手段之一:蒙
老百姓讲的“蒙人”,在征地拆迁领域可谓稳居头名的手段。可以说,在征地拆迁的全流程中,这个字眼始终存在。譬如在棚户区改造类项目的房屋征收决定作出前,征收方往往会启动预评估、预签“模拟拆迁协议”等步骤,而这些本无明确法律依据的程序自身就带有相当程度的迷惑性:名义上带一个“预”字,好像只是一个“预演”,目的只是为了征求民意。而实际上老百姓一旦配合,就会直接导致在一定比例达到后征收决定的作出甚至是预签协议的生效。再比如各种名目繁多的早搬早签奖励金,同样带有诱惑性质,容易诱使被征收人犯下“丢西瓜捡芝麻”“只顾眼前蝇头小利不顾长远生计大局”的错误。
还有一类“蒙”的社会危害性更大,那就是红口白牙地作出一些完全于法无据的承诺。譬如在在明律师代理的云南大理洱海湖边客栈“环保关停”一案中,当地政府就曾在招商引资时拍着胸脯表示“你没证也没关系,照常开,不会影响你的任何利益,这不沿湖这么多家都没照么”……问题在于,一旦“时过境迁时移世易”,政府就会背弃“诚实信用原则”,转而严格依法对涉案企业展开排查,无证缺照的一律关停再说,甚至会被威胁腾退拆迁。试问,官员的承诺怎么可能违背法律的规定而长期兑现呢?显然,当初的说辞就是用来忽悠人的,目的就是要解决招商引资的需要。至于引进来了你能不能合法、稳定地经营,一旦遭遇征地拆迁等“变故”权益能否得到保障,就不是说这话的官员要操心的事情了。
对于“蒙”,应对起来就是一点:不要轻易“上当”,听一听就得了,做自己该做的事情。譬如该办证办证,奖励金可以视而不见,模拟类的协议也可以笑着拒绝签字。
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违法强拆最麻烦的地方,不在认定难,在时间短。房子倒了以后,确认违法之诉只有六个月,赔偿请求的时效是两年,两条线各走各的,谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上,等想起来起诉,期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项,按顺序摆清楚。
房子倒下去只要十来分钟,把原来的样子说清楚,可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少,常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西,当天能拍就拍,拍不到第二天补。补不回来的那部分,往后每一步都会吃亏。
一次强拆合不合法,不用听谁嗓门大,看三件事就够:谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路,法院裁定之后由政府组织;违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法,也都可能违法,区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题,它直接决定您后面走哪条路:拆得合法,争的是补偿数额;拆得违法,先确认违法,再谈赔偿。
房子的事走到强制这一步,很多人第一反应是拦。拦得住一时,拦不住程序。国有土地上的房屋征收,法律只留了一条强拆路径:先有补偿决定,您既不复议也不起诉、到期又不搬,政府才能向人民法院申请强制执行。所以碰上政府上门,先别争嗓门,先要那两张纸。没有补偿决定就动手,或者有了决定却绕过法院,性质就变了。
官方电话只有一个,这件事得反复说。别人用别的号码找上门,多半不是所里的人。
北京在明律所介绍的核心是「专一」,2012 年创办,只做征地拆迁与行政争议。
一家所怎么样,别人说了不算。设立与执业是否合规、只做哪一块、案例能不能对上,自己查一遍最稳。
被叫作知名律所,靠的通常三样:只做一个领域、有能核对的胜诉案例、长期保持曝光。
北京做拆迁的所不少,挑起来反倒难。广告说得都差不多,能拉开差距的是五件可核的事。
介绍文案写得再全,也很少讲流程。谁接电话、怎么分案、什么时候能见到人,才是真问题。