后，估价人员应及时对涉及该估价项目的资料进行整理、归档，妥善保管。

这将有利于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于行政主管部门和行业协会对估价机构进行资质审查和考核，还有助于解决以后可能发生的估价纠纷。

三、拆迁估价是否要公示

法律分析：

需要。

法律依据：

《中华人民共和国政府信息公开条例》

第二十一条　除本条例第二十条规定的政府信息外，设区的市级、县级人民政府及其部门还应当根据本地方的具体情况，主动公开涉及市政建设、公共服务、公益事业、土地征收、房屋征收、治安管理、社会救助等方面的政府信息；

乡（镇）人民政府还应当根据本地方的具体情况，主动公开贯彻落实农业农村政策、农田水利工程建设运营、农村土地承包经营权流转、宅基地使用情况审核、土地征收、房屋征收、筹资筹劳、社会救助等方面的政府信息。

四、拆迁估价是不是要公示

拆迁估价需要公示。

拆迁估价公示后认为不合理的，应当自收到评估结果之日起10日内向房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，指出评估报告存在的问题，复核结果应当书面告知复核评估申请人或予以公告。

一、中标后公示期一般几天

中标后公示期不得少于三日，招标活动依法依规进行并生成评估报告之日起，招标人应尽快在三日内公示中标候选人（候选人不超过三个），公示期大于等于三日，相关利害关系人应及时关注招标结果有关信息。

如果对招标活动的评估结果有异议，应在招标结果的公示期间（最好在发布中标公示的三日内）提出，招标人会在收到异议后三日内做出答复。

二、法院评估房产需要多长时间

一般情况下，涉及单套普通住宅的项目，从评估机构收到法院委托函之日起15日内提交评估报告。

除此之外的其他类型房地产评估项目，从评估机构收到法院委托函之日起30日内提交评估报告。

法院房产评估按照标的总额采取差额定率分档累进制，而基准地价评估收费则另立标准。

差额定率累进制，就是指按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。

对100万元以下(含100万元)的房产，收取千分之五的费用;101万元以上至1000万元的，收取千分之二点五;1001万元以上至2000万元的，收取千分之一点五等等，此外，每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。

评估费是申请评估的人预交，如果是原告申请原告预交，如果是被告申请被告预交，这个鉴定机构一看就知道了，因为法院想鉴定机构移送鉴定的时候，有申请人的申请书复印件，还有当事人确定鉴定机构意见表，上面都有申请人的资料和联系方式，鉴定机构会直接联系申请人。

三、模拟拆迁的法定程序是什么

1、发布模拟公告：

一般是由市、县、区为本次“拆迁”征收主体，征收主体同意后，由市、县、区房管部门组织发布公告。

2、调查房屋登记：

房屋征收部门对居民的改造意愿进行调查，同时对建筑的权属、面积等情况进行调查，对改造的意愿和调查的结果进行公示，对结果有异议的，可以向房管部门提出，同意改造人数未达标，(一般为总人数的90%，各地标准不一)，应当终止模拟搬迁。

3、初次评估：

户数达标之后，改造居民自行协商确定评估机构，协商不成，由改造居民依照少数服从多数的原则进行确定，或者采取摇号、抽签等方式进行确定。

4、方案征询：

模拟征收补偿方案进行公示，多数居民觉得不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，房屋征收部门组织居民参与听证会，依据听证会的情况修改补偿方案。

5、签订协议：

房屋征收部门与房屋所有权人签订模拟“拆迁”安置协议。

6、生效条件：

在模拟搬迁期限内，签订协议的户数达标，需将模拟搬迁协议的签订情况进行公示，房屋征收部门申请征收主体作出房屋征收决定，模拟“拆迁”补偿方案即为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并且与征收补偿协议具有同等效力。

7、征收决定：

房屋征收部门应当在作出房屋征收决定并及时公告，载明征收补偿方案及救济途径。

8、征收评估：

最终评估应当视征收决定公告之日为评估时点，结合市场变换情况，可以重新进行评估，征收评估与初次评估出现差异的，被征收房屋应当按照“就高不就低”的原则确定价格。

9、征收决定：

改造范围内的居民在签约期内仍达不成补偿协议，或者产权不明确的，房屋征收部门报请征收主体依据补偿方案作出补偿决定，被征收人在法定期限内既不复议又不诉讼的，申请人民法院强制执行。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

五、拆迁估价初步结果应当公示

估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估价机构应向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。

