单位如何转让土地使用权，企业如何合法转让以划拨方式取得的建设用地使用权

单位如何转让土地使用权，企业如何合法转让以划拨方式取得的建设用地使用权

一、企业如何合法转让以划拨方式取得的建设用地使用权

企业以划拨方式取得的建设用地使用权在符合法定条件和程序的情况下可以合法转让。以下是对企业如何合法转让以划拨方式取得的建设用地使用权的详细解答：

1）转让的基本条件

1.政府批准：

▷ 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”因此，划拨土地的转让必须事先报有批准权的人民政府审批，确保转让行为符合土地利用规划和城市建设要求。未经批准擅自转让的，将面临法律处罚。

2.使用者资格：

▷ 转让方必须为公司、企业、其他经济组织或个人，即具备民事主体资格的单位和个人。通常，机关、事业单位等非经营性主体不包括在内。

3.产权清晰：

▷ 转让时需持有国有土地使用证，且地上的建筑物、其他附着物需具备合法的产权证明，不存在产权纠纷。这是转让的基本前提，确保转让行为的合法性和有效性。

4.出让合同与出让金：

▷ 通常情况下，转让方需依照规定签订土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地出让金。这是确保土地资源合理利用和国家土地收益不流失的重要措施。

2）特殊情形下的转让

▷ 在特定条件下，如转让的土地用于国家机关用地、军事用地、城市基础设施和公益事业用地等特定项目，或转让后土地用途保持不变（如私有住宅转让后仍用于居住），经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。但此时，转让方需将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。这是对特殊情形下土地使用权转让的灵活处理，旨在平衡土地利用和国家利益。

3）转让流程

1.申请与受理：

▷ 转让方需持国有土地使用证及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出土地使用权转让申请。

▷ 申请时需详细说明转让原因、转让价格、受让方情况等相关信息，并填写土地使用权转让申请表。

▷ 土地管理部门收到申请后，将进行初步审查，检查申请材料是否齐全、符合法定形式。材料不齐全的，会要求转让方补充；符合要求的，予以受理。

2.审查与审批：

3. 签订合同与登记：

▷ 经市、县人民政府批准转让后，转让方和受让方应签订土地使用权转让合同。合同内容应明确双方权利和义务，包括土地位置、面积、用途、转让价格、付款方式、交付时间等条款，且必须符合法律法规规定。

▷ 转让合同签订后，双方需持转让合同、土地出让金缴纳凭证、原土地使用证等相关文件，到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。

▷ 土地管理部门审核无误后，收回原土地使用证，为受让方颁发新的国有土地使用证。

▷ 若转让土地上存在建筑物、其他附着物，双方还需到房产管理部门办理房产变更登记手续，将房屋所有权转移至受让方名下。

二、事业单位的土地使用权可以转让吗

法律分析：

不可以。土地的使用权是可以进行买卖的，但是土地的所有权不能买卖。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第九条 城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

三、公司土地使用权转让方式有哪些?

关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。

后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。

“其他合法方式”一般包括：

由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。

下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;

当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。

在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。

土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。

说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;

说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。

为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权;

不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。

因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。

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文章来源参考：政府头条-单位如何转让土地使用权，企业转让土地使用权流程

内容投稿：杨研晴

内容审核：王佳扬律师

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