拆迁房外墙装修图,民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

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一、民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

楼房老旧小区外墙开裂倾斜的维修责任，需根据具体情况判断，主要依据《民法典》《建设工程质量管理条例》等相关法律法规。

一、保修期内的情况

1. 责任归属：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。若房屋交付未满5年且外墙开裂属于质量问题，如施工缺陷、材料不合格，则由开发商负责维修并承担费用。

2. 操作建议：业主应留存开裂照片、报修记录等证据，通过物业或书面函件向开发商主张权利。

二、保修期外的情况

1. 存在专项维修资金：

- 责任归属：根据《民法典》第二百八十一条及《住宅专项维修资金管理办法》第十八条，外墙作为共有部分，保修期满后的维修费用可从住宅专项维修资金中列支。

- 操作流程：物业服务企业提出维修方案及预算，经专有部分占总面积2/3以上业主且人数2/3以上业主参与表决，半数以上同意后，向住建部门申请划拨资金实施维修。若资金余额不足，仍需业主补充缴纳。

2. 无专项维修资金：

- 责任归属：由全体业主共同承担维修费用，按专有部分面积比例分摊。

- 操作建议：业主可通过业主委员会发起维修基金筹集程序，或协商制定一次性集资方案。

三、特殊责任主体情形

1. 第三方导致损坏：如邻居装修不当、相邻工程施工等造成外墙开裂，由侵权方承担赔偿责任。需提供现场照片、监控录像、专业机构鉴定报告等证明因果关系。

2. 物业未尽管理职责：若物业未及时排查隐患或未协助启动维修程序，可能需对扩大损失承担责任。业主可向街道办投诉或通过司法途径索赔。

二、建筑在开工前在住建局办理什么手续

建筑工程开工前，建设单位需要向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，但国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。同时，还需要办理一系列其他相关手续。

根据《中华人民共和国建筑法》第七条和第八条，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

1. 已经办理该建筑工程用地批准手续；

2. 依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；

3. 需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

4. 已经确定建筑施工企业；

5. 有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；

6. 有保证工程质量和安全的具体措施。

除了施工许可证，建设单位在开工前还需要办理以下手续：

1. 向当地发改部门提交项目立项的申请报告，并取得发改部门的项目立项批复；

2. 委托具有相应资质的勘察和设计单位进行项目的勘察和设计，并完成初设批复、正式设计、施工图审查等手续；

3. 向当地建设行政管理单位办理项目规划手续、项目监督手续；

4. 向当地消防管理单位办理消防审查手续；

5. 委托招投标代理机构进行施工单位招投标工作，确定施工企业；

6. 办理安全条件备案手续；

7. 委托工程实验检测单位；

请注意，以上手续可能因地区和具体项目类型而有所不同。因此，在实际操作中，建议咨询当地住建局或相关部门以获取具体要求和指导。

三、楼房外墙属于公共部分还是个人财产

楼房外墙属于公共部分，而非个人财产。以下是对此结论的详细分析：

1. 法律依据明确：

- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这表明，楼房外墙作为建筑物的一部分，若不属于业主的专有部分，则应归为共有部分。

- 进一步，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。楼房外墙作为建筑区划内的一部分，且通常不具备专有使用的特性，因此应被认定为共有部分。

2. 外墙性质分析：

- 楼房外墙是建筑物结构的重要组成部分，具有承重、保温、防水等功能，其存在和使用均涉及全体业主的共同利益。

- 外墙不是某一业主可以单独使用或处分的部分，而是需要全体业主共同维护和管理的公共部分。

3. 实践应用：

- 在小区管理中，外墙的维修、装饰等通常需要经过全体业主或业主委员会的讨论和决定，体现了其共有性质。

- 若外墙发生损坏或需要维修，相关费用通常也应由全体业主共同承担。

楼房外墙属于公共部分，由全体业主共有和共同管理。这一结论符合《中华人民共和国民法典》的相关规定，也体现了建筑物共有部分的法律属性和实践应用。

四、业主私自加装楼房外墙保温层违法吗

业主私自加装楼房外墙保温层是否违法，需要从多个法律维度进行分析。

一、违反建筑物区分所有权的规定

1. 共有部分的处分：

- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼房外墙作为建筑物的共有部分，未经其他业主同意，单一业主无权擅自进行改造或加装。

2. 权利行使的限制：

- 依据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。私自加装外墙保温层可能涉及对建筑物结构的改动，若未经专业评估和设计，可能危及建筑安全，损害其他业主利益。

二、违反城乡规划法的规定

1. 规划许可的必要性：

- 根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。私自加装外墙保温层属于对建筑物的改造，应履行规划许可手续。

2. 违建的认定与处罚：

- 依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或未按规划许可证规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正并处以罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除或没收实物及违法收入，并可处建设工程造价一定比例的罚款。

三、违反物业管理条例的规定

1. 物业企业的职责：

- 根据《物业管理条例》第四十五条，物业服务企业对物业管理区域内违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为有制止义务，并及时向行政管理部门报告。业主私自加装外墙保温层，物业服务企业有权制止并向相关部门报告。

2. 业主义务：

- 依据《物业管理条例》第五十二条，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。私自加装外墙保温层未履行告知义务，违反了小区的管理规约。

业主私自加装楼房外墙保温层是违法的，该行为侵犯了其他业主的共有权利，可能危及建筑物的安全，且未履行相关的规划许可和告知义务。因此，业主在进行此类改造前，应咨询相关部门，办理合法的审批手续，确保改造活动的合法性。

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内容来源参考：头条-建筑在开工前在住建局办理什么手续,楼房外墙属于公共部分还是个人财产

内容审核：王一帆律师

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