甘肃省商铺拆迁案例：新房遇棚户区改造，这5大切入点助你避开“被棚改”圈套！

导读：2018年的征地拆迁随着时间的推移已然近半，其中活跃度最高的现象之一便是遍及大江南北的棚户区改造或曰旧城改造。在实践中，这两种提法的区别不大，但都对被征收人的补偿权益和项目所适用的程序具有重大影响。其中一个比较引人关注的问题就是新建房屋的“被棚改”。那么，被征收人究竟该怎么做才能避开这种明显的“行政目的不当”的圈套呢？旧城改造也好，棚户区改造也罢，又该如何对其展开依法维权呢？

在明拆迁律师杨念平曾代理过这样一起案件：被征收人在甘肃省平凉市某县繁华地段拥有一幢沿街的用于经营的3层小楼，系20世纪90年代末所建，房证地证齐全。2013年11月，被征收人竟接到了当地某房地产开发公司的电话，称涉案地段被列入当地棚户区改造征收项目范围，敦促其尽快参与协商。面对这一突如其来的变故，被征收人深感不满：我90年代末建的房子，怎么一转眼就成了“棚户区改造”项目的征收对象了呢？不是说征收都是政府行为么，为何开发商却冲在了前面？

那么，面对这样的常见情形，被征收人该从哪些方面作出应对呢？首先需要明确的是，本案中被征收人法治观念很强，在涉案项目启动之初就及时咨询了在明拆迁律师，故留给了律师以较大的法律维权空间。“维权要趁早”，这一理念同样适用于旧城改造或棚改项目。

切入点一：涉案片区是否具备棚户区改造项目的特征？

虽然法律层面并无“棚户区改造”这一概念的准确定义，但还是有许多规范性文件对其应具备的特征进行了描述。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》一上来就指出，这些棚户区“住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大”。住建部等5部委2009年发布的《棚改指导意见》中也指出，棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全……据此，广大被征收人完全可以以上述描述性特征为依据来衡量自己所正在面临的棚改、旧改项目，如果一点儿不沾边，完全不挨着，那么这一点是完全可以在诉房屋征收决定的诉讼中直接列明的。

切入点二：立项、规划是否依法作出？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。且上述规划事项应广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》也指出，要结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定各类棚户区改造的目标任务……先改造成片棚户区、再改造其他棚户区。

据此，被征收人完全可以通过申请政府信息公开的途径获取您所遭遇的棚改项目的立项、规划文件，若不存在或作出时间晚于棚户区改造项目的房屋征收决定，则意味着涉案项目存在“先上车，后买票”的违法情形，这将成为被征收人诉房屋征收决定时的又一个重要切入点。

切入点三：社会稳定风险评估是否完成？补偿费用是否足额到位？

《条例》第12条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

据此，对于棚户区改造、旧城改造项目而言，社会稳定风险评估报告是要于房屋征收决定作出前出炉的，对此征收方在诉征收决定的庭审中负有举证责任。如果拿不出来这样的证据，那么涉案征收决定就存在明显的程序违法。同理，征收补偿费用的足额到位也不能是征收方红口白牙说出来的，而必须要由其提供证据加以证明。

切入点四：是否进行了专门的旧城区改建意愿征询？

因旧城改造、棚户区改造项目具有极强的公益性和极大的影响面，故实践中一些地方立法尤为突出的强调了“群众意愿”，并设立了较高的启动门槛，这无疑对广大被征收人而言是十分有利的。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第12条就规定，因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿；有90%以上的被征收人同意的，方可进行旧城区改建。需要注意的是，这一意愿征询环节与其后的征收补偿方案征求意见是两个独立的、不同的环节，如果被征收人所在地有类似的规定，那么审查涉案项目是否履行了这一程序要求便是一个重要的维权切入点。

切入点五：征收补偿方案是否按期公开征求意见？

《条例》第10、11条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

据此，征收补偿方案的拟订、征求意见环节必须出现在房屋征收决定之前。这一步骤是否依法进行也是被征收人可以着重审查的一个维权切入点。

在明拆迁律师所代理的甘肃省的这起案件中，上述5大方面几乎全部都存在这样或那样的漏洞、窟窿，结果在针对征收决定的诉讼中被律师一一抓出穷追猛打。平凉市中级人民法院、甘肃省高级人民法院均支持了在明拆迁律师的代理意见，判决确认涉案棚户区改造项目房屋征收决定违法。被征收人建于90年代末期的房屋也成功避开了“被棚改”的圈套，在协商谈判中赢得了主动权。

在明拆迁律师最后需要补充的一点是，棚改也好，旧改也罢，都叫做“政府主导，市场运作”。房地产开发企业参与是其显著特征，但针对搬迁、拆迁、签协议这部分直接关乎被征收人补偿安置权益的事情，企业是无权进行“运作”的，而是必须符合国务院第590号令也就是《条例》的规定，由政府负全责。若牵涉项目的开发商参与了逼签、拆迁等行为，被征收人维权的对象应当首先是地方政府，而不是事实上充当喽啰的企业。

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