拆迁的房屋是凶宅，凶宅 是瑕疵履行吗

拆迁的房屋是凶宅，凶宅 是瑕疵履行吗

一、凶宅 是瑕疵履行吗

“凶宅”买卖是否构成瑕疵履行，这一问题涉及多个层面。

一、“凶宅”的定义与合同效力

“凶宅”通常指的是发生过非正常死亡事件的房屋。关于“凶宅”买卖合同的法律效力，存在不同观点：

购房合同有效论：此观点认为，“凶宅”之说属于封建迷信，不受法律保护。若卖房者未告知“凶宅”事实，不一定构成违反公序良俗。且“凶宅”本身符合使用条件和合同目的，在法律上与正常房屋无异。

购房合同无效论：此观点认为，“凶宅”是民间习俗，违反此习俗即不尊重社会公德，损害社会公共利益。

购房合同可撤销论：此观点认为，“凶宅”因人们的观念和风俗习惯，对住宅内非正常死亡事件感到恐惧和忌讳是普遍现象，因此合同可撤销。

二、卖方的告知义务与买方的知情权

在房屋买卖中，买方有知情权，卖方有义务告知房屋的实际情况，包括是否属于“凶宅”。这属于与订立合同有关的重要事实，卖方应予以披露。

三、瑕疵履行的判定

瑕疵履行是指债务人履行的标的物质量不符合规定或约定的标准。在“凶宅”买卖中，若卖方未提前告知房屋的历史情况，导致买方在违背真实意愿的情况下签订合同，这可能构成瑕疵履行。但具体是否构成，还需根据合同条款、双方协商过程以及相关法律法规进行综合判断。

综上所述，“凶宅”买卖是否构成瑕疵履行，需结合具体情况分析。若卖方未履行告知义务，导致买方权益受损，买方有权依法维护自身权益。

二、凶宅判定及法律问题

很多人买房的时候比较重视房屋的风水好坏，而“凶宅”当然是所有房屋中最遭忌讳的了。

那么，如果一不小心买到“凶宅”该怎么办？买到“凶宅”该怎么维权？怎样识别“凶宅”呢？下面就让小编用两个小故事来告诉你吧！

怎样识别凶宅,买到凶宅怎么维权

买家若对“凶宅”有所避讳，可在合同中明确房屋的条件，并应多方探听业主出售房屋的情况，比如到辖区派出所了解或将其购买房屋地址作为关键字在网上搜索。

同时，买家也可要求业主在合同中约定信息披露条款，如“业主保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。

若买家发现房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披露，买家有权解除合同并要求业主赔偿XX万元”之类的合同条款。

这样的约定可以督促业主披露房屋信息，也可以让买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。

另外，业主如自身房屋曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等事实，应遵守诚实信用原则，主动向买家说明，并以书面形式予以告知。

对于中介公司及经纪人员在向消费者提供中介服务时，除要按照行业规章制度的规定，如实告知物业的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况外，对于非告知义务的内容，应当秉承诚实信用原则，根据消费者的要求如实调查、了解和反映情况，不应未做调查就随意承诺，或提供虚假信息或作虚假承诺，误导或诱骗消费者交易。

