小编认为,从当事人的角度出发,倾听当事人诉说,抓住关键点,给当事人分析案情和可能出现的风险,积极推进流程并及时向当事人转达,主动为当事人争取合法的权益。从法院或其他国家机关的角度出发,适时与工作人员沟通,按照要求提交材料并仔细检查,规范言行作风,践行中特法治。从律师行业内的角度出发,同时具备思考、书写、表达的能力,兼具营销技巧和包装手段,提升法学专业素养,拓宽朋友圈。
要选择一位靠谱的律师,以上是我们应该考虑的因素,像年龄、性别这些则是我们不应该考虑的因素。
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杨在明律师,是中国征地拆迁领域金牌法律服务团队的领军人物,其带领的律师团队,在中国征地拆迁法律服务领域,可谓是一支“劲旅”。自2012年创立北京在明律师事务所以来,在征地拆迁领域,杨在明律师及其团队在全国30个省市代理案件7000余件,获得了业界的一致好评。 杨在明律师多次获中央级媒体好评,如在2011年1月被检察日报社方圆律政杂志组织的“2010精英律师”评选中,杨在明律师当选为“年度拆迁律师”;同时由中华全国律师协会审定,被《中国律师年鉴》评为2010年度优秀律师。
典型案例:
1.青岛平度3.21征地纵火案
2014年3月21日凌晨,青岛平度市凤台街道杜家疃村村民在看守被征农田时,所住的帐篷被该村村委会主任、征收土地房地产开发项目承建商指使的另外5名本村人员纵火,造成4名守地村民1死3伤。
2015年3月19日,由杨在明律师代理的青岛平度3.21征地纵火案,在山东青岛中级人民法院普东第八法庭进行一审公开宣判。被告人王月福被判处死刑,杜群山、李青被判处无期徒刑,其他被告人被判处有期徒刑。附带民事诉讼原告人及被害人在杨在明律师的代理下赢得了相应的赔偿。
该案后被由中国案例法学研究会、南方周末报社及法律出版社举办的“中国影响性诉讼”评选活动评为“2014年度中国十大影响性诉讼案例”。
2. 如皋市金属冷拉型材有限公司诉如城街道办事处、如城街道宏坝居委会等房屋拆除行政强制案
2003年9月18日,如皋市金属冷拉型材有限公司(以下简称冷拉公司)与如城街道宏坝社区居民委员会(以下简称宏坝居委会)签订《土地租赁协议》,土地租赁期限截至2021年10月。2011年8月20日,冷拉公司的房屋被强拆。冷拉公司主张,涉案房屋系如皋市政府、如皋市城市管理局、如城街道办事处共同拆除,遂诉至法院,要求确认三被告共同拆除涉案房屋的行为违法,在杨在明律师的代理下,当事人的合法权益得以维护。
本案系违法强拆的典型案例,杨在明律师凭借深厚的法律功底和执着的法律精神,通过诉证在房屋所有权人提供了行政机关实施强拆的初步证据,而行政机关不能提供相反证据的情况下,应推定其关于强拆主体的主张,为当事人争取了合理补偿。
该案因树立了强拆主体的裁判标准后被评选为“2016江苏十大典型案例”。
3.许水云诉金华市婺城区政府行政强制及行政赔偿案
2001年7月,许水云位于金华市婺城区的房屋被纳入拆迁范围。2014年8月,婺城区政府发布旧城改造房屋征收范围公告,许某房屋位于征收范围内。随后,婺城区政府发布了房屋征收决定,但此时许某的房屋已被拆月余。本案在杨在明律师的代理下,最高院最终作出了“维持一、二审法院确认婺城区政府强拆许某房屋的行政行为违法,并责令区政府对许某依法予以行政赔偿”的判决。
本案确立了市、县人民政府违法强制搬迁的国家赔偿责任,强化了对财产权的司法保护,防范违法行政“零成本”,被列入人民法院充分发挥审判职能作用保护产权和企业家合法权益典型案例(第一批)案件,经中央电视台“新闻联播”“新闻1+1”等栏目广泛报道,入选2018年《最高人民法院公报案例》,成为“2018年推动法治进程十大案件”之一。这是行政法治领域的重大突破性胜利,成为指导同类征收案件裁判的重要案例。
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安置房公摊面积,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
违法强拆维权,赔偿谈不拢的核心常常不是法律,是举证。房屋面积、结构、装修、室内物品、经营损失,每一项都要有依据,合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才能动手。
自管公房拆迁,直管公房是房管部门代表政府管理的房屋,产权归国家,住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房,产权归单位。房改房是按房改政策出售给职工的公房,购房之后产权归个人,但有的没办下证。三类房子的补偿规则差别很大,承租权不是空的东西。
拆迁面积认定,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
过渡费停发,征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。这意味着两件事:对方不履行,老百姓能向法院提起行政诉讼;协议内容受行政法约束,不能违反法定的补偿标准。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
评估价低于市场价,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
无证房面积核算方式,农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房,实际上分三种:当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。
人头费人口补偿认定,安置人口名单一般在征收补偿方案里公布,公布之后有异议期。很多人错过了这个期限,等到签协议才发现少算人,再改就难了。人头费是民间说法,法律文本里对应的是安置补助费、人口安置面积或者安置房指标。