东莞市集体土地流转政策,村改居后集体资产处理的规定

东莞市集体土地流转政策,村改居后集体资产处理的规定,东莞集体用地出让

一、村改居后集体资产处理的规定

村改居后集体资产处理的规定主要涉及农村集体资产的经营、管理、处置等方面。以下是对相关规定的详细解答：

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。这意味着，在村改居过程中，原农村集体所有的土地将继续由相应的集体经济组织或村民委员会负责经营与管理。

2. 《中华人民共和国土地管理法》第十二条还规定，土地的所有权和使用权应依法进行登记，且受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。因此，在村改居后，集体资产的所有权和使用权仍应依法登记，并受到法律的保护。

1. 农村集体资产的处置应遵循一定的程序。首先，农村集体经济组织具有独立的经营权，可以依法自主决定其资产的经营方式。这包括直接经营、承包、租赁、投资等多种方式。

2. 在进行集体资产处置时，如采取承包、租赁经营方式，应当依法采取招标、公开竞投、公开协商等方式确定经营者，以确保处置的公开、公平、公正。同时，禁止非法压价发包或出租集体资产，以防止集体资产流失。

3. 对于农村集体组织成员以内部家庭承包方式承包的土地，其经营权流转应遵循《中华人民共和国农村土地承包法》等相关法律法规的规定。采取转让方式流转的，应经发包方同意；采取其他方式流转的，应报发包方备案。

4. 在村改居过程中，可能涉及集体企业资产的处置。一般来说，集体企业改制时会对土地等资产进行明确处置。如果需要将集体土地转为国有土地，应依法进行征收，并补办土地出让手续。但需注意，土地性质的转变并不影响原集体企业资产的处置方式。

村改居后集体资产的处理应遵循相关法律法规的规定，确保集体资产的合法、安全、有效运营。在实际操作中，建议咨询专业律师或相关政府部门，以确保处置程序的合法性和规范性。

二、农村宅基地使用权流转管理办法

农村宅基地使用权流转管理办法主要依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》的相关规定，具体管理办法如下：

1. 依照《中华人民共和国民法典》第三百六十三条，宅基地使用权的取得、行使和转让，应适用土地管理的法律和国家有关规定。这意味着宅基地使用权的流转必须遵循国家相关法律法规，不能擅自进行。

2. 农村宅基地属于集体所有，个人只有使用权，没有所有权。因此，宅基地使用权的流转，实质上是使用权的转让，而非所有权的转移。

1. 流转条件：根据相关法律法规及政策，农村宅基地使用权的流转通常需要满足以下条件：

- 转让人与受让人需为同村人；

- 转让人户口已迁出本村或一户多宅或多房；

- 受让人无宅基地；

- 宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

2. 流转程序：流转宅基地使用权时，应依法办理转让登记手续，确保宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地。

1. 依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地。因此，在宅基地流转后，转让人不得再申请宅基地。

2. 权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。这确保了宅基地使用权在集体经济组织内部的合理流转。

3. 宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于从事家庭生产和经营活动。这增加了宅基地使用权的灵活性和实用性。

农村宅基地使用权的流转必须严格遵守国家法律法规，遵循特定的条件和程序。在流转过程中，应确保宅基地使用权主体发生变化，并依法办理相关登记手续，以保障双方权益。

三、宅基地确权实施细则

农村宅基地确权实施细则旨在保障农民权益、规范农村土地管理秩序，需严格遵循相关法律法规及政策要求。以下从法律依据、确权原则、确权程序、特殊情形处理及后续监管等方面详细阐述：

一、法律依据

宅基地确权工作主要依据《中华人民共和国民法典》与《中华人民共和国土地管理法》的相关规定开展。

1. 《中华人民共和国民法典》

- 第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。此条款明确了宅基地使用权人的基本权利。

- 第三百六十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。这为宅基地使用权的流转提供了法律框架。

- 第三百六十四条：宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。此条款保障了农民在宅基地灭失后的居住权益。

2. 《中华人民共和国土地管理法》

- 第九条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。此条款明确了宅基地的所有权归属。

- 第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。此条款详细规定了宅基地的申请条件、审批程序及规划要求。

