邓青锋律师
擅长征地拆迁业务，能够独立谈案、承办案件；擅长非诉业务，熟知新三板挂牌、信托、私募基金管理人登记和基金备案事宜；
土地使用权是否计入存货，土地使用权不可以作为存货了
一、土地使用权不可以作为存货了
土地使用权不可以作为存货，这一说法需要具体情境下进行分析。一般而言，土地使用权在会计和税务处理上有其特定的分类和规定。
1.土地使用权的会计分类：
▷ 在会计上，土地使用权通常被视为无形资产，而非存货。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十七条，无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。这表明，土地使用权作为无形资产，其摊销费用可以在企业所得税前扣除。
▷ 存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。因此，除非特定情况下（如房地产企业将土地使用权用于开发住宅小区并作为存货核算），土地使用权通常不被归类为存货。
2.土地使用权的税务处理：
▷ 在税务处理上，土地使用权的转让、出租等交易行为需遵循相关税法规定。这些规定并不改变土地使用权作为无形资产的会计分类。
▷ 对于房地产企业而言，其土地使用权可能因开发目的而暂时被视为存货的一部分，但这并不改变土地使用权本身的性质。一旦开发完成，相关的土地使用权和建筑物将作为固定资产或投资性房地产进行会计处理。
3.特殊情况下的处理：
▷ 如前所述，房地产企业在开发过程中可能会将土地使用权与建筑物一起作为存货核算。但这种处理是暂时的，且仅适用于特定的开发阶段。
▷ 另外，如果土地使用权被用于出租或增值目的，根据会计准则，可能需要将其转为投资性房地产进行会计处理。
土地使用权通常不被视为存货，而是作为无形资产进行会计处理。在特定情况下（如房地产开发过程中），土地使用权可能暂时被视为存货的一部分，但这并不改变其作为无形资产的本质属性。因此，说“土地使用权不可以作为存货”在一般情况下是成立的。
二、房地产企业的土地使用权属于存货吗
法律分析：
不是,房子才是。房地产企业,其主营业务是商品房的交易,而商品房交易时必然伴随着土地使用权的交易,即房地产企业在结转商品房成本时,是要将土地使用权算进去的,故土地使用权应当作为房地产企业的存货。因为只有存货才能结转主营成本。
法律依据：
《不动产登记暂行条例》 第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;
(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;
(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;
(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;
(六)申请更正登记或者异议登记的;
(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）
※中华人民共和国企业所得税法实施条例:第六十七条
无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。
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文章来源参考：政府头条-土地使用权是否计入存货成本，土地使用权作为存货怎么入账
内容投稿：梁芷志
内容审核：邓青锋律师
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