若消费者对“凶宅”有所避讳，且需中介公司及经纪人员配合调查的，应明确向其告知，并在合同中明确约定房屋的条件。

买到凶宅怎么维权

可以起诉撤销购房合同。

《民法典》

第一百四十七条 【基于重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条

【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

三、所购房系“凶宅”购房人要求赔偿损失被驳

因认为购买的二手房是“凶宅”，故起诉房主要求赔偿。

今天上午，北京市朝阳区人民法院酒仙桥法庭一审判决驳回原告的诉讼请求。

因考虑到子女上学及实际工作生活需要，原告李先生决定将原来居住的房屋出售，购买一套望京的房屋。

2007年3月李先生与被告及链家公司分别签订了《北京市房屋买卖合同》和《居间服务合同》，后按合同约定履行了给付房款及中介费用等合同义务。

李先生在拿到房屋钥匙后，了解到所购房屋内发生过杀人案件，现场十分凶险，惨不忍睹，于是到派出所核实情况，得到确认。

但被告勉强同意退房，但拒绝赔偿损失。

据李先生称，由于妻子对杀人案件十分忌讳，不敢居住此房。

并且认为被告隐瞒了所售房屋内发生过杀人案件这一重大瑕疵，导致其购房后不得不又解除买卖合同。

所以要求房主赔偿房差价损失74941元、购房评估费损失600元、租房损失1800元等，共计77005元。

庭审时，被告的妻子均出庭参加了诉讼。

她表示“我门出售给原告的房屋没有发生过凶杀案件”。

并且根据原告的要求，已经将房款及定金退还原告，不同意原告的诉讼请求。

2007年6月13日，原告与被告签订《北京市房屋买卖合同终止协议》。

协议约定，原、被告协商解除买卖合同；

原告将房屋退还被告，被告将房款及定金返还原告；

解除原因系原告称得知所购房屋有租户非正常死亡，被告称确有租户因得抑郁症跳楼自杀并表示此情况没有必要告知购房人。

原告因主张被告隐瞒出售房屋曾发生凶杀案件这一重大瑕疵，导致双方解除合同、致使其遭受购房差价及其他经济损失诉至法院。

经北京市公安局朝阳分局花家地派出所书面回复法院表示，涉案房屋“曾在2006年12月23日发生一起一男子跳楼事件”，“经过朝阳公安分局刑警队、法医、重大责任事故科鉴定，排除他杀，属于意外死亡”等。

法院认为：

故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的、为对方造成损失的，应当承担赔偿责任。

本案中，原、被告签订房屋买卖合同的事实清楚。

现有证据可以证明，曾发生有人员从涉诉房屋坠楼意外身亡的事件。

因此，原告主张涉诉房屋内发生刑事案件等，没有事实依据。

被告虽未将上述情况告知原告，但其行为并未违背法律强制性规定。

被告主张的购房差价、租房损失与原、被告买卖合同间不具有必然因果关系。

原告支出的购房评估费与被告签定及履行协议的行为无关。

现经双方当事人协商一致，房屋买卖合同已经解除。

原告要求被告赔偿购房差价款、购房评估费、的主张，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

故驳回原告的诉讼请求。

宣判后，原告的代理人表示需要商量是否上诉。

四、买房对于是否凶宅有知情权吗,买到凶宅如何维权

“凶宅”房主没有告知义务，对于房屋内曾发生非正常死亡事件的信息是否属于房屋信息的一部分，目前在法律界存在争议。

我国相关法律规定，二手房原房主必须要向购房人明确告知其房产产权无查封、无抵押及债务纠纷等，并提供房屋质量、设施及是否涉嫌诉讼等情况。

而对于与房屋居住条件无关的信息，原房主没有义务主动告知。

民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益的规定，尽管“凶宅”中有一定的封建迷信色彩，但是如果社会上大多数人不能接受这种房子，房主应该尊重这种民间风俗，房主对于房屋内发生的非正常死亡事件有告知义务。

所以，如果“凶宅”内发生的非正常死亡事件属于影响较大的社会事件且当地媒体曾进行大规模报道，购房者没有与原房主在签订购房合同时，就房屋内是否发生过非正常死亡事件进行约定的，法律上可以默认购房者已经对“凶宅”有所了解，购房者难以追究原房主的法律责任。

另外，如果购房者已知晓系“凶宅”仍购买，原房主则不负担瑕疵担保责任。

买到“凶宅”如何维权

可以起诉退款。

目前，我国法院对于此类买卖“凶宅”案件的处理方式相差较大，主要有以下几种处理结果：

1、驳回原告诉讼请求。

房屋本身没有瑕疵，卖方未告知“凶宅”之情形不违反公序良俗。

2、支持原告退房的诉讼请求。

根据人们的观念和风俗习惯，房内曾发生的凶杀碎尸案，已构成合同标的物的重大瑕疵。

卖方不告知“凶宅”之情形构成欺诈，买方可撤销买卖合同。

一、发生房屋配套设施纠纷怎么办

涉及配套设施的合同约定应区分不同情况处理。

1、区内私有配套设施，属合同给付标的(房屋及所在小区)范围，无疑应属合同义务，对此房产商负有按约交付的义务，否则应承担违约责任，即配套给付不能或迟延的违约责任。

2、周边公共配套设施，系合同给付标的范围外具有配套意义的公共设施或环境条件，房产商对此不负有作成、交付的义务，客观上也无能为力。

而且一般不负必须告知的义务。

房产区位及周边环境等概况购房者可自行通过公共信息渠道了解，但是如果房产商售房时予以宣扬甚至在合同文书中明确表述，则负有如实告知义务。

合同义务除给付义务之外，还包括附随义务，即以诚实信用原则为依据，促进实现给付义务以最大可能满足债权人给付利益(辅助功能)，或维护对方人身、财产利益(保护功能)而附随合同关系衍生的合同义务。

周边公共配套设施于房产有着效用利益关系，是房产重要的价值元素，不入合同叙明，购房者自行判断，若纳入合同作为标的状况叙明，则房产商应负真实告知的附随义务，以辅助购房者实现其预期的标的圆满状态。

