清零式拆迁（一户不剩）

我是北京在明律师事务所的杨在明。办案这么多年，我越来越清楚地感觉到——“清零”这个词，正在成为全国城市更新中最常被提起的一个词。

记得2026年1月底，广州南沙区大涌村项目实现了687栋房屋的全面拆迁清零[reference:0]。紧接着，闵行区梅陇镇永联村、曹中村用21天完成了303户居民的100%签约[reference:1]。然后是上海、宁波、佛山……几乎每隔几天，就会看到类似的消息。

这种“一户不剩”的清零模式，以前多在媒体报道中看到，如今正在变成各地城中村改造和旧城更新的“标配”。今天，我想以一名执业拆迁律师的视角，和各位聊聊清零式拆迁到底是怎么回事，以及在浪潮中，被征收人该如何保护自己。

一、2025-2026年全国“清零式拆迁”全景扫描

先看一组数据。以下是我从各地公开报道和政府文件中整理的近期清零案例：

这些项目有一个共同特征——都在追求“清零”。广州大涌村的拆迁速度尤其惊人，256天拆掉687栋，创下3天拆除26栋、单周拆卸120栋的纪录[reference:2]。

冼村旧改则代表了另一类典型。拖了15年，1950栋村屋全部清零的时刻，不少村民在现场流下了眼泪[reference:3]。从2010年启动改造到2025年清零，整整一代人的等待。这条跨越15年的清零之路，折射出城中村改造从“硬磨”到“依法推进”的政策演变轨迹。

再比如广州荔湾茶滘旧改，2026年一季度签约量就追平了2025年全年。项目采用行政处理程序与协议动迁双轨并行，有效破解了多年“推不动”的僵局[reference:4]。

上海闵行梅陇镇的永联村、曹中村项目，仅用21天就完成了303户居民的100%签约。这背后是一整套公开透明的工作机制——包括“十清”资料收集、现房加期房的安置方案制定、线上选房系统落实等[reference:5]。可见，高效清零的核心驱动力，是信息透明和安置保障。

二、清零式拆迁不是简单的“推倒重来”

很多当事人找我咨询时说：杨律师，我们不是反对拆迁，但过程不透明、补偿标准不清楚、评估方式不公开，凭什么就要我们签字搬走？

这个问题问到了核心。“清零”不等于可以牺牲公平和法治。恰恰相反，依法征收才应该是清零的前提。

据自然资源部、国家林草局发布的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），文中明确提出要“通过完善联动审批机制，取消土地征收成片开发方案，优化分期用地、分段用地政策”[reference:6]。简单来说，国家对征地流程正在进行系统性的精简和优化，目标是用更高效的机制来减少征迁矛盾。

同时，河南省自然资源厅2026年出台的《关于进一步加强征收土地涉及农村村民住宅补偿安置管理的通知》也再次强调了“先补偿后搬迁”原则。通知指出，过渡期原则上不得超过三年，对因征收造成的搬迁、临时安置等费用必须予以补偿，不得违法违规强征强拆[reference:7]。

江苏省常熟市2026年发布的国有土地上房屋征收与补偿办法同样规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”[reference:8]。这些2025-2026年密集出台的地方新规，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的核心精神一脉相承。

最高法在最新的《行政赔偿司法解释》中给了一个非常明确的回答：“违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益”[reference:9]。也就是说，如果征收方违法强拆，就得按合法征收的最高标准来赔。这个规定，是为被征收人撑腰的。

三、最高法最新司法解释：对违法征地拆迁的“铁腕”表态

除了先补偿后搬迁，最高法在实质性化解矛盾纠纷方面也有新动作。2025年初，最高人民法院发布了《关于在审判工作中促进提质增效推动实质性化解矛盾纠纷的指导意见》[reference:10]。专门提到行政补偿和赔偿类纠纷“坚持调解优先”，但也明确不能“久调不决”和“以调压判”，对调解不成的要及时判决[reference:11]。

这意味着法院在拆迁补偿争议案件中的态度越来越明确：拖延对双方都不利，该补偿的不拖，该判的绝不压。

四、被征收人维权指南：四个“不能签”

这么多次面对面的办案过程中，我总结了四个绝对不能触碰的“高危”签约点，分享给大家：

第一，评估程序不公开不签。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，评估机构必须由被征收人协商选定。如果征收方单方面指派评估公司，被征收人有权拒绝。

