企业拆迁补偿维权案例：无证厂房遭违法强拆，4年维权拉锯战补偿提升数百万！

企业拆迁补偿维权案例：无证厂房遭违法强拆，4年维权拉锯战补偿提升数百万！

【基本案情：厂房拆迁遇麻烦】

河北某地的张先生经营一家电器厂，2014年，其厂房所在区域被地方国土部门置换给开发商用于房地产建设。因补偿标准不合理，张先生并未签订补偿安置协议。据悉，张先生于2006年转租某村周先生的十亩土地用于建设电器厂的厂房，虽然其电器厂有合法的营业执照并依法纳税，但是在厂房建设的当时其并未办理相关规划、用地、建设等手续。

为了迫使张先生搬迁，开发商纠集当地地痞无赖，不断的对张先生电器厂的生产经营秩序进行干扰与破坏。例如，开发商多次用车辆将建筑垃圾堆放在张先生的厂房门口以阻断电器厂的道路通行，或者控制设在电器厂外的供电站，切断电器厂的生产用电以造成电器厂的停工。更有甚者，为迫使张先生搬迁，双方甚至直接爆发了肢体冲突，各有损伤。这一系列干扰与破坏行为，使张先生身心俱疲，不得已诉诸法律手段以维护自己的合法权益。经过多方比较，张先生于2014年6月最终选择北京在明律师事务所依法维权，委托梁红丽律师团队代理其案件。

针对张先生的案件特点，梁律师制定了“以时间换空间”的维权策略，即通过提起法律程序合法阻击开发商用地，延长开发商用地的时间成本，进而搭建沟通平台换取协商谈判空间。根据《土地管理法》第四十七条第一款的规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。因张先生并不是该村集体经济组织成员，其电器厂所占用的土地系转租而来，故张先生并不享有该块土地的土地补偿费。但是张先生是其电器厂建筑的实际所有权人，并且电器厂在纳入拆迁范围之前一直处于生产经营状态，张先生是该地块拆迁的利害关系人，对该地块享有补偿安置权益。然而，张先生建设厂房时并未办理规划、用地、建设等手续，张先生的厂房从法律角度而言属于“违法建筑”，而这在实务中是否予以补偿安置尚存在争议。梁律师代理案件后，针对张先生的困局，依法开展相关工作。

【律师办案：如何以时间换空间?】

首先，针对开发商干扰电器厂正常生产经营秩序等行为，梁律师指导张先生依法要求当地公安机关履行保护人身财产的职责。在公安机关并未有效履行相关职责的情况下，依法提起行政诉讼。在行政诉讼的压力下，当地公安机关采取有效措施，恢复了电器厂的经营秩序。同时，在当地公安机关的努力下，搭建起与开发商的沟通协调平台。双方虽然一时间达成约200万元的补偿安置费用，但是最终因开发商未履行约定导致协调的无疾而终。另外，针对开发商对张先生电器厂生产秩序的干扰行为，梁律师依法指导张先生提起民事侵权之诉，但法院认为张先生不是厂区土地的合法权利人，以张先生非利害关系人为由，裁定驳回了张先生的起诉。

其次，梁律师依法申请公开该块土地的征地批复等文件，并针对征地批复，向河北省法制办公室申请复议。为有效促成双方谈判，维护张先生的合法权益，梁律师以案情重大为由，依法向河北省法制办申请听证，并亲自前往石家庄查阅该征地批复的有关案卷材料。在阅卷过程中，梁律师敏锐的发现，该块土地的登记确认表所记载的权利人是案外第三人，地上物显示为农作物，既不是土地实际承包权人周先生，又不是土地转租人张先生，地上物更不是张先生的厂房。由此可知，当地国土部门在征地报批的过程中存在伪造相关文件的行为。在河北省法制办组织的听证阶段，该村的主任出席了听证会，并证实了征地前张先生一直对征收的土地进行有效使用的情况。梁律师以此为由据理力争，有效的驳斥了三级(区、市、省)国土部门关于张先生并非土地合法权利人，应当驳回张先生复议申请的论断。在河北省法制办的协调下，地方国土部门承诺搭建一个沟通平台，促成张先生与开发商的沟通协调。但是，事情并未像地方国土部门承诺的那样，听证之后，国土部门怠于履行其承诺，致使案件又搁置了下来。很显然，征地批复的行政复议并未取得理想的效果。

