拆迁房公共部分怎么分,房子卖给别人后小区公共收益还可以来分不

拆迁房公共部分怎么分,房子卖给别人后小区公共收益还可以来分不,公房拆迁款分配

一、房子卖给别人后小区公共收益还可以来分不

房子出售后，小区公共收益的分配问题需根据具体情况及法律规定综合判断。一般来说，若业主已合法出售房屋，则不再享有该小区公共收益的分配权。以下是对此问题的详细分析：

1. 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或其他管理人利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。这意味着，公共收益的分配权归属于共有部分的业主。

2. 业主身份的界定：业主身份通常与房屋所有权紧密相关。一旦房屋被出售，原业主即丧失了对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，相应地，也不再享有基于该房屋而产生的公共收益分配权。

1. 存在特殊约定：若原业主在出售房屋时，与买方或物业服务企业就公共收益的分配有特殊约定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，那么应按照约定执行。

2. 未完成相关手续：若房屋出售过程中存在未办理完毕的共有部分权益变更手续等特殊情况，可能影响公共收益的分配。此时，应依据实际情况和相关法律规定，通过协商、调解或诉讼等方式解决争议。

1. 物业服务企业的义务：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条，物业服务企业应定期向业主公开共有部分的经营与收益情况。这有助于保障业主的知情权，防止公共收益被不当侵占或挪用。

2. 业主的监督权：业主有权对物业服务企业的公共收益管理行为进行监督，确保公共收益的合理分配和使用。

二、回迁安置房应如何缴纳公共维修基金和物业费

回迁安置房的公共维修基金和物业费的缴纳，需根据具体情况和相关规定来确定。以下是对这两个问题的详细解答：

一、公共维修基金的缴纳

1. 缴纳依据：根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅物业的业主需按国家规定交纳专项维修资金，用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

2. 缴纳主体：

- 一般情况：由业主（被拆迁人）共同承担，在办理房屋入住手续或产权登记手续时缴纳。

- 特殊情况：若拆迁安置协议中有特别约定，如由拆迁人或政府承担维修基金的，则从其约定。

3. 缴纳标准：

- 按房屋总价比例：通常在2%\\~3%左右，具体比例由各地根据实际情况制定。

- 按建筑面积计算：部分地区设定每平方米的固定金额标准，一般在几十元至一百多元不等。

4. 缴纳流程：包括通知与告知、准备材料、前往指定地点缴费、信息登记与备案等步骤。

二、物业费的缴纳

1. 缴纳依据：物业费是业主对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的环境卫生和秩序等而应支付的费用。

2. 缴纳主体：回迁安置房的业主，即被拆迁人。

3. 缴纳标准：物业费的具体标准由当地物价部门和房地产行政主管部门根据物业服务的等级、内容等因素制定，业主需按照当地规定的标准缴纳。

4. 缴纳方式：物业费通常按月或按季度缴纳，业主需在规定的时间内将费用缴纳至物业管理公司指定的账户。

三、房改房公摊面积如何计算

房改房公摊面积的计算方法主要依据房屋类型、楼层高度以及具体的公摊系数来确定。

1. 公摊面积的计算公式：公摊面积=公摊系数×套内建筑面积。公摊系数是总公共分摊面积与（套内建筑面积×小区总户数）的比值。套内建筑面积则包括套内使用面积、套内墙体面积以及阳台面积。

2. 公摊面积的具体内容：公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等公共区域的面积，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积也是公共分摊面积的一部分。

1. 住宅类房改房：

- 楼层≤9：公摊面积=套内面积×10.68%

- 楼层\u003e9：公摊面积=套内面积×12.65%

2. 商住两用类房改房：

- 楼层\u003c9：公摊面积=套内面积×10.68%

- 楼层9-19：公摊面积=套内面积×19.25%

- 楼层\u003e19：公摊面积=套内面积×21.88%

在某些特殊情况下，如广州地区的历史房改房，公摊面积的计算还涉及购房年份调节系数。具体计算公式为：共有分摊面积价款=套内建筑面积均价（用实付购房款除以套内建筑面积）×分摊面积×购房年份调节系数（根据购房年份不同，调节系数有所差异）。

房改房公摊面积的计算是一个综合考虑房屋类型、楼层高度、公摊系数及特殊情况的过程。在实际操作中，应依据当地的具体规定和实际情况进行计算，以确保计算的准确性和公正性。

四、公共通道被邻居盖房子侵占是不是违建

公共通道被邻居盖房子侵占属于违建行为。

1. 法律依据：

- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路（包括公共通道）属于业主共有。这意味着，公共通道不是某个业主的私有财产，而是所有业主共同拥有的。

- 同时，《中华人民共和国民法典》第二百八十六条也规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，且业主大会或者业主委员会对于侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权请求行为人停止侵害、排除妨碍、恢复原状等。

2. 侵占公共通道的影响：

- 邻居侵占公共通道建房，不仅违反了上述法律规定，而且可能影响了其他业主的正常通行和使用权益。

- 这种行为还可能导致安全隐患，比如在紧急情况下阻碍疏散等。

3. 解决措施：

- 如果发现邻居侵占公共通道建房，首先可以尝试与邻居进行沟通协商，要求其停止侵权行为并恢复原状。

- 如果协商无果，可以向业主大会、业主委员会或相关行政主管部门报告或投诉。

- 在必要情况下，也可以依法向人民法院提起诉讼，维护自己的合法权益。

公共通道被邻居盖房子侵占是违法的，属于违建行为。受影响的业主应该采取合法措施来维护自己的权益。

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内容来源参考：头条-回迁安置房应如何缴纳公共维修基金和物业费,房改房公摊面积如何计算

内容审核：张伟律师

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