在现实生活中,“快”有些时候未必是最好的评判标准。北京在明律师事务所(以下简称“在明律所”)的征迁律师刘育初深有体会,“在我的字典里,慢很多时候就是‘快’。”他在数年的执业生涯里,从拥有毛头小子那般的躁动转变为遇事多三分沉稳,抓准不同侧重点,直击案件关键点。
刘育初理科出身,大学时攻读材料和机械方面的专业,却在研究生期间成为法律硕士。本科毕业后,他没有选择直接升学,而是去往南京工作了大半年,期间与所在公司产生劳动纠纷,且其亲友同时与租赁公司发生纠纷。两种利益漩涡下,他意识到用法律维护自己及家人的权益何其重要,遂一鼓作气考取了北京理工大学的法律硕士。

律师:刘育初
跨进法律的大门后,刘育初对于“法”的感受和认知逐渐层析为两个方面。“前期的学习过程中,我很快乐,在研究这些法条的时候会让我对社会的看法和认知更深刻。而法律本身又具有一定的逻辑性,我理工科出身,会存在共同之处。一边学习,一边也非常愿意去研究具体的案例。”刘育初接着说。“等进入工作后,社会的实际情况往往与理想不完全一样,这个时候,去调整自己的理解和认知,实现一个理想和现实的融洽。”
很巧合地,刘育初在进入第一家律所工作时,从事的就是行政法领域。学校里,受到恩师的影响,刘育初感受到了行政法的魅力和无穷乐趣。“行政法案件需要在介入时做一个统筹规划,考验的是律师分析证据、质证答辩、开庭等之类的专业能力以及沟通能力和把握案件走向的能力。”他说。刘育初是个极其敏锐的人,他在很短的时间内就完成了对于法律的认知和理解升级。这一份敏锐和直觉让他在后来的执业生涯中,能够快速临摹出客户画像,抓住案件的侧重点,用律师的身份推动案件办理的进展。 
刘育初律师在普法咨询会现场
为当事人争取合法合理权益是在明律所每一个征迁律师的工作信念。“沟通非常重要,而办案和沟通一样,也非常重要,两者都需要逐步加深,循序渐进。任何一段关系都是相互信任和双向选择的,我们跟客户之间的关系亦是如此。其实在办案和沟通的时候,我能根据所在地区、目标诉求、人物性格等快速临摹出客户画像,这有助于我锚定案件的侧重点,抓准击破点精准出击。”刘育初办案善于发现隐藏的关键点。
在刘育初看来,前期的沟通主要是起到一个建立信任的作用。就年纪上来讲,刘育初绝对是年轻律师,而社会上老百姓普遍将年龄大小等同于经验丰富程度,为了减少这种误解,他有自己的一些方法心得。“主要是快速地通过律师自己的分析,展现对案件的把控,能让当事人对我的专业能力产生认可。在大众心理学当中,反差是建立信任的一个很关键的步骤。快速抓住客户的心理,包括他们对于案件的痛点。其实很多当事人对自己的案件并不清楚,他不能说出自己的需求和痛点,我们要做的就是通过直接的问答和查看资料,快速归纳出案件的焦点。这就是信赖产生的最开始的过程。”刘育初认为,沟通和办案不需要眼花缭乱的技巧,真诚、直接、简单即可。建立信任以后,快速地跟当事人统一观点,思想调整到同一个频道,也是非常重要的一件事。
“律师,对于一个案件办理最大的推动作用,在于利用我们的专业知识把当事人的核心诉求、痛点难点掌握清楚后,利用律所的平台给相关单位反馈并合理表达诉求。落到实处,就是沟通桥梁的作用。”此番话,将征迁律师刘育初的模样一点一点镌刻出来。
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内容来源参考:北京在明律师事务所网站
内容审核:张海涛律师
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安置房公摊面积,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
违法强拆维权,赔偿谈不拢的核心常常不是法律,是举证。房屋面积、结构、装修、室内物品、经营损失,每一项都要有依据,合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才能动手。
自管公房拆迁,直管公房是房管部门代表政府管理的房屋,产权归国家,住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房,产权归单位。房改房是按房改政策出售给职工的公房,购房之后产权归个人,但有的没办下证。三类房子的补偿规则差别很大,承租权不是空的东西。
拆迁面积认定,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
过渡费停发,征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。这意味着两件事:对方不履行,老百姓能向法院提起行政诉讼;协议内容受行政法约束,不能违反法定的补偿标准。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
评估价低于市场价,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
无证房面积核算方式,农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房,实际上分三种:当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。
人头费人口补偿认定,安置人口名单一般在征收补偿方案里公布,公布之后有异议期。很多人错过了这个期限,等到签协议才发现少算人,再改就难了。人头费是民间说法,法律文本里对应的是安置补助费、人口安置面积或者安置房指标。