出租人能否自行腾退,出租房屋部分属于违建 可否解除合同

出租人能否自行腾退,出租房屋部分属于违建 可否解除合同,出租人有权处理承租人物品吗

一、出租房屋部分属于违建 可否解除合同

租的房屋部分属于违建，承租人有权解除合同。

一、合同效力问题

1. 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。若出租房屋部分属于违建，即未取得建设工程规划许可证或未按照规划许可建设，则该部分房屋的租赁合同自始无效。

2. 同样依据该解释第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同也无效。若违建部分属于此类临时建筑，则合同同样无效。

二、解除合同的法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定：租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。违建房屋因违反法律法规，可能面临被拆除等风险，导致承租人无法正常使用，因此承租人有权解除合同。

2. 合同无效的后果：无效的合同自始没有法律约束力，承租人无需继续履行，并可要求返还已支付的租金、押金等费用。

三、实际操作建议

1. 收集证据：承租人应收集房屋属于违建的证据，如相关部门的通知、公告等。

2. 与出租人协商：尝试与出租人协商解除合同，并要求退还相关费用。

3. 法律途径：若协商无果，承租人可向人民法院提起诉讼，确认合同无效并维护自身权益。

二、关于闲置商业办公用房 工业厂房等非住宅改建租赁住房工作指导意见

关于闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改建租赁住房的工作指导意见，主要可以从以下几个方面进行阐述：

1. 法律依据：改建闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅为租赁住房，首先需遵循《中华人民共和国民法典》中关于租赁合同的相关规定。特别是第七百一十五条，明确承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。这意味着，任何改建行为都应在出租人同意的基础上进行。

2. 改建原则：改建应遵循安全、合规、合理的原则，确保改建后的住房符合居住标准，不损害原有建筑的结构安全，并符合城市规划、消防、环保等相关要求。

1. 改建流程：

- 申请与审批：承租人需向出租人提出改建申请，并明确改建方案、预算、工期等。出租人同意后，双方应签订书面协议，明确改建后的租赁关系及相关责任。

- 设计与施工：承租人应委托有资质的设计单位进行改建设计，并确保施工单位具备相应的施工资质。改建过程中，应严格遵守相关法律法规，确保工程质量。

- 验收与交付：改建完成后，应组织相关部门进行验收。验收合格后，方可交付使用。同时，承租人应确保改建后的住房符合租赁合同的约定。

2. 注意事项：

- 合规性：改建过程中，应确保所有手续合法合规，避免产生法律纠纷。

- 安全性：改建应充分考虑建筑的结构安全、消防安全等，确保居住者的生命财产安全。

- 经济性：承租人应合理控制改建成本，确保改建后的住房租金具有市场竞争力。

1. 租赁关系：改建后的住房应明确租赁期限、租金及其支付期限和方式等租赁合同的基本内容。同时，双方应就改建后的住房维护、修缮等责任进行明确约定。

2. 权益保障：承租人应确保改建后的住房符合居住标准，不得损害居住者的合法权益。出租人也应履行租赁合同约定的义务，为居住者提供良好的居住环境。

闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改建租赁住房是一项复杂而细致的工作。在改建过程中，应严格遵守相关法律法规，确保改建的合规性、安全性和经济性。同时，双方应明确租赁关系及权益保障措施，确保改建后的住房能够顺利出租并满足居住者的需求。

三、租户欠缴物业费 水电等费用 业主有权解除合同吗

租户欠缴物业费、水电等费用时，业主在一定条件下有权解除合同。以下是对此问题的详细分析：

一、法律依据

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定：

- 第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。虽然该条款直接提及的是租金，但物业费、水电费作为租赁期间产生的必要费用，若双方在合同中明确约定由承租人承担，且承租人未按约定支付，可参照此规定处理。

- 第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

- （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

- （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

承租人拖欠物业费、水电费，可能构成对合同主要义务的违反，业主有权据此解除合同。

二、解除合同的条件

1. 合同约定：

- 首先，租赁合同应明确约定物业费、水电费的支付方式及违约责任。若合同中有“承租人未按时支付物业费、水电费，业主有权解除合同”的类似条款，则业主可直接依据合同行使解除权。

2. 催告程序：

- 在合同未明确约定或约定不明的情况下，业主应先向承租人发出书面催告通知，要求其在合理期限内支付拖欠的物业费、水电费。这是基于诚信原则和公平原则的考虑，给予承租人补救的机会。

3. 逾期未付：

- 若承租人在收到催告通知后，仍未在合理期限内支付拖欠的物业费、水电费，则业主有权解除合同。

三、解除合同的程序

1. 发送解除通知：

- 业主应向承租人发送书面的解除合同通知，明确告知因承租人拖欠物业费、水电费，决定解除合同，并要求承租人在一定期限内搬离房屋。

2. 办理交接手续：

- 合同解除后，双方应办理房屋交接手续，包括清点物品、结算费用等。

3. 退还押金（如有）：

- 在扣除承租人应承担的费用后，业主应将剩余押金退还给承租人。

四、注意事项

1. 证据保留：

- 业主在解除合同的过程中，应注意保留相关证据，如催告通知、解除合同通知、物业费、水电费账单等，以备不时之需。

2. 合法合规：

- 解除合同应遵循法律法规的规定，不得采取非法手段或侵犯承租人的合法权益。

3. 协商解决：

- 在解除合同前，双方可尝试通过协商的方式解决纠纷，避免不必要的法律诉讼。

四、最高院处置权移交规定

最高院关于处置权移交的规定主要涉及案件在不同法院之间的移送程序。以下是关于处置权移交的具体规定：

1. 当人民法院发现受理的案件不属于本院管辖时，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十二条，应当将该案件移送至有管辖权的人民法院。受移送的人民法院有责任受理此案。

2. 若受移送的人民法院认为该案件按规定不属于其管辖，不得自行再次移送，而应报请上级人民法院指定管辖。

在执行程序中，如涉及拍卖上市公司国有股和社会法人股，应遵循《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条，此规定引用了《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》。

在民事诉讼中，申请执行的期间为二年，时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，具体依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条。同时，该法第二十二条和第二十四条还规定了民事诉讼的管辖原则，这些原则也间接影响了处置权的移交和案件的移送。

最高院关于处置权移交的规定确保了案件能够由具有管辖权的法院受理，从而保障司法程序的正当性和法律效力。

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内容来源参考：头条-关于闲置商业办公用房 工业厂房等非住宅改建租赁住房工作指导意见,租户欠缴物业费 水电等费用 业主有权解除合同吗

内容审核：张勇律师

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