王家才律师:拆迁户评估严格吗,拆迁房评估怎么评估

拆迁户评估严格吗,拆迁房评估怎么评估,拆迁评估谁说了算

一、拆迁房评估怎么评估

拆迁房评估是一个严谨且系统的过程，旨在确保拆迁补偿的公平与合理。以下是拆迁房评估的详细流程及相关法律依据。

1. 评估主体资质：拆迁房评估应由具备相应资质和专业经验的房地产价格评估机构进行。评估专业人员需持有房地产估价师资格证书，以确保评估的专业性和准确性。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

2. 机构选定方式：评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；若协商不成，则通过投票、摇号或抽签等随机方式确定，或由房屋征收部门组织决定，体现公平原则。

1. 明确评估目的：评估前需明确是为了房屋征收补偿等特定目的进行评估，如城市房屋拆迁补偿、农村集体土地征收补偿等。

2. 签订委托合同：房屋征收部门或拆迁人与评估机构签订书面委托合同，明确双方的权利和义务，包括评估目的、评估对象、评估时点（通常为拆迁公告发布之日）、评估范围、评估费用及支付方式等关键要素。

3. 实地查勘与资料收集：

评估人员需到现场实地查勘，记录房屋的地理位置、建筑结构、装修状况、附属设施及用途等信息，并拍摄影像资料。

收集被拆迁房屋的相关资料，如产权证明、建筑图纸、面积测量数据等，以及周边类似房产的市场价格和交易情况。

4. 选择评估方法：根据房屋的实际情况和市场环境，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法或假设开发法。

市场比较法：适用于有大量类似交易案例的情况，通过对比周边近期交易的类似房产价格，调整差异后得出被拆迁房屋的价值。

收益法：适用于有收益的房地产，如商铺、写字楼，预计被拆迁房屋未来的正常净收益，选用适当的资本化率折现后累加得出其价值。

成本法：适用于很少交易且没有收益的房屋，如学校、医院，计算重建或重置被拆迁房屋所需的费用，扣除折旧后得出其价值。

假设开发法：常用于待开发土地或在建工程的评估，预计被拆迁房屋开发完成后的价值，扣除开发成本、税费和利润后得出其价值。

5. 价值评估与报告出具：

评估机构结合实地查勘和资料分析的结果，运用所选评估方法对拆迁房进行价值评估。

出具分户的初步评估结果，并在征收范围内公示至少7日，期间估价师需现场说明解释。若存在错误，评估机构应及时修正。

公示期满后，提供整体评估报告和分户评估报告给房屋征收部门，由其转交给被征收人。

6. 异议处理：

被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议时，可在收到评估报告后10日内申请复核。

原评估机构在收到复核申请后规定时间内进行复核，并出具复核结果。若对复核结果仍有异议，可向评估专家委员会申请鉴定或提起行政诉讼。

在整个评估过程中，应确保评估机构的独立性和公正性，避免任何可能影响评估结果公正性的因素介入。评估机构和人员需严格遵守相关法律法规和职业道德规范，确保评估的客观性和公正性。被征收人有权参与评估过程，了解评估方法和结果，并对评估结果提出异议。

拆迁房评估是一个涉及多个环节和专业知识点的复杂过程，必须严格遵循法定程序和评估方法，以确保评估结果的准确性和公正性，从而维护被征收人的合法权益。

二、拆迁评估最怕三个迹象

在拆迁评估过程中，被拆迁人需要警惕以下三个关键迹象，以确保评估的公正性、准确性和合法性：

一、评估机构与人员资质存疑

1. 非法机构参与：

现象描述：部分拆迁项目可能存在非法评估机构参与的情况，这些机构往往缺乏合法的营业执照和房地产估价资质证书，出具的评估报告不具有法律效力。

法律依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收房屋的价值，应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

应对措施：被拆迁人在选择评估机构时，应查验其资质证书，确认其是否经省级以上房地产管理部门核准，并具备从事房屋拆迁评估的专业能力和法定资格。

2. 评估人员资质不符：

现象描述：参与评估的人员可能不具备相应的专业资格证书和丰富经验，导致评估结果不准确。

法律依据：根据《房地产估价机构管理办法》第二十四条，房地产估价师应当具备国家规定的房地产估价师资格，并按照国家有关规定进行注册。

应对措施：被拆迁人有权要求评估人员出示资质证书，以验证其专业性。如发现评估人员资质不符，应及时向相关部门举报。

二、评估程序不合规

1. 实地勘察不准确或不全面：

现象描述：评估人员可能未对被拆迁房屋进行详细的实地查勘，包括测量房屋结构、面积、装修状况及附属设施等，导致评估结果失真。

法律依据：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

应对措施：被拆迁人应积极配合评估人员的实地查勘工作，并监督其如实记录房屋状况。如发现评估人员未进行实地查勘或记录不实，应及时提出异议。

2. 评估报告不规范或未及时送达：

现象描述：评估报告可能未以书面形式呈现，或未由至少两名注册房地产估价师签字，加盖评估机构公章，导致报告无效。同时，报告可能未及时送达被拆迁人，影响其了解评估结果。

