纯土地转让是否扣除费用，针对土地使用权转让计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定

在明小编 2026-07-16 16:56:47

纯土地转让是否扣除费用，针对土地使用权转让计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定

一、针对土地使用权转让计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定

在土地使用权转让中，计算销售额时确实可以扣除取得土地的原价，但这一操作主要适用于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目。以下是详细分析：

1）扣除条件与范围

1.纳税人类型：此规定主要针对房地产开发企业中的一般纳税人，采用一般计税方法（简易计税除外）。

2. 扣除项目：允许扣除的土地价款包括向政府、土地管理部门或受政府委托的单位直接支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益、契税等。这些费用必须取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，作为扣除的合法依据。

2）计算方法与步骤

1. 确定允许扣除的土地价款：

▷ 公式：当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积 ÷ 房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款。

▷ 各项定义：当期销售房地产项目建筑面积指当期实际销售出去的房子的面积；房地产项目可供销售建筑面积指房地产项目可以出售的总建筑面积；支付的土地价款如上所述。

2.计算销售额：

▷ 公式：销售额 =（全部价款和价外费用 ▷ 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 税率）。

▷ 税率：根据当前政策，一般计税方法下的增值税税率为9%。

3）注意事项与合规要求

1. 合规操作：企业应严格按照税收政策规定进行税务处理，确保计算的准确性和合规性，以避免潜在的税务风险。

2. 票据管理：企业必须妥善保管财政票据，作为扣除土地价款的合法依据，以备税务机关查验。

二、土地转让税费

转让土地使用权涉及以下税种：

(1) 营业税：

应纳税额计算公式：

应纳税额=营业额 x税率（5%)。因此应按转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用的5% 计算应缴纳的营业税。(2) 土地增值税。(3) 企业所得税。(4) 印花税。

《关于营业税若干政策问题的通知》第三条

单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。

三、土地转让交易费具体计算方法是什么?

一、土地转让出让方涉及税费：

1.营业税

根据财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。

2.城市维护建设税和教育费附加

以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

3.土地增值税

转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

法定的扣除额

(一)取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：

以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;

以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;

以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

(二)与转让土地使用权相关的税金

指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：

级数土地增值额税率(%)税率%

增值额未超过扣除项目金额50%的部分30

增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40

增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50

增值额超过扣除项目金额200%的部分60

4.企业所得税

按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。

5.印花税

土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合同中的金额为计税依据，按0.5‰的税率征收印花税。

二、土地转让受让方涉及税费：

1.城镇土地使用税

凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;

合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率按年缴纳。

2.印花税

土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合同中的金额为计税依据，按0.5‰的税率征收印花税。

3.契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率征收契税

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文章来源参考：政府头条-纯土地转让是否扣除费用呢，纯土地转让土地增值税扣除成本

内容投稿：谈钰怡

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