纯土地转让是否扣除费用，针对土地使用权转让计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定

在明小编 2026-07-16 16:56:47

纯土地转让是否扣除费用，针对土地使用权转让计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定

一、针对土地使用权转让计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定

在土地使用权转让中，计算销售额时确实可以扣除取得土地的原价，但这一操作主要适用于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目。以下是详细分析：

1）扣除条件与范围

1.纳税人类型：此规定主要针对房地产开发企业中的一般纳税人，采用一般计税方法（简易计税除外）。

2. 扣除项目：允许扣除的土地价款包括向政府、土地管理部门或受政府委托的单位直接支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益、契税等。这些费用必须取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，作为扣除的合法依据。

2）计算方法与步骤

1. 确定允许扣除的土地价款：

▷ 公式：当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积 ÷ 房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款。

▷ 各项定义：当期销售房地产项目建筑面积指当期实际销售出去的房子的面积；房地产项目可供销售建筑面积指房地产项目可以出售的总建筑面积；支付的土地价款如上所述。

2.计算销售额：

▷ 公式：销售额 =（全部价款和价外费用 ▷ 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 税率）。

▷ 税率：根据当前政策，一般计税方法下的增值税税率为9%。

3）注意事项与合规要求

1. 合规操作：企业应严格按照税收政策规定进行税务处理，确保计算的准确性和合规性，以避免潜在的税务风险。

2. 票据管理：企业必须妥善保管财政票据，作为扣除土地价款的合法依据，以备税务机关查验。

二、土地转让税费

转让土地使用权涉及以下税种：

(1) 营业税：

应纳税额计算公式：

应纳税额=营业额 x税率（5%)。因此应按转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用的5% 计算应缴纳的营业税。(2) 土地增值税。(3) 企业所得税。(4) 印花税。

《关于营业税若干政策问题的通知》第三条

单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。

三、土地转让交易费具体计算方法是什么?

一、土地转让出让方涉及税费：

1.营业税

根据财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。

2.城市维护建设税和教育费附加

以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

3.土地增值税

转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

法定的扣除额

(一)取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：

以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;

以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;

以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

(二)与转让土地使用权相关的税金

指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：

级数土地增值额税率(%)税率%

增值额未超过扣除项目金额50%的部分30

增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40

增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50

增值额超过扣除项目金额200%的部分60

4.企业所得税

按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。

5.印花税

土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合同中的金额为计税依据，按0.5‰的税率征收印花税。

二、土地转让受让方涉及税费：

1.城镇土地使用税

凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;

合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率按年缴纳。

2.印花税

土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合同中的金额为计税依据，按0.5‰的税率征收印花税。

3.契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率征收契税

以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“纯土地转让是否扣除费用，针对土地使用权转让计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。

文章来源参考：政府头条-纯土地转让是否扣除费用呢，纯土地转让土地增值税扣除成本

内容投稿：谈钰怡

内容审核：刘睿安律师

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

　　在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！

已有

2041

报名

李***

182*****23232

报名成功

最新新闻

拆迁补偿面积不够怎么维权征迁权益维护实操指引

拆迁过程中遇到补偿面积不够的情况，很多被征收人不知道该怎么主张权益。本文结合现行征迁法规与实操案例，讲解遇到强拆或补偿不合理时的应对思路，帮您理清维权的关键节点和法律依据。

26年07月16日

草场征收100多亩没给补偿拆迁维权实操与法律依据

草场征收100多亩没给补偿是不少牧民遇到的征地难题，本文结合现行土地管理相关规定，梳理补偿争议的维权路径，帮您明确征收方的补偿责任与自身维权要点，遇到征迁纠纷可快速找到应对方向。

26年07月16日

拆迁补偿面积不够怎么维权征迁权益维护实操指引

26年07月16日

草场征收100多亩没给补偿拆迁维权实操与法律依据

26年07月16日

拆迁胜诉：近千平米的三层房屋限期拆除后强制拆除！街道办程序违法了！

20年前陆续翻、扩建的形成的近千平米三层房屋，分两次被街道办作出《限期拆除决定书》，此后即被强制拆除。当事人及时申请行政复议直至提起行政诉讼也未能阻滞强拆的步伐……日前，北京在明律师事务所马丽芬律师团队的闫会东、李垚垚律师在B市某区代理的案件中，街道办不顾限期拆除决定书案件仍在审理中，即采取了强制拆除。可拆除完成后，两份限期拆除决定书中的一份又被判决撤销了。

26年07月16日