房屋拆迁实际占有，最高院房屋实际占有的认定

房屋拆迁实际占有，最高院房屋实际占有的认定

一、最高院房屋实际占有的认定

房屋实际占有的认定，在法律上并非仅指实际使用，而是指房屋处于权利人实际管控之中。具体来说，如果能提供如房屋准住通知单及房屋钥匙等证据，即可证明已实际占有该房屋，不论该房屋是否仍处于在建状态或尚未办理竣工验收。一般来说，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。因此，在最高院的认定中，房屋的实际占有是以权利人的实际管控为准。

二、法院如何认定房屋实际占用?

法律分析：

法律上关于对房屋的实际占有并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”。

当事人如果能够提供房屋准住通知单及房屋钥匙等证据，即可证明其已实际占有案涉房屋，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收。

一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

《执行异议和复议若干问题规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

三、房屋合法占有的认定标准

法律分析：

如果查明对方确实是在保全前实际控制房屋，法院这么认定也没错。

如何认定实际占有，要看导议方提供的证据，如合同、付款凭证、居住证明等。

二手房买卖中,业主身份的认定一般有如下几种情况

第一种,买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记即转让该专有部分并向其相对人移转占有的,可以认定专有部分合法占有人为业主。

第二种情况,买受人购买专有部分并办理所有权登记后转让该专有部分并向其相对人移转占有的,如果双方当事人对业主身份产生争议,应当认定登记所有权的人为业主。

第三种情况,买受人购买专有部分并办理所有权登记后发生一房数卖的,如果已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有的二手房买受人针对业主身份产生争议,应当认定完成变更登记的买受人为业主。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

四、法院如何认定房屋实际占用

法律分析：

是不是经常性居住，有没有装修等都可以作为证据。

还要看导议方提供的证据，如合同、付款凭证、居住证明等。

买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记即转让该专有部分并向其相对人移转占有的,可以认定专有部分合法占有人为业主。

法律上关于对房屋的实际占有并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”。

当事人如果能够提供房屋准住通知单及房屋钥匙等证据，即可证明其已实际占有案涉房屋，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收（所谓“烂尾楼”）等情形。

法律依据：

《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》

第四条 公民的经常居住地是指公民离开住所地至起诉时已连续居住一年以上的地方，但公民住院就医的地方除外。

第七条 当事人的户籍迁出后尚未落户，有经常居住地的，由该地人民法院管辖；

没有经常居住地的，由其原户籍所在地人民法院管辖。

《中华人民共和国民法典》

第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

五、实际占有房屋的司法解释

法律分析：

法律上关于对房屋的实际占有并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”。

当事人如果能够提供房屋准住通知单及房屋钥匙等证据，即可证明其已实际占有案涉房屋，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收。

一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

《执行异议和复议若干问题规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

六、实际占有房屋证据

法律分析：

是不是经常性居住，有没有装修等都可以作为证据。

还要看导议方提供的证据，如合同、付款凭证、居住证明等。

买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记即转让该专有部分并向其相对人移转占有的,可以认定专有部分合法占有人为业主。

法律依据：

《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四条

公民的经常居住地是指公民离开住所地至起诉时已连续居住一年以上的地方，但公民住院就医的地方除外。

《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第七条

当事人的户籍迁出后尚未落户，有经常居住地的，由该地人民法院管辖；

没有经常居住地的，由其原户籍所在地人民法院管辖。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁实际占有，实际占有房屋的司法解释

内容审核：刘清伟律师

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