刘某系B市某小区公房承租人，相关部门于2020年8月15日向刘某送达评估报告。但是由于评估机构没有对刘某的房屋进行过实地查勘，评估报告内容与刘某房屋实际情况严重不符，出现了种种出乎意料的情况，那么我们如何识别评估报告中的违背事实及法律的问题呢?
涉案评估机构并没有对当事人的房屋进行实地查勘，没有影像资料佐证，也未提供有当事人签名的实地查勘记录，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条之规定。
简而言之，评估机构应当安排具备相应资质的评估师对被征收房屋室内、室外进行实地查勘，调查房屋室内外情况并进行拍摄，做好实地查勘记录并妥善保管。
当事人、具体评估师及房屋征收部门应当在实地查勘记录上签字或盖章确认，与实际情况相符。如果当事人拒绝在笔录上签字或盖章的，应当由除房屋征收部门、评估师外无利害关系的第三人进行见证，并在评估报告中说明情况。
评估结果未依法公示、现场解释说明。评估机构的评估报告没有将分户的初步评估结果依法进行现场解释说明，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条之规定：房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
再次，评估报告所评估出的房屋价值远低于市场价，虽其采用市场比较法进行评估，但缺乏充分的比较实例，所得出的标准市场价值低于周边房地产市场价，不能反映被征收房屋的实际价值，以此进行的评估补偿不客观、不公正，将造成当事人补偿利益的减损，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
评估报告作出后未依法履行复核、申请专家委员会鉴定程序。当事人在得知案涉评估报告的存在后，因涉案评估报告缺少记载的相关资料，于法定期限内先后提交了评估复核申请书、意见，并依法提交了专家委员会鉴定申请书，请求重新鉴定评估，但至今未收到回复。
然而，征收部门却以错误的评估报告为依据作出了案涉征收补偿决定书，这明显是不合法的。
此外，评估报告内容及程序存在其他问题，如该评估报告作出前，未与被征收人进行联系，评估内容并没有经过被征收人的签字确认，见证人的见证情况无法证实等等。评估报告作出的实体和程序都必须严格按照《国有土地上房屋征收评估办法》来进行，任何脱离实际，凭空捏造的内容都是违反法律规定的。在此在明律师建议大家保存好证据，并及时咨询相关专业的律师，积极寻求对评估结果的有效救济。
需要特别强调的是，被征收人切不可对评估环节不闻不问，而仅针对依据其作出的补偿决定寻求救济。一旦在补偿决定的庭审中被法官查明你未针对评估报告申请复核和专家委员会鉴定，法院就有可能直接采信涉案评估报告的内容，那么补偿决定被依法撤销的可能性也就不大了。
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