关于农民宅基地有偿退出机制，你了解多少？

导读：关于国有土地上房屋征收补偿、集体土地征收补偿，国家出台了各项相关法律法规，程序越来越规范，但关于农民宅基地自愿有偿退出机制，相信有不少人还不太了解，在明拆迁律师带您了解其中的由来。

徐州的李先生所在的村庄新型农村社区规划行动在如火如荼的进行，作为农民宅基地有偿退出机制试点村，2014年年底，村委会在没有召开村民大会、没有征求村民意见的情况下，通过各种途径，或走亲访友或说情许愿，或动用黑道势力、威逼利诱，用尽各种手段，强迫村民在事先起草好的《村民宅基地自愿退出补偿协议》上签字。协议内容就是村民自愿退出宅基地，村委会按照县政府的文件精神给予有偿补助，退出的宅基地归村委会集体所有。退出的宅基地（含地面上建筑物、构筑物、附属物等）一次性给予补偿。村干部描绘的蓝图是，村民们能享受到城里人住的房子，房子的质量和环境和城市一样。村民们半信半疑，有老实的村民就签了协议，但李先生长了个心眼，他认为这个协议太过于简单了。不管签没签协议，村民们都不愿意离开自己的老房子。

到了2016年4月份，在没有任何通知的情况下村委会带着一帮人把李先生在内的20多户的老房子一夜之间全部拆迁，面对一地破砖烂瓦，李先生怒火中烧，他想不通的是，不是说好的自愿退出吗？怎么成了强制了？

关于国有土地上房屋征收补偿、集体土地征收补偿，国家出台了各项相关法律法规，程序越来越规范，但关于农民宅基地自愿有偿退出机制，相信有不少人还不太了解，在明拆迁律师带您了解其中的由来。

首先大家需要了解的是农业供给侧结构性改革。所谓供给侧结构性改革旨在调整经济结构，使要素实现最优配置，提升经济增长的质量和数量。需求侧改革主要有投资、消费、出口三驾马车，供给侧则有劳动力、土地、资本、制度创造、创新等要素。在近年来的中国中央农村工作会议和党中央的1号文件多次提到要深入贯彻实施农业供给侧结构性改革，这其中作为农村支柱的集体土地首当其冲也在改革深化的范围内。响应党中央农业供给侧结构性改革的号召，全国各地新推出了针对集体土地的各项试点。

比如在江苏省徐州市沛县推出了一项新型的宅基地退出机制，沛县人民政府根据徐州市人民政府发布的《关于加快推进城镇化发展的意见》（徐委发（2013）29号），推出《沛县集体建设土地退出及推进新型农村社区建设管理办法（试行）实施细则》，规定按照土地利用总体规划确定的农村集体建设用地（宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地）退出后复垦为农用地；集体建设用地退出应当坚持先安置后退出、试点先行、量力而行的原则；明确规定了集体建设用地退出办理程序：由申请单位提供材料向镇政府、区管委会提出申请，镇政府及区管委会对申请进行初审，经实测和现场调查，确定面积计算补偿金，并在所在村民委员会或村民小组公示后，符合条件的由申请单位与镇政府、区管委会签订《集体建设用地退出协议》，协议签订后报国土局审核，符合细则规定的，报县政府批准。经县政府批准后由沛县兴田农村土地整理有限责任公司与镇政府、管委会签订《集体建设用地退出补偿协议》，经县政府批准之日起30个工作日内，镇政府、区管委会应当制定《复垦方案》，明确复垦的地类、规模、工程设计及资金预算等，到国土局备案。完成备案后，由镇政府、区管委会组织原建设用地使用单位完成拆迁和复垦工作。项目验收合格的，由沛县兴田农村土地整理有限责任公司7日内向镇政府、区管委会支付全额补偿资金，国土局注销退出的集体土地使用证书；镇政府、区管委会应自收到补偿金7个工作日支付给推出单位。推出的集体建设用地复垦为农用地后，原土地所有权不变，复垦后的农用地收益由农村集体经济组织支配，退出的宅基地使用人不再享有取得宅基地的权利。

总观此细则，完全符合党中央农业供给侧结构性改革的精神。现在农村建设用地浪费现象严重，另一面是农用地尤其是耕地面积远不能满足经济的需要，此试点工作将宅基地收归集体用于复垦，有效的利用集体土地，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，更好满足国家对农用地尤其是耕地的需求以及广大人民群众的需要，促进经济社会持续健康发展。

同时，此试点工作也符合法律法规的规定。农村宅基地使用权人对宅基地享有宅基地用益物权。《物权法》规定， 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。因此宅基地在征收、动迁时理应享有补偿的权利。此试点工作中村民在自愿退出宅基地后有获得补偿的权利。

反观此案，李先生所在的村庄作为试点，推出新型农村社区规划，对宅基地采用有偿退出，于国于民都是好事，为何轰轰烈烈的试点工作最后激起民愤？这其中不乏实际工作中的程序违法现象泛滥的缘故。那么，广大村民在面对这类新事物时该如何加以应对呢？在明律师谨提出以下3点供参考：

首先是村民不同意退出宅基地时，被各方势力强压或威逼利诱，强迫签订的《宅基地退出协议》，根据《民法总则》《物权法》《合同法》的相关规定，此类协议可以申请法院判决无效。

其次是退出宅基地补偿标准及其不合理。在签订协议之前如果村民对补偿标准不满意，完全可以委托专业的律师为其维权。维权的时间越早越好，若等到房屋已被拆才想起来找律师，这时的维权成本会高很多，而且往往达不到村民朋友们的期望值。由于宅基地退出试点机制是新兴产物，关于补偿标准各地都不一样，在专业拆迁律师的协助下，可以最大限度地维护自身的权益。

再次是政府部门组织村委会拆迁房屋时，切记首先保护生命财产安全，生命第一，动产第二，不动产排最后。拆迁过程中留好证据、及时拨打报警电话，尽量不与拆迁人员发生肢体冲突，最后别忘了及时跟律师沟通案情，在专业的拆迁律师的协助下提起各项维权程序。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。