二、确权原则

宅基地确权工作需遵循以下原则：

1. 一户一宅原则：农村村民一户只能拥有一处宅基地，确保宅基地资源的公平分配。

2. 面积标准原则：宅基地面积需符合省、自治区、直辖市规定的标准，防止超占滥用。

3. 符合规划原则：宅基地的使用必须符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄规划，促进农村土地的合理利用。

4. 尊重历史原则：对于历史上形成的宅基地问题，应尊重历史事实，妥善处理遗留问题。

三、确权程序

宅基地确权工作通常包括以下程序：

1. 申请：由农户向乡（镇）人民政府提出宅基地确权申请，提交相关材料如身份证、户口簿、宅基地权属证明等。

2. 审核：乡（镇）人民政府对申请材料进行审核，涉及占用农用地的还需按法定程序办理审批手续。审核过程中，需核实宅基地的位置、面积、四至界限等信息。

3. 公告：对审核通过的宅基地进行公告，接受社会监督。公告期通常不少于15天，确保确权结果的公开透明。

4. 登记：经公告无异议后，由不动产登记机构进行登记并颁发不动产权证书。登记内容包括权利主体、用途、面积等关键信息。

四、特殊情形处理

在宅基地确权过程中，需特别注意以下特殊情形的处理：

1. 分户与合并情形：已具备分户条件但未分户的，若宅基地面积未超过分户后合计面积标准，可按现有面积确权；需合并处理的宅基地，经村集体同意后可共同确权。

2. 空闲或房屋坍塌宅基地：自批准之日起连续两年未使用的宅基地应收回；房屋坍塌后两年内未恢复使用的宅基地同样面临收回风险。这有助于防止宅基地的闲置浪费。

3. 非农业户口继承问题：非农业户口居民可通过继承获得宅基地上房屋所有权及附属设施使用权，但不得翻建改建，房屋灭失后由村集体收回宅基地。这既保护了继承人的合法权益，又防止了宅基地的非法流转。

4. 争议纠纷处理机制：存在权属争议的宅基地需通过协商、调解或诉讼解决后方可确权，未经法定程序不得强行确权。这确保了确权工作的公正性和合法性。

五、后续监管

宅基地确权完成后，还需建立后续监管机制：

1. 动态监测：利用卫星遥感等技术手段定期巡查，及时发现违法占地行为。

2. 信息共享：与金融机构、法院等部门联网，防范重复抵押、司法查封等风险。

3. 政策衔接：做好与集体经营性建设用地入市、宅基地有偿退出等改革的制度配套。

四、关于深化农村宅基地制度改革的指导意见

关于深化农村宅基地制度改革的指导意见，主要可以从以下几个方面进行阐述：

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第八条，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有。这意味着宅基地的使用权属于农村集体经济组织或者农民集体所有制，使用者只有使用权，没有所有权。

2. 宅基地使用者应当按照规定使用宅基地，不得违反土地利用总体规划、城乡规划等法律法规。这要求宅基地的使用必须遵循相关法律法规，确保土地资源的合理利用。

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这是“一户一宅”原则的法律体现。

2. 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。宅基地的申请需经过乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；涉及占用农用地的，还需依照土地管理法第四十四条的规定办理审批手续。

3. 改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，规范审批程序。这要求各地要严格宅基地申请条件，规范申请报批程序，并健全宅基地管理制度，确保宅基地审批的合法性和合理性。

1. 宅基地使用者可以将宅基地转让给其他符合条件的农民或者农村集体经济组织，但不得转让给非农业户口人员。这是保护农村土地资源和维护农村社会稳定的重要措施。

2. 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。这有助于促进土地资源的集约利用和农村经济的发展。

3. 对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。这有助于减少土地资源的浪费，提高土地利用率。

深化农村宅基地制度改革需从多个方面入手，包括明确宅基地使用权与所有权、规范宅基地的申请与审批程序、以及加强宅基地的转让与利用管理等。这些措施的实施将有助于保护农村土地资源、维护农村社会稳定和促进农村经济的发展。

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内容来源参考：头条-农村宅基地使用权流转管理办法,宅基地确权实施细则

内容审核：陈丽芳律师

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