张作元律师:购房户和拆迁户,从开发商手中买房和从拆迁户手中买房有什么不同

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一、从开发商手中买房和从拆迁户手中买房有什么不同

从开发商手中买房和从拆迁户手中买房存在显著差异，主要体现在房屋性质、产权来源、交易限制、价格、交易流程及质量与配套设施等方面。

1. 房屋性质与产权来源：

开发商房屋：商品房，由房地产开发企业开发建设，土地性质为出让，购房者拥有完整产权。

拆迁户房屋：拆迁安置房，因城市规划、土地开发等原因拆迁后安置给被拆迁人，土地性质可能为划拨，产权可能受限，需满足一定条件才能上市交易。

2. 交易限制与风险：

开发商房屋：交易流程规范，产权清晰，风险相对较小，主要关注开发商信誉和房屋质量。

拆迁户房屋：交易限制多，如需补缴土地出让金、满足居住年限等，且存在产权风险、政策风险和合同履行风险，如原房主反悔、一房多卖等。

3. 价格、交易流程及质量与配套设施：

价格：拆迁安置房价格通常低于同地段商品房，因土地成本、建设成本较低。

交易流程：拆迁安置房交易流程复杂，需提供拆迁安置协议等资料，可能还需补缴土地出让金；商品房交易流程标准化，包括签订合同、网签备案、缴纳税费等。

质量与配套设施：拆迁安置房质量与建筑标准参差不齐，配套设施可能不完善；商品房则通常按照较高标准建设，配套设施较为完善。

二、买售楼部的房子放心还是买拆迁户的放心

购买售楼部的房子与拆迁户的房子，哪个更放心并无绝对答案，需根据具体情况综合判断。以下从法律角度对购买售楼部房子和拆迁户房子需注意的事项进行详细分析：

一、购买售楼部房子的注意事项

1. 开发商资质与信誉

核实开发商资质：根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，购买售楼部房子时，应首先核实开发商是否具备合法的房地产开发资质，包括营业执照、房地产开发企业资质证书等。

