刘晓刚律师
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一、顶楼阁楼算入建筑面积吗
顶楼阁楼是否算入建筑面积，需依据《建筑工程建筑面积计算规范》及当地相关规定，并考虑阁楼的高度和产权状况来确定。以下是对此问题的详细分析：
1）阁楼高度的影响1. 计算全部建筑面积：根据《建筑工程建筑面积计算规范》，若阁楼形成建筑空间且结构净高在2.10米及以上（部分地区可能为2.2米），则应计算全面积。
2. 计算一半建筑面积：当阁楼的结构净高在1.20米及以上但低于2.10米（或2.2米）时，应计算一半的建筑面积。
3. 不计算建筑面积：若阁楼的结构净高低于1.20米，由于其使用受限，通常不计入建筑面积。
2）阁楼产权的影响1. 有产权的阁楼：如果阁楼拥有独立的产权证，且其高度符合上述规定，那么它应被计入建筑面积。
2. 无产权的阁楼：对于没有独立产权证的阁楼，如开发商赠送或在房屋改造时增加的，其建筑面积的计算可能更为复杂，可能不会被计入建筑面积。
3）地区规定的影响不同地区对阁楼建筑面积的计算可能有不同的具体规定和政策。因此，在实际操作中，除了遵循国家层面的规范外，还需参考当地的相关规定和政策来确定阁楼的建筑面积。
二、顶楼漏水是阁楼 赠送的 这种归谁修呢
顶楼漏水且阁楼为赠送时，维修责任的归属需根据具体情况判断，主要依据房屋性质、漏水原因及合同约定。以下是对此问题的详细分析：
1）房屋性质与保修期1. 商品房：
- 保修期内：根据《建设工程质量管理条例》，屋面防水工程最低保修期限为5年。若漏水由房屋质量问题导致，且处于质保期内，应由开发商负责维修。
- 保修期外：若漏水发生在公共区域，如楼顶防水层老化，通常由全体业主共同分摊费用，从住宅专项维修资金中列支。若因个别业主装修破坏防水层等人为原因，则由责任人承担维修费用。
2）漏水原因1. 自然损坏：若漏水是由于建筑物本身的质量问题或自然老化导致，且已过保修期，维修责任需根据房屋性质及物业管理情况确定。
2. 人为损坏：若漏水是由业主自身装修或使用不当造成的，维修费用应由该业主自行承担。
3）合同约定与物业管理1. 租赁房屋：若顶楼为租赁房屋，维修责任的归属应根据租赁合同的约定来确定。无约定时，自然损坏由出租人负责维修，承租人不当使用导致的损坏由其自行承担。
2. 物业管理：若房屋有物业管理，且漏水发生在公共区域，物业通常负有维修责任。物业可按规定申请维修基金支付维修费用，或由全体业主共同分摊费用。
建议：业主在发现顶楼漏水时，应首先判断漏水部位及原因，并保留好相关证据。及时与物业或开发商沟通，明确维修责任归属，并要求对方履行相应义务。若遇物业或开发商怠于履行职责的情况，业主可通过合法途径维护自身权益。
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