第二，货币补偿低于市场价不签。房屋的价值，应当以类似房地产的市场价格为基础评估，任何低于市场价格的补偿方案都具有可诉性[reference:12]。

第三，口头承诺绝不签。补偿方式和标准、安置地点、回迁时间等关键内容，必须在书面的补偿协议里写清楚，口头承诺无效，事后维权更难。

第四，暴力逼迫不签。法律明确禁止采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电等非法手段迫使被征收人搬迁[reference:13]。遇到此类情况应第一时间报警并留存证据。

五、新政速递：2026年全国各地征收补偿政策动态

除上述提到的政策外，我还梳理了2026年以来部分省市的征收补偿政策动态，便于被征收人及时掌握当地政策环境：

不难发现，省级与市级政府层面均在新一年针对征收补偿细则做了大量修订和更新。这意味着征收工作的法治化趋势正日益增强，被征收人的权利保障正在从纸面上的原则走向更具体的操作层面。

六、清零浪潮中的变与不变

话虽如此，清零式拆迁的推进节奏在各地仍有明显差异。广州表现尤为突出。2026年开年以来，广州白云区棠涌村第二期一口气要拆上千栋房屋，4月签约率冲到61%；三元里村签约率高达92%，安置区锁定年底交付[reference:14]。

广州能够跑出这样的速度，根源在于2024年起大力推行的“依法征收、净地出让”城中村改造新模式。大涌村项目作为这一模式的首个“净地”成果，没有走传统的“毛地出让”老路，而是在完成全部土地整理、产权清晰、补偿安置落实后，才将“净地”推向市场[reference:15]。此举有效遏制了历史遗留问题的反复拉扯。

但在部分地区，清零推进过程中仍存在程序不规范、信息不透明、评估机制不公正等现象。这就要求被征收人保持足够的法律敏感度，在配合拆迁的同时守住底线——合法权益寸步不让。

近年来地方征收政策的修订也暴露出一个新的趋势：越来越多的省市正在通过规范性文件将“先补偿后搬迁”做实做细。比如河南省的通告中，明确了征收土地涉及的搬迁、临时安置费用必须“足额列入建设项目工程概算或政府年度预算，确保在申请土地征收前足额到位、专款专用”[reference:16]。这是保障被征收人基本权益的一个有力举措。

被征收人在面对征收时，要学会“两手都要硬”。一手是信任法治、相信政策、积极沟通——上海永联村案例说明，公开透明的补偿和安置方案能让签约率飙升；另一手则是拿起法律武器，在评估程序违法、补偿标准不合理、先拆后补等情形下，坚决通过行政裁决、复议或诉讼途径维权。

七、遭遇“清零式”拆迁，你该怎么办？

如果你们家所在地正在进行城中村改造，或者已经收到征拆通知，我给几个最实际的操作建议：

第一步：查身份，确认房屋和土地的权属。国有土地还是集体土地？住宅还是经营性用房？这些直接决定补偿方式，法律适用路径也完全不同。

第二步：查政策，摸清当地的征收补偿标准。可以查询当地自然资源局、住建局官网公布的征收补偿方案、征地区片综合地价等最新数据。必要时咨询专业律师。

第三步：查评估，严格审查评估报告的真实性和合理性。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人有权对评估结果提出异议并申请复核[reference:17]。评估机构是否由被征收人协商选定、评估基准日是否合理、房屋价值是否接近市场价，都是必须核查的关键问题。

第四步：查协议，坚决不签不合理的协议。签约前应当仔细阅读补偿协议中的每一个条款，确保权利对等、内容完整。如有疑问或权益受损风险，切勿急于签字。

八、写在最后的话

清零式拆迁是城市更新浪潮中不可逆转的趋势。作为一名从事征地拆迁法律业务多年的律师，我既不反对拆迁，也不鼓励对抗。我只相信一点：每一次拆迁和改造，都应当在阳光下进行；每一户被征收人的合法权益，都必须得到法律最充分的尊重和保障。

过去这些年来，我们经手的不少清零类项目，都在维权环节中通过非诉讼协商、行政复议或行政诉讼成功为被征收人争取到了更合理的补偿。被征收人并非弱势的被动体，法律赋予的权利足以支撑每一位被征收人争取公平。

如果正在读这篇文章的你正在经历类似困境，欢迎致电我们北京在明律师事务所的官方免费咨询热线，杨在明律师团队将第一时间为你提供专业法律支持。

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（本文由杨在明主任律师团队根据最新政策法规整理发布，转载须注明出处。）

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