了解开发商信誉：通过查询开发商的历史项目、业主评价、行业口碑等方式，了解开发商的信誉状况，避免选择有不良记录的开发商。

2. 房屋产权与手续

确认房屋产权：购买前需确认房屋是否具备合法的产权证书，如预售许可证、房屋所有权证等。避免购买无产权或产权有争议的房屋。

审查购房合同：签订购房合同时，应仔细审查合同条款，确保合同内容合法、明确，包括房屋信息、价格、付款方式、交付时间、违约责任等。

3. 房屋质量与规划

实地查看房屋：购买前应实地查看房屋，了解房屋的结构、装修、质量等情况，确保房屋符合个人需求和居住标准。

了解项目规划：了解项目的整体规划、配套设施、绿化率等，评估项目的居住环境和未来增值潜力。

二、购买拆迁户房子的注意事项

1. 产权明晰与核实

核实房屋性质和产权状况：明确拆迁安置房的性质，了解当地政策对拆迁安置房上市交易的限制。前往不动产登记中心查询房屋的产权信息，确保房屋无抵押、查封等权利受限情况。

确认卖家身份和资格：核实卖家是否为拆迁安置协议的合法权利人，要求提供身份证、拆迁安置协议等证明文件，并核对信息一致性。

2. 合同签订与违约责任

签订详细的买卖合同：合同中应详细记载房屋的地址、面积、户型等基本信息，约定交易价格、付款方式和时间、房屋交付时间和条件、办理产权过户的时间和责任等。

明确违约责任：在合同中明确双方在各种违约情形下的责任承担，如逾期交房、逾期付款、逾期办理过户等，以约束双方行为，保障交易安全。

3. 款项支付与资金监管

合理安排付款方式：避免一次性支付全部房款，建议分阶段支付，如签订合同时付定金，房屋交付时付大部分款项，产权过户后付尾款。

考虑资金监管：建议将购房款存入第三方资金监管账户，待产权过户手续完成后，再由第三方支付给卖家，以降低交易风险。

4. 后续手续办理与政策关注

督促办理产权过户：关注房屋上市交易条件，一旦满足即督促卖家协助办理产权过户。

处理相关费用与手续：明确交易过程中需缴纳的税费及其承担方，办理水、电、气、有线电视、物业等相关费用的结算和过户手续。

持续关注政策动态：房地产政策可能随时间变化，交易过程中应持续关注政策动态，及时调整策略，避免因政策变化导致的问题。

三、买拆迁户和正常户的区别

买拆迁户的房子和正常户的房子主要存在以下区别：

1. 拆迁户的房子：通常指的是拆迁安置房，其土地一般是通过划拨方式获得。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，这类房屋的土地使用权可能受到一定限制。

2. 正常户的房子：通常指的是商品房，其土地是通过土地出让方式获得。商品房开发商在取得土地后，按照相关规定进行开发建设，并出售给购房者。

1. 拆迁户的房子：可能不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，但不一定具有完全的土地使用权。这可能会影响到房屋的转让、抵押等权益。

2. 正常户的房子：通常是完全产权，即购房者拥有完全的房屋所有权和土地使用权。这意味着购房者可以自由地对房屋进行转让、抵押等操作。

1. 拆迁户的房子：由于建设利润有限，其建设质量可能不如商品房。但这并不意味着所有拆迁安置房的质量都存在问题，具体情况还需根据实际情况判断。

2. 正常户的房子：商品房的建设质量通常较高，因为开发商需要考虑到房屋的市场竞争力和购房者的需求。当然，也存在部分商品房质量不佳的情况，但总体来说，商品房的质量相对更有保障。

1. 拆迁户的房子：往往存在交易时间限制，即规定在几年内不得上市转让。由于其安置对象是特定的动迁安置户，因此这类房屋的买卖还可能受到当地政府相关的地方政策的约束。

2. 正常户的房子：商品房在交易方面通常没有太多限制，只要符合相关法律法规的规定，购房者可以自由买卖房屋。

四、拆迁房和买的房子有区别吗

拆迁房和买的房子（商品房）在多个方面存在显著区别，以下是对两者的详细比较：

一、房屋性质与产权

1. 拆迁房：通常因城市规划、基础设施建设等需要而被拆迁，政府或开发商为安置被拆迁户而提供的房屋。其产权情况较为复杂，部分可能属于小产权房，没有完整的产权证书，或因土地性质（如集体土地）而限制上市交易。

2. 商品房：由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋，拥有完整的产权证书，购房者享有合法所有权，可以自由买卖、租赁或抵押。

二、价格与费用

1. 拆迁房：价格往往低于同地段的商品房，因享受政府政策优惠。但购买时可能需要承担额外费用，如土地出让金（如果土地性质为划拨）、税费等，且可能需一次性支付全部房款。

2. 商品房：价格由市场供求关系决定，通常较高。购买时各项费用（如契税、维修基金等）相对透明，购房者可以清晰了解并预算购房成本。

三、质量与配套设施

1. 拆迁房：建筑质量可能因开发商实力和监管力度而异，部分可能存在设计不合理、施工质量差等问题。配套设施可能不如商品房完善，如绿化、安保、物业服务等。

2. 商品房：通常由专业房地产开发企业建设，注重建筑质量和品质，且建设过程受到严格监管。商品房小区通常配备完善的配套设施，提供全方位的物业服务。

四、购买风险与法律保障

1. 拆迁房：购买存在法律风险，如产权纠纷、交易合同无效等。政策可能随时调整，影响购房者利益。

2. 商品房：购买受法律保护，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》具有法律效力。政策相对稳定，购房者还可享受税收优惠政策和金融服务支持。

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内容来源参考：律临头条-买售楼部的房子放心还是买拆迁户的放心,买拆迁户和正常户的区别

内容审核：张作元律师

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