宏发房屋拆迁，签订协议后搬迁期限未届满时，行政机关强拆房屋是否违法？

宏发房屋拆迁，签订协议后搬迁期限未届满时，行政机关强拆房屋是否违法？

一、签订协议后搬迁期限未届满时，行政机关强拆房屋是否违法？

签订协议后搬迁期限未届满时，行政机关强拆房屋是否违法？

征收方与被征收方签订《补偿协议》中通常会就被征收房屋的面积、补偿数额、搬迁的期限进行约定，被征收方应当在约定的期限内及时搬出屋内物品，配合搬迁工作，换句话说只有搬迁期限届满，征收方才可以要求腾退。接下来王律师分享的是一则征收方在搬迁期限未届满时，就将房屋强拆的案例，征收方主张被征收方签订《补偿协议》时也签订了《空房验收单》，其可以拆除房屋了，那么法院将会支持哪方观点呢？

2019年8月15日，某办事处与宏发酒店经营者魏某签订了房屋征迁货币补偿协议，约定了被征迁房屋的位置、面积、补偿款金额及搬迁期限等。同日，魏某签订了承诺书及空房验收单，但空房验收单并未注明验收时间，且魏某在另一份注明验收时间为2019年8月15日的空房验收单上将“8月15日”划去。2019年8月16日，补偿款发放到指定账户。然而，2天后即2019年8月18日，某办事处组织相关人员对涉案建筑物进行了强制拆除，城市管理局工作人员也参与了拆除活动。宏发酒店认为某办事处和区城管局在未保障其依据《补偿协议》享有的搬迁期限且其不同意拆除的情况下，对涉案建筑物进行了强制拆除，侵害其合法权益，遂向法院提起行政诉讼。

一审法院认为，本案所诉行为是基于行政协议的履行引起的，焦点在于空房验收单的法律效力及搬迁期的约定。空房验收单宏发公司已签字，并未注明签订日期。即使空房验收单上有签字，也并不代表宏发公司具有否定协议约定的七日搬迁期的约定、自愿放弃房屋动产附属设施及物品、征收方可拆除其房屋的意思表示。因此，某办事处在未到期的情况下对涉案建筑物进行拆除的行为不当，违反了协议约定和相关法律规定。同时认为城市管理局人员参与并非基于其职权行为，而是技术配合，故行为应视为某办事处的行为。

二审法院在认可一审查明事实的基础上，进一步查明了空房验收单的具体情况及城市管理局参与拆除的事实。法院指出，《空房验收单》并不代表2019年8月15日当日就是其搬空并验收的时间点，也不是其放弃财产权利的时间点，魏某将已填写验收时间中的“8月15日”划去更是明确地表达了其该含义，因此办事处不能因魏某签署了《空房验收单》，其就取得了标的物的随时处置权。

某办事处在拆除现场宏发酒店及魏某已经明确表示没给够搬迁期限且正在搬运拆除物品而不同意实施拆除的情况下，其依旧强行将宏发酒店人员带离后实施了拆除，缺乏协议和合议基础，明显不当

城市管理局实际参与了拆除行为，应当承担相应法律责任。虽然两机关主张城市管理局是受新港办事处委托，但这仅是两机关内部的约定及陈述，缺乏客观证据印证，且上诉人宏发酒店经营者及其工作人员指认两机关均是拆除行为的实施者。因此，根据“谁行为，谁被告”的归责原则，在无其他相反证据情况下，城管局应当就其不明就里、盲目参与办事处拆除的行为承担相应法律责任。二审法院认定某办事处和城管局系共同行为，均系本案的适格被告。

二审法院撤销了一审判决，并确认某办事处和城管局2019年8月18日在未保障宏发公司依据《房屋征迁货币补偿协议》享有的搬迁期限且其不同意拆除的情况下对涉案建筑物实施拆除的行为违法。

在征收中，被征收人是否基于其真实意思表示签订《补偿协议》，是保障被征收人的合法权益的关键。既然《征收补偿协议》已经签订了，无论是征收方还被征收方，都应当严格按照协议约定的内容履行各自的义务。同时提醒在面临征收的朋友，在征收中任何需要签字的地方，都必须慎之又慎，仔细阅读约定的内容，认真思考后再签字，以免置自身于不利之境。

二、拆迁协议未签突遇违法强拆该怎么办

1、拆除依法代管的房屋，当代管人是房屋拆迁主管部门时，拆迁安置和补偿协议必须经公证机关公证，如果没有经过公证机构公证的属于形式违法，协议无效。

2、拆迁协议内容和拆迁主管部门批准文件的规定不一致的，协议中不一致的内容无效。

3、拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额、安置面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定。

4、对于属于文物保护范围内的房屋及其附属物的拆除，依据《文物保护法》的规定，应当报请有关主管部门批准后才能拆除。

一、什么情形下拆迁合同无效

1、和无民事行为能力或者限制民事行为能力的被拆迁人签订的拆迁协议，协议全部无效。

不具有民事行为能力的人主要是未成年人，精神病人（含痴呆愚钝），常见的是和老年人签订，而老年人事后被证明已患老年痴呆症，和未成年人签订的情况比较罕见。

2、拆迁人没有办理相关的拆迁手续，不具有拆迁的资格，所签订的协议无效；

3、被拆迁人应当是被拆除房屋及其附属物的所有权人，拆迁人与不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议无效，常见的是被拆迁人的亲属签订协议，但亲属不是被拆迁人之一。

二、拆签协议签订的手段违法有效吗

拆迁当事人一方以欺诈、胁迫、暴力等方式，使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

这在实践中主要是拆迁人以给被拆迁人或者其近亲属的的生命健康、财产安全进行威胁，迫使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下签订拆迁协议。

三、强制拆迁要经过行政裁决吗

未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。

拆迁裁决是强制拆迁的前置程序，必须先有拆迁行政裁决，才能进行强制拆迁。

因此，在尚未行政裁决的情况下，房子不能被强制拆迁。

【法律依据】《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十八条，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门；

拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。

房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。

未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。

四、限期拆迁是行政强制措施吗?

