崔庆日律师
大律师网、华律网、百度网特邀律师，在《法制与生活杂志》发表有文章，在北京电视台科教频道“法治进行时”进行普法活动时现场采访报道。
红线外房屋并非必须整体征收！律师通过行政复议成功撤销违法征收公告
在城市建设项目中，征收范围的划定必须严格遵守法律规定。本文讲述了一个典型案例：老张仅有约5%的土地和仓库一角位于市政道路建设的征收红线内，但征收方依据其发布的《征收范围公告》，要求将整宗土地和地上房屋全部征收。在专业律师的帮助下，老张通过行政复议成功维权，该违法公告被撤销。
1、案件核心：少量压线引发整体征收争议
2023年，因市政道路建设需要，老张的土地及仓库部分区域被划入拟征收范围。然而，当地发布的《市政道路建设项目及周边国有土地及国有土地上房屋征收范围的公告》中规定：“若房屋或土地仅部分在红线内，则整幢房屋与整宗土地使用权及其地上物全部纳入征收。” 依据此规定，尽管老张被划入红线的土地和房屋面积占比不足5%，且专业评估确认该部分可独立分离，不影响线外主体建筑的功能、使用和安全，征收方仍坚持要求整体征收。
2、法律交锋：两大焦点直指公告合法性
面对不公，老张委托律师对《征收范围公告》提起行政复议，主要围绕两点展开辩论：
焦点一：公告是否具有可复议性？
征收方辩称： 该公告仅为项目启动的“过程性文件”，安置补偿方案尚未确定，对老张权利义务无实际影响，不属于行政复议受案范围。
律师反驳：
公告中“若出现…则全部纳入”的表述具有强制性、确定性和终局性，已背离预公告的性质。
该公告发布后，征收方未再作出正式征收决定，公告本身已成为决定老张财产命运的直接依据，对其财产权产生了现实、紧迫的约束和不利影响，因此具备可复议性。
焦点二：强制征收红线外部分是否合法？
征收方逻辑： 部分压线即应整体征收。
律师驳斥：
法定边界： 国家征收权行使必须严格基于“公共利益”且仅限于“确需征收”范围。规划部门核发的建设用地规划许可证标明的红线，即为法律认可的“确需”边界。超出红线的部分不属于法定征收对象。
整体征收例外： 只有当红线内外部分在物理或功能上不可分割（如拆除部分会导致剩余房产丧失核心价值、功能或危及安全），整体征收才具正当性。本案中，5%的压线部分可安全分离，不影响主体，强征整体于法无据。
自愿原则： 若需征收红线外财产，唯一合法途径是基于被征收人的自愿协商同意。强制征收红线外财产构成对公民合法财产权的侵犯。
3、复议结果：违法公告被撤销
复议机关采纳了律师的核心观点：
公告中“压线即整体征收”的强制性规定，已对老张的财产权产生确定、即时且重大的不利影响，属于行政复议受案范围。
将明显位于红线范围外、且分离征收不影响功能安全的大部分土地房屋强制纳入征收范围，缺乏法律依据，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规关于征收范围应严格限定在“确需”用地内的核心要求。
最终，复议机关作出裁决：撤销该违法的《征收范围公告》。 老张红线外房屋被强制征收的危机得以解除。
4、关键启示：预公告的可诉性边界
本案胜诉关键在于，案涉《征收范围公告》因越权创设了“压线即整体征收”的强制性义务，直接影响了相对人的权利，因而具有可复议、可诉性。
常态预公告属性： 通常，市、县政府在正式征收决定前发布的预公告（告知征收意向、大致范围、暂停办理手续等），本质是信息告知和程序预备，不产生强制征收效力，是否征收取决于后续正式决定。此类预公告通常不对权利义务产生实质影响，不可诉。
本案警示： 一旦预公告超越告知职能，包含具有强制执行力、对相对人权利义务产生即时确定性影响的内容（如本案规则），其性质即发生根本改变。这种“变异”的预公告，应允许相对人通过复议或诉讼及时寻求救济，防止侵害扩大。
结语：
老张案的胜诉清晰地划定了征收权力的法定红线：征收范围必须严格限定于公共利益之“确需”。以“压线”为名强制征收红线外财产的行为，是对法律的违背。当遭遇类似“压线即全征”的不公时，权利人有权依法维权，专业律师支持是捍卫合法权益的有力保障。
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内容来源参考：北京在明律师事务所网站
内容审核：崔庆日律师
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