金明宇律师
深耕行政诉讼领域，专注于征地拆迁方面，代理相关案件达100余件，涵盖了行政案件类型的大部分，主要有国有土地上房屋拆迁、集体土地征收及房屋拆迁等，对企业拆迁和群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。
建筑物没有取得建设规划手续，可以认定为违建么？法院：不一定！,没有建筑规划许可证建完房子怎么办
现阶段，很多农村中建设的房屋因为各种原因多多少少都存在未办理规划许可的情况，租了土地的用途都是明明白白地写在合同里，若是案涉建筑未办理建设许可手续，是否直接以此来盖棺论定，责令限期拆除呢？北京在明律师事务所赵秀津律师团队的谭程泽律师办理的这起案件给了我们一个不一样的答案，一起来看看吧！
【基本案情：在养殖地上建养殖场，竟被下‘限拆决定’？】
牛先生是BJ市的一名村民，他在该村租赁了一块土地用于养殖和仓储。2006年7月，牛先生与案涉村村委会签订了一份《土地租赁协议书》，协议约定土地租赁期限为25年，用途为养殖或仓储。牛先生在租赁的土地上投入大量资金，对原本的荒坑进行了填平，并于2006年建造了四栋砖混及彩钢结构的建筑物，总建筑面积为301.44平方米，用于养殖和存放物品。
然而，2024年5月，镇政府在进行检查后，认定这些建筑物属于违法建设，并于5月27日向牛先生下达了《限期拆除决定书》，要求其在规定时间内自行拆除这些建筑物。镇政府认为，这些建筑物未取得乡村建设规划许可证，违反了相关城乡规划法规，属于名副其实的违建，应当拆除！
初步了解后，律师认为镇政府对其房屋面积、位置信息的认定存在错误，直接以涉案建筑未办理规划手续，径直判定案涉房屋属于违建，于法不合！镇政府在测量房屋面积时，忽略了部分建筑的实际尺寸，例如3号房屋的面积和长度与实际明显不符，且未充分考虑建筑物的用途和历史背景。牛先生强调，他在建设房屋时，是基于村委会的要求和当时的环境整治项目，且房屋主要用于养殖和仓储，并非用于居住，故镇政府在认定房屋合法性时，未能尊重历史和照顾现实，适用法律亦不妥当。
镇政府则辩称，牛先生的建筑物未取得规划审批手续，属于违法建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，任何建筑物的建设都必须依法取得规划许可证，而牛先生的建筑物显然不符合这一要求。镇政府另外强调，其在作出《限期拆除决定书》之前，已经履行了现场检查、勘验、询问等程序，并充分听取了牛先生的陈述和申辩，程序合法正当。
所以，本案是否依然是板上钉钉，无力回天了呢？律师表示，绝非如此！
【法律分析：即使房屋未办理规划手续，仍应考虑房屋实际用途，直接下“限拆决定”太过武断！】
律师于庭审中指出：
首先，虽然牛先生的建筑物在建设时未取得相关规划审批手续，但根据土地租赁协议和村委会的证明，涉案土地原为养殖用地，且建筑物院内仍有养殖情况。此外，牛先生在建设房屋时，是基于村委会的要求和当时的环境整治项目，其行为具有一定的合理性和现实基础。因此，镇政府未能充分证明牛先生将全部建筑物用于居住，直接认定为违法建设属于认定事实不清，主要证据不足。
其次，法院对镇政府的执法程序进行了审查，镇政府在作出《限期拆除决定书》前，履行了现场检查、勘验、询问等程序，程序并无不当。然而，镇政府在认定建筑物合法性时，未能充分考虑历史背景和现实情况，未能充分保障牛先生的陈述申辩权利，这在一定程度上影响了行政行为的合法性！
综合以上分析，最终法院认为镇政府作出的《限期拆除决定书》认定事实不清，主要证据不足，依法应予以撤销。因此，法院判决撤销镇政府于2024年5月27日对牛先生作出的《限期拆除决定书》，并要求镇政府承担案件受理费。至此，委托人的合法权益得到了妥善维护！
【在明提示】
在行政执法过程中，行政机关必须严格遵循法律程序，充分保障当事人的陈述申辩权利。行政机关不能仅以未取得规划审批手续为由，简单地认定建筑物为违法建设，而应综合考虑历史背景、现实用途以及当事人的合法权益。行政机关在行使职权时，应当依法行政，确保每一个行政行为都经得起法律的检验。
对于历史遗留问题，应当尊重历史、照顾现实，不能简单粗暴地一刀切。行政机关在处理类似问题时，应当充分考虑当事人的实际困难和合理诉求，采取更加灵活和人性化的执法方式，避免因执法不当引发社会矛盾！
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内容来源参考：北京在明律师事务所网站
内容审核：金明宇律师
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