委托人应向被拆迁人转交分户估价报告。

一、在商品房拆迁中房主如何赔偿

1、货币补偿：

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

2、产权置换：

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

二、深圳市拆迁安置房过户什么要求

主要包括评估、勘验测量、做出评估结果并公示、过户几个主要步骤。

一、拆迁当事人共同选择评估机构。

二、拆迁人出资委托评估机构，与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

三、拆迁当事人提供拆迁估价资料，协助估价机构进行实地查勘。

四、估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示，向委托人提供被拆迁房屋的估价报告。

五、选择合适的房屋并进行过户。

三、房产评估过程

1、获取估价业务

获取估价业务是指获取房地产估价业务，这是房地产估价的先决条件。

2、明确估价基本事项

无论从何种途径获取房地产估价业务，估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程，在此过程中，估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商，予以明确，并签订合同，为后续工作打好基础。

(1)明确估价目的

所谓估价目的，是指为何种需要而估价。

估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。

受理估价的具体目的主要包括：

①市场行为：

买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等；

②企业行为：

合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等；

③政府行为：

农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等；

④其他：

继承、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。

任何一个估价项目都有估价目的，并且只能有一个估价目的。

(2)明确估价对象。

明确估价对象即明确待估对象的基本情况，包括物质实体状况和权益状况。

(3)明确估价时点

估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。

由于同一房地产价格随时间而变化，所评估的房地产价格，必定是某一时点的价格，而并非只是一个纯粹的数字。

因此，在进行房地产估价时，必须明确估价时点。

否则，在估价过程中，有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行，其估价也将毫无意义。

(4)明确估价日期

估价日期是进行房地产估价的作业日期。

估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期，因为，估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。

3、签订估价合同

在明确估价基本事项的基础上，估价方与委托估价方应签订委托估价合同或协议。

4、拟订估价作业方案

为保证估价工作高效率、有秩序地进行，根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款，估价方应及时拟定合理的估价作业方案，其主要内容包括：

①拟采用的估价技术路线和估价方法；

②拟调查收集的资料及其来源渠道；

③预计所用的时间、人力、经费；

④拟定作业步骤和作业进度。

5、搜集、整理估价所需资料

估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的，因此，估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。

房地产估价资料一般包括下列四个方面：

(1)对房地产价格有普遍影响的资料，主要包括：

统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。

(2)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，主要包括：

市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等；

(3)类似房地产的交易、成本、收益实例资料；

(4)反映估价对象状况的资料。

收集估价资料，其来源主要有：

(1)委托估价方；

(2)实地勘察；

(3)政府有关部门；

(4)房地产交易市场及有关中介机构；

(5)有关当事人；

（6）专业性刊物。

6、实地查勘估价对象

实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察，以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。

通常，委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员实地查勘。

在实地查勘过程中，估价人员要事先准备已设计好的专门表格，将有关查勘情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。

完成实地查勘后，实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地查勘记录”上签字，并注明实地查勘日期。

7、选定估价方法计算

在前述工作的基础上，根据待估房地产估价对象、估价目的和资料的详实程度，就可正式确定采用的估价方法，然后，采用相应的估价方法进行具体计算。

8、确定估价结果

估价结果的确定过程，是使评估价格不断接近客观实际的过程。

不同的估价方法是从不同的角度考虑对房地产进行估价的，因此，用不同估价方法对同一宗房地产进行估价，其计算结果很自然不会相同。

估价人员应对这些结果进行分析、处理，以确定最终估价额。

9、撰写估价报告

估价人员在确定了最终的估价额后，应撰写正式的估价报告。

估价报告是房地产估价机构履行委托估价合同的成果，也是估价机构所承担法律责任的书面文件，同时又是房地产估价管理部门对估价机构评定质量和资质等级的重要依据。

10、估价资料归档

完成并向委托人出具估价报告后，估价人员应及时对涉及该估价项目的资料进行整理、归档，妥善保管。

这将有利于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于行政主管部门和行业协会对估价机构进行资质审查和考核，还有助于解决以后可能发生的估价纠纷。

六、评估至拆迁所需时间

法律分析：

根据法律规定，拆迁补偿评估结果需要公示。

法律依据：

1.《城市房地产管理法》第五十九条规定，拆迁补偿应当按照合理、公正、公开的原则进行评估和支付。

2.《房屋征收与补偿条例》第十二条规定，评估机构应当对评估结果进行公示，公示内容应当包括评估机构名称、评估方法、评估结果等内容。

3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定，评估机构应当公开评估结果，并向当事人出具评估报告。

综上所述，拆迁补偿评估结果需要公示，以保证评估的合理、公正和公开。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁公示结果说明，拆迁估价初步结果应当公示

内容审核：刘博韬律师

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