限期拆除是行政强制措施。

根据我国法律的相关规定，行政法规中的责令限期拆除，既是行政处罚，又是行政强制命令(行政命令)，是行政管理中一种纠错或法定强制行为。

对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。

当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

一、行政诉讼中可以强拆吗

根据我国有关法律规定，行政诉讼中不能强拆。

《中华人民共和国行政强制法》第四十四条：

对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。

当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

二、非法建筑如何处理

1、违法占用集体土地或农用地进行建设，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地；

对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；

对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；

对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门或乡镇人民政府责令停止建设；

限期拆除或者予以没收；

罚款。

3、对历史和原因形成的违建处理：

应当组织规划、土地、执法等部门对于未办理关手续的建筑物进行认定，认定为合法的要给予补偿，认定违法的不予补偿；

但是也不能排除一些地方为实现拆迁速度，将一些历史原因形成的违章建筑强制拆除。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国行政强制法》

第四十四条对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。

当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

五、拆迁协议违反强制性规定无效的情形

1、拆除依法代管的房屋，当代管人是房屋拆迁主管部门时，拆迁安置和补偿协议必须经公证机关公证，如果没有经过公证机构公证的属于形式违法，协议无效。

2、拆迁协议内容和拆迁主管部门批准文件的规定不一致的，协议中不一致的内容无效。

3、拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额、安置面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定。

4、对于属于文物保护范围内的房屋及其附属物的拆除，依据《文物保护法》的规定，应当报请有关主管部门批准后才能拆除。

一、什么情形下拆迁合同无效

1、和无民事行为能力或者限制民事行为能力的被拆迁人签订的拆迁协议，协议全部无效。

不具有民事行为能力的人主要是未成年人，精神病人（含痴呆愚钝），常见的是和老年人签订，而老年人事后被证明已患老年痴呆症，和未成年人签订的情况比较罕见。

2、拆迁人没有办理相关的拆迁手续，不具有拆迁的资格，所签订的协议无效；

3、被拆迁人应当是被拆除房屋及其附属物的所有权人，拆迁人与不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议无效，常见的是被拆迁人的亲属签订协议，但亲属不是被拆迁人之一。

二、拆签协议签订的手段违法有效吗

拆迁当事人一方以欺诈、胁迫、暴力等方式，使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

这在实践中主要是拆迁人以给被拆迁人或者其近亲属的的生命健康、财产安全进行威胁，迫使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下签订拆迁协议。

六、不施行强制拆迁的情形有哪些

一、应对违法强拆，最基本、最原则性的一点策略便是要坚决守房。

根据拆迁项目的进展情况，被拆迁人应当及时与律师沟通，随时掌握强拆发生的可能性。

当提前预计到强拆可能发生时，务必放下一切其他事情，确保24小时对自己的房屋派出专人盯守，以尽量阻止强拆的发生或在强拆已经发生时保留第一手证据。

二、当违法强拆发生时，被拆迁人应当在第一时间报警，要求警方出警制止违法强拆的进行。

1、务必拨打110报警；

2、务必多人、多次报警；

3、对每次报警的时间，警方的出警时间进行记录；

4、在报警电话中明确讲明自己遭遇的强拆情形和诉求。

实践中，一些当事人认为警察已在现场，报警也没有作用，故没有选择报警。

这将为日后可能发生的维权诉讼造成困难和麻烦。

三、被拆迁人应当保持冷静的头脑，做好证据的收集工作。

包括以下要点：

1、要求拆迁人员出示证件，并出示强拆依据的法律文件；

2、对强拆过程进行尽可能完整、清晰的录音、录像和拍照。

必要时可预先安排亲友等人员从多个位置、角度进行取证，以避免取证工具遭强拆人员抢夺破坏。

同时，被拆迁人可以立即联系律师，由律师通过电话等方式与现场强拆的组织者进行必要沟通，争取让拆迁工作回到谈判桌前。

四、面对违法强拆，保持平和的心态。

任何被拆迁人都会产生焦虑、恐惧等严重的负面情绪，这是十分正常的事情，当事人首先需要的就是沉着冷静，调整好心理状态。

只有这样，才能为赢得合理的补偿创造条件。

在恐惧下丧失原则，进而签订不公平的补偿协议，维权的目标也就无法实现。

五、尽可能咨询或委托专业律师。

律师的专业性能够帮助拆迁人分析当前形势并指出出路，在合理的律师费用前提下，选择专业、负责任律师其实对拆迁人维权有很大帮助。

然而在现实生活中，往往拆迁方和拆迁人都对法律一知半解，导致违法事件时有发生。

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文章来源参考：头条-宏发房屋拆迁，拆迁协议违反强制性规定无效的情形

内容审核：张霞律师

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