法律依据：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

应对措施：被拆迁人应仔细审查评估报告的内容是否完整，包括评估目的、对象、时点、方法、结果等必要内容。同时，要确保报告已由至少两名注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。如发现报告不规范或未及时送达，应及时向相关部门反映。

三、评估方法与结果不合理

1. 评估方法选择不当：

现象描述：评估机构可能未根据被拆迁房屋的实际情况选择合适的评估方法，如对普通住宅采用成本法而非市场比较法，导致评估结果偏离市场价值。

法律依据：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

应对措施：被拆迁人应详细了解评估方法的选择依据，并与评估机构达成一致意见。如发现评估方法选择不当，应及时提出异议并要求重新评估。

2. 评估结果明显偏低：

现象描述：评估结果可能明显低于周边类似房屋的市场价格，损害被拆迁人的合法权益。

法律依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

应对措施：被拆迁人应对比周边类似房屋的市场价格，判断评估结果是否合理。如发现评估结果明显偏低，应及时向原评估机构申请复核；对复核结果仍有异议的，可向评估专家委员会申请鉴定。

三、拆迁评估是对照新房还是老房

拆迁评估既非单纯对照新房也非单纯对照老房，而是综合考虑被拆迁房屋的实际情况进行评估。

1. 合法性原则：拆迁评估必须严格遵守国家法律法规和相关政策，确保评估过程的合法性和评估结果的公正性。

2. 公正性原则：评估机构和评估人员应保持中立，不受任何一方的影响，确保评估结果的客观性和公正性。

3. 科学性原则：评估方法应科学合理，能够准确反映被拆迁房屋的实际价值。

1. 房屋价值评估：这是拆迁评估的核心内容。评估人员会根据被拆迁房屋的地理位置、建筑结构、使用年限、装修情况等因素，结合市场行情，对房屋的价值进行评估。这一过程中，并非单纯对照新房或老房的价值，而是综合考虑房屋的实际情况。

2. 附属物评估：除了房屋本身的价值外，拆迁评估还会对房屋的附属物进行评估，如围墙、门楼、水井等。这些附属物的价值也会根据其实际情况进行评估，并计入拆迁补偿总额中。

3. 搬迁费用评估：拆迁过程中，被拆迁人需要支付一定的搬迁费用。评估机构会根据实际情况，对搬迁费用进行评估，并确保被拆迁人能够获得合理的补偿。

1. 评估机构选择：拆迁评估应由具有相应资质的评估机构进行。评估机构的选择应公开透明，确保评估过程的公正性。

2. 现场勘查与资料收集：评估机构会对被拆迁房屋进行现场勘查，收集相关资料，如房屋产权证、建筑图纸等。这些资料是评估房屋价值的重要依据。

3. 评估报告编制与审核：评估机构会根据勘查结果和收集的资料，编制评估报告。评估报告应详细列出评估过程、评估方法和评估结果，并由评估机构负责人审核签字。

4. 评估结果公示与异议处理：评估结果应在一定范围内进行公示，接受被拆迁人的监督。如果被拆迁人对评估结果有异议，可以向评估机构提出复核申请，评估机构应在规定时间内进行复核并给出答复。

在拆迁评估过程中，并没有明确规定是对照新房还是老房进行评估。而是根据被拆迁房屋的实际情况，综合考虑多种因素，如房屋的地理位置、建筑结构、使用年限、装修情况等，以及市场行情，来评估房屋的价值。因此，拆迁评估是一个综合性的过程，既非单纯对照新房也非单纯对照老房。

四、拆迁评估公司是怎么评估的

拆迁评估是一个严谨且复杂的过程，主要包含以下几个关键步骤：

一、选定评估机构

1. 产生方式：评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；若协商不成，则通过投票、摇号或抽签等随机方式确定。

2. 资质要求：所选评估机构必须具备相应资质，评估人员也需具备专业资格，以确保评估的专业性和公正性。

二、委托评估与前期调查

1. 委托评估：房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同，并出具评估委托书。

2. 前期调查：评估机构安排注册房地产估价师实地查勘，记录房屋状况，拍摄影像资料，并要求被征收人提供必要协助，如土地使用证、房产证等相关资料。

三、评估测算与公示

1. 评估测算：根据搜集的资料，评估机构选用合适的评估方法（如市场比较法、收益法、成本法等）进行价值测算。

2. 初步评估结果公示：评估机构向房屋征收部门提供分户初步评估结果，并在征收范围内公示。公示期间，评估机构负责解释说明，对错误进行修正。

四、交付评估报告与异议处理

1. 交付评估报告：公示期满后，评估机构提交整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门转交分户评估报告给被征收人。

2. 异议处理：对评估结果有异议的，可在收到评估报告后10日内申请复核；对复核结果仍有异议的，可再向评估专家委员会申请鉴定。

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内容来源参考：律临头条-拆迁评估最怕三个迹象,拆迁评估是对照新房还是老房

内容审核：王家才律师

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