刘睿安律师
具有丰富征地拆迁业务行政诉讼经验，擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。
拆迁房盖新楼算违建吗,拆旧建新可以按原来的面积吗,拆迁盖的房子可以办房产证吗
一、拆旧建新可以按原来的面积吗
拆旧建新是否能按原来的面积进行，需根据具体情况及相关法规综合判断。
1）合法情况1. 符合规划与面积标准：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。若拆旧建新后的面积未超出原宅基地面积，且符合当地规定的宅基地面积标准，同时符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，未占用永久基本农田，则通常可以按原面积进行建设。
2. 取得规划许可：依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，进行建设活动需申请办理建设工程规划许可证。若拆旧建新已依法取得建设工程规划许可证，且建设活动严格按照许可证的要求进行，即使面积与原房屋相同，也是合法的。
2）违法情况1. 未经审批擅自建设：若拆旧建新未经过相关部门审批，或未取得建设工程规划许可证等合法手续，即使按原面积建设，也可能因违反法定程序而被认定为违建。
2. 超出批准范围或违反规划：若拆旧建新的面积超出了原宅基地面积或当地规定的宅基地面积标准，且未依法办理相关审批手续，或者建设活动违反了乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，则超出部分或全部建设可能被视为违建。
二、房屋总高只有18层但是房产证上显示总层数为28层
房屋总高与房产证上登记的总层数不符，即实际层数为18层而房产证上显示28层，这一问题涉及多个法律层面，以下是详细分析：
1）房屋总高与房产证登记不符的法律性质1. 违建问题：若房屋实际层数少于房产证上登记的层数，并不直接构成违建，因为违建通常指的是未经批准擅自增加建设。但此情况可能涉及开发商在建设过程中的规划变更，需核实是否按照原建设工程规划许可证进行建设。
2. 产权问题：房产证是房屋产权的法定证明，其上记载的信息应与房屋实际情况相符。如不符，可能影响房屋的产权归属和交易。
3. 欺诈问题：若开发商在销售过程中故意隐瞒或误导房屋层数信息，可能构成对购房者的欺诈。
2）法律依据及处理方式1. 规划变更与违建：
- 根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，并可根据情况采取改正措施、罚款、拆除或没收实物等处罚。
- 若开发商在建设过程中变更了规划，但未重新办理或变更建设工程规划许可证，则属于违法行为。
2. 产权证更正：
- 房屋所有权人发现房产证上记载的信息有误，应向房屋登记机构申请更正登记。
- 房屋登记机构应核实情况，如确属登记错误，应予以更正，并换发新的房产证。
3. 欺诈行为的法律后果：
- 如开发商存在欺诈行为，购房者可根据《民法典》等相关法律规定，要求开发商承担民事责任，包括赔偿损失等。
- 情节严重的，还可能面临行政处罚或刑事责任。
3）建议与措施1. 核实情况：首先，建议房屋所有权人核实房屋的实际层数与房产证上登记的层数是否一致，并了解开发商在建设过程中是否有规划变更。
2. 申请更正：如确属房产证登记错误，应及时向房屋登记机构申请更正登记，以确保房屋的产权清晰。
3. 法律维权：若开发商存在欺诈行为或其他违法行为，房屋所有权人可依法向相关部门投诉或提起诉讼，维护自己的合法权益。
房屋总高与房产证上登记的总层数不符是一个涉及多个法律层面的问题，需要综合考虑规划、产权、欺诈等多个方面进行处理。
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