住宅房屋被改做生产经营，征收拆迁中该如何算补偿？

【基本案情】

当事人购买案涉房屋前系长期租赁该房屋且用作商业经营，后原房主出售该房屋，当事人在优先购买权下购得该房屋。

该房屋为门面房，相邻门面均用作经营，当事人购买后继续用于商业经营一直到现在，并合法办理了房产证，房产证上记载性质为住宅。

当事人此前一直没有注意，也没有意识到有何不妥，直到2019年，该房屋被纳入征收范围。随后征收方对委托人作出了《房屋征收补偿决定书》，此时才发现自己用作经营的门面房被按住宅性质来补偿，两种性质房屋补偿标准有明显差别，当事人主张自己房屋一直是经营用途，但征收方坚持以房产证证载用途来做相应补偿。

无奈之下，当事人委托了北京在明律师事务所的律师为自己维权。

国办发明电(2003)42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(以下简称42号文)在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中明确要求：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。

对拆迁范围内产权性质为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的补偿办法，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况来给予适当补偿。”

也就是说，“住改非”的房屋能获取的只是比照经营性房屋的“适当补偿”，而较难完全参照经营性房屋给予补偿。

实践中，被征收人需要关注房屋所在地的地方性规定，确保自己的住宅房屋为合法建筑，且其生产经营活动拥有有效的营业执照和纳税凭证，且至征收拆迁时仍在实际经营。

如果涉案房屋系在若干年前即“住改非”的历史遗留情形，那么按照广州市等一些地方的规定是可以获得“打折”的经营性房屋评估价补偿的。

但如果涉案房屋是去年、前年才开始“住改非”的，或者干脆就是无证房屋、违法建设，想要争取到停产停业损失补偿将会很难。

【律师解析】

本案中，委托人房屋产权性质虽为住宅，但实际用于商业经营并有营业执照等证据加以证明。对该房屋所进行的补偿应当尊重历史事实和客观现状，对其房屋按照商业性用房进行评估补偿，并应当补偿其停产停业损失。

我们认为《补偿决定》认定事实不清，对委托人房屋基本情况认定有误，委托人房屋在购买前即为商业经营用途，购买后继续长期用做商业经营，并办理有合法营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋。

故其房屋经营性质得到工商行政管理部门认定，征收单位在作出补偿决定和进行价格评估时应以事实和营业执照认定为准，不应迳自认定为住宅性质加以补偿。商业经营用房屋和住宅房屋价值相差较大，错误的认定会导致被征收人的补偿权益受到损害。

可见，对于经营性房屋的认定，一般来说首先以房屋产权证上所登记的房屋使用性质或房屋登记部门的登记簿上记载的房屋使用性质为标准，这是因为登记具有公示公信效力。在征地拆迁中确定房屋的性质并进行补偿还需要考虑房屋在历史沿革中的实际用途，并依据当地有关规定给予适当的补偿。简单地将确已“住改非”的房屋认定为住宅房屋计算补偿，是不符合公平、合理补偿原则的。(袁海超/文)

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