白云杰律师:古田有多少拆迁户的人,开发商的赠送面积有风险吗

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一、开发商的赠送面积有风险吗

开发商赠送面积虽然看似为购房者提供了额外的福利，但实际上可能暗藏多重风险。以下是对开发商赠送面积存在风险的详细分析：

1. 产权归属不明确：

赠送的面积可能并未计入购房合同和房产证中，导致购房者对这部分面积没有合法的产权。《商品房销售管理办法（2001年版）》第十八条明确规定了商品房建筑面积的组成，但赠送面积可能并不包含在内。

如果赠送的是公摊面积，根据同一法规，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房者可能并未真正获得额外利益。

2. 无法办理产权证：

由于赠送面积未计入产权证，一旦发生房屋拆迁、出售或继承等情况，这些面积可能无法得到法律的有效保护。

1. 违反规划设计：

开发商可能擅自变更规划设计条件，将部分公共空间或设施改建成赠送面积，以吸引购房者。这种行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，可能面临查处和拆除风险。

2. 无法通过验收：

如果赠送面积属于违建或改变了楼宇设计，那么在房屋验收时可能会无法通过，导致购房者无法按时入住或需要承担整改费用。

1. 使用受限：

赠送的面积可能由于位置、结构等原因，无法满足正常的居住或使用需求。例如，一些阁楼或地下室可能存在采光、通风不佳的问题。

2. 质量隐患：

为了降低成本，开发商在建造赠送面积时可能会采用较低的标准和材料，导致赠送部分存在漏水、裂缝等质量问题。这些问题不仅影响居住舒适度，还可能对房屋的结构安全构成威胁。

1. 交易困难：

在二手房市场上，带有赠送面积的房源可能并不受所有买家的欢迎。一些买家可能对赠送面积的真实性、合法性或实用性存在疑虑，从而影响房屋的出售价格和时间。

2. 评估价值低：

即使赠送面积被计入房屋的总价中，但在实际评估时，其价值可能并不高。因为赠送面积往往没有独立的产权证明，且可能存在使用受限等问题，导致评估价值降低。

开发商赠送面积虽然看似诱人，但实则暗藏多重风险。购房者在购买时应谨慎对待，充分了解赠送面积的产权归属、规划合法性、使用限制以及质量状况等方面的情况，并在购房合同中明确相关权益和责任，以避免后续纠纷和损失。

二、公共建筑面积超出规划批复面积多少

公共建筑面积超出规划批复面积的问题，需依据相关法律法规进行判定和处理，无法直接给出超出多少的具体数值，但可以明确的是，超出规划批复面积进行建设属于违法行为，并将面临相应的法律处罚。以下是对此问题的详细分析：

1. 《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定

根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。这表明，建设单位在建设过程中必须严格遵守规划条件，不得擅自变更，包括建筑面积的超出。

第六十四条进一步规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。这一条款明确了对超出规划面积建设的处罚措施。

2. 其他相关法律法规

除了《中华人民共和国城乡规划法》外，《城市房地产开发经营管理条例》也要求开发企业按规划设计条件开发建设，超规划建筑面积将影响项目的竣工验收和产权登记。

《土地管理法》则规定，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。虽然这一条款主要针对的是非法占用土地，但超规划建筑面积往往也伴随着非法占用土地的问题。

1. 认定主体与程序

城乡规划主管部门是负责超规划建筑面积认定的主体。他们通过现场勘查、查阅审批文件等方式，核实建设项目的实际建筑面积是否超出规划批复面积。

2. 处理措施

尚可改正的情况：如果超出部分对规划实施的影响较小，城乡规划主管部门会责令建设单位限期改正，并处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。建设单位在整改后，需要补办相关手续，使建设项目符合规划要求。

无法改正的情况：如果超出部分严重影响规划实施，且无法通过改正措施消除影响，城乡规划主管部门会责令建设单位限期拆除超出部分。如果拆除会造成重大经济损失或影响公共利益，规划主管部门会没收超出部分的实物或违法收入，并可以处以建设工程造价百分之十以下的罚款。

3. 特殊情况的处理

在某些情况下，如果超规划建筑面积不大且符合一定条件，可能会在土地登记簿和权利证书记事栏内注明超出面积数，待以后分户建房或拆迁翻建时再行处理。但这种情况并不常见，且需要满足严格的条件。

1. 产权登记

超规划建筑面积部分通常无法直接办理产权登记。建设单位需要整改合格后，方可纳入登记范围。这可能导致产权登记的延迟或复杂化。

2. 房屋交易与使用

存在超建问题的房屋可能面临交易限制。在房屋交易过程中，买方可能会因为超建问题而犹豫或拒绝购买。同时，超建部分可能存在安全隐患，影响房屋的正常使用和价值评估。

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内容来源参考：律临头条-公共建筑面积超出规划批复面积多少,

内容审核：白云杰律师

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