第三，梁律师指导当事人依法申请补偿安置，并对施工许可证提起程序。2016年10月，在土地置换项目停滞两年之后，迫不及待的开发商组织不明身份社会人员强行拆除了张先生的电器厂。由于事发突然，除电器厂被拆除外，电器厂内的设备也被哄抢一空。尽管张先生及时报警，但当地公安机关并未抓住所谓的犯罪嫌疑人，刑事案件并无任何进展。张先生一时间陷入绝望。虽然在证据上不能确定张先生的电器厂是谁强行拆除的，但是却能够确定开发商是用地单位。很快，地面开始平整，随即准备施工。梁律师敏锐的抓住这一契机，向当地住建委申请张先生厂房所在区域的建筑工程施工许可证等信息公开内容。根据《建筑法》第八条、《建筑工程施工许可管理办法》第四条、第十四条的规定，建设单位申请领取施工许可证，施工场地应当已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求，并且禁止建设单位隐瞒有关情况或者提供虚假材料。很显然，开发商在申请施工许可证的时候并未告知其置换的电器厂土地并未完成补偿安置、土地权属尚存在争议等真实情况。故梁律师指导张先生将开发商列为第三人依法提起要求上级住建部门撤销该施工许可证的行政复议申请。与此同步的，因张先生始终未获得补偿安置，梁律师依法指导当事人向当地国土部门申请补偿安置。很快，申请撤销施工许可证的复议决定做出了维持的结论，而要求国土部门履行补偿安置职责的申请并未给出任何答复。紧接着，施工许可证进入行政诉讼程序，而要求补偿安置的申请因国土部门不履行补偿安置职责进入行政复议程序。由于行政复议的期限较短，很快，上级国土部门确定了张先生的利害关系人身份，并责令当地国土部门履行补偿安置职责。上级国土部门确认张先生作为补偿权利人的身份迅速在法院层面得到呼应，法院也在施工许可证的开庭过程中确认了张先生的补偿安置权人身份，在沟通协调基本成熟的条件下，梁律师再度申请法院组织双方协调。

一时间，当地国土部门与开发商受到了来自上级国土部门以及法院的双重压力，在未履行补偿安置职责可能被确认违法(征地过程中的土地权属登记行为造假)以及因施工许可提供不真实材料(土地未完成补偿安置并且权属存在争议)可能面临停工的压力下，案件终于迎来柳暗花明的时刻，迅速进入了和解阶段。很快，开发商与张先生达成补偿安置协议，考虑到张先生的设备损失等情况，补偿安置金额最终确定为500万元。4年的坚守，被征收人终获满意补偿!

【案件分析：拉锯战中的分阶段维权】

就本案而言，张先生的厂房因无建造批准手续而应被纳入“违法建筑”的行列，这使维权本就十分艰难，其间厂房又发生了被强制拆除事件，更加大了维权的难度。本案以张先生厂房在2016年10月被强拆为分水岭可分为前后两个阶段。第一阶段为2014年6月至2016年10月，梁律师的工作主要以恢复工厂经营秩序，搭建双方沟通平台为主，案件协商确定的补偿金额为200万元，以开发商并未履行约定而告一段落。第二阶段为2016年10月至2018年7月，梁律师的主要工作为挖掘获得补偿安置的途径，尽量挽回张先生厂房遭强拆损失为主要任务，其间梁律师与当地公安机关的多次沟通，并要求国土部门履行补偿安置职责以及在施工许可证诉讼过程中申请法院协调等工作，最终促使张先生获得满意补偿。自案件开始代理至张先生获得满意的补偿安置费用，历时4年的漫长维权，当事人的信任所托以及梁律师及其团队成员的尽职尽责，是促成本案取得圆满成果的关键所在。

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内容来源参考：北京在明律师事务所网站

内容审核：段园莉律师

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