对于所告知周边公共配套设施不具备，房产商是否构成虚假陈述或欺诈，应综合配套不到位的原因、对购房者实际利益的影响、房产商在合同表述及履行上的过错等情况进行认定，如房产商作了虚假承诺，以至对购房者的订约初衷和房屋使用有较大影响的，应承担相应责任(违反告知附随义务的违约责任)。

然而，小区周边环境条件不在房产商掌控之内，订约时房产商所告知已经具备的或者尚在规划预计之中的公共配套设施以后发生变化，只要房产商原告知情况基本客观，可以免责，购房者应自负此预期意外落空的风险。

五、怎样识别凶宅,买到凶宅怎么维权

很多人买房的时候比较重视房屋的风水好坏，而“凶宅”当然是所有房屋中最遭忌讳的了。

那么，如果一不小心买到“凶宅”该怎么办？买到“凶宅”该怎么维权？怎样识别“凶宅”呢？下面就让小编用两个小故事来告诉你吧！

怎样识别凶宅,买到凶宅怎么维权

买家若对“凶宅”有所避讳，可在合同中明确房屋的条件，并应多方探听业主出售房屋的情况，比如到辖区派出所了解或将其购买房屋地址作为关键字在网上搜索。

同时，买家也可要求业主在合同中约定信息披露条款，如“业主保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。

若买家发现房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披露，买家有权解除合同并要求业主赔偿XX万元”之类的合同条款。

这样的约定可以督促业主披露房屋信息，也可以让买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。

另外，业主如自身房屋曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等事实，应遵守诚实信用原则，主动向买家说明，并以书面形式予以告知。

对于中介公司及经纪人员在向消费者提供中介服务时，除要按照行业规章制度的规定，如实告知物业的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况外，对于非告知义务的内容，应当秉承诚实信用原则，根据消费者的要求如实调查、了解和反映情况，不应未做调查就随意承诺，或提供虚假信息或作虚假承诺，误导或诱骗消费者交易。

若消费者对“凶宅”有所避讳，且需中介公司及经纪人员配合调查的，应明确向其告知，并在合同中明确约定房屋的条件。

买到凶宅怎么维权

可以起诉撤销购房合同。

《民法典》

第一百四十七条 【基于重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条

【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

六、民法典对凶宅交易有规定吗

买方对于卖方隐瞒凶宅实情可以撤销合同，根据《民法典》第一百五十一条和第一百五十二条的规定，如果买方在发现隐瞒事实后一年内行使撤销权，合同可以被撤销。

法律分析

“凶宅”一般指住宅内发生过自杀、凶杀等非正常死亡恶性案件的房屋。

人们普遍认为这类房屋是不吉利的，这往往不是所谓的迷信，而是买方认为居住在这种环境中会对自己的心理造成影响，产生不良状态。

也正是由于人们的忌讳，此类房屋很难出手，卖方产生隐瞒实情的想法也就不足为奇。

对于“凶宅”，在法律上没有明确的概念界定。

按照一般理解，至少满足以下几个要件：

一，房屋内发生的死亡事实必须客观存在。

如果只有捕风捉影的各类传说，不能简单地认定为“凶宅”。

二，发生的死亡事件非人为因素造成,即俗称的“横死”。

如由健康原因导致的病死或老死均属于正常死亡。

第三，由于特定事件的影响,多数人不愿购买此房屋居住。

卖凶宅隐瞒实情算违法吗

不违法，但是属于合同撤销的条件，如果隐瞒事实，买房是可以撤销合同的。

《民法典》

第一百五十一条【显失公平的民事法律行为的效力】一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十二条【撤销权的消灭】有下列情形之一的，撤销权消灭：

(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；

(二)当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；

(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

结语

凶宅虽然在法律上没有明确的概念界定，但一般认为是指发生过非正常死亡恶性案件的房屋。

对于卖方而言，隐瞒凶宅实情并不违法，但买方有权利根据合同撤销的条件来要求撤销合同。

根据《民法典》第一百五十一条和第一百五十二条的规定，买方可以在一定时间内行使撤销权，而卖方隐瞒实情可能导致合同成立时显失公平。

然而，若买方在一定时间内未行使撤销权，撤销权将消灭。

因此，在购买房屋时，买方应谨慎了解房屋的历史，并在合理的时间内行使撤销权，以保护自身利益。

法律依据

商品房销售管理办法：

第六章 法律责任 第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十八条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；

出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

商品房销售管理办法：

第五章 交付 第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；

给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

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文章来源参考：头条-拆迁的房屋是凶宅，怎样识别凶宅,买到凶宅怎么维权

内容审核：王一帆律师

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