梁红丽律师
现为北京在明律师事务所副主任、创始合伙人、首席督导律师。师从杨在明律师，秉持“以息诉的理念做征拆”的执业理念，专注征地拆迁法律领域近二十年，精准掌握全国各地区补偿政策与标准，带领团队累计主办及参与案件逾两千件；具有强大的谈判技巧与综合斡旋能力，切实为被征收人争取合法权益，始终奋斗在维权一线。
如何选择土地使用权评估，国有土地使用权评估机构选定依据
一、国有土地使用权评估机构选定依据
国有土地使用权评估机构的选定主要依据《国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）》的相关规定。具体分析如下：
1）选定方式
1. 协商选定：房地产价格评估机构首先由被征收人在规定时间内协商选定。这种方式尊重了被征收人的意愿，有助于确保评估的公正性和透明度。
2. 投票、摇号或抽签：若在规定时间内协商不成，则由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。这种方式确保了选定过程的公平性和随机性。
2）选定后的程序
1. 出具委托书：房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书。
2. 签订委托合同：房屋征收部门还需与选定的房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同，明确双方的权利和义务、评估费用及收取方式等事项。
3）评估机构的要求
1. 独立性：房地产价格评估机构及其成员应当独立、客观、公正地开展评估工作，并对出具的评估意见负责。
2. 回避制度：与房屋征收当事人有利害关系的评估机构或成员应当回避，以确保评估的公正性。
3. 不得违规承揽业务：房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
二、对于租赁土地使用权评估是什么
法律分析：
1）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
2）土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。具体方法有：
1、市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。
2、收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
三、土地使用权单独评估办法有哪些?
土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。
1、市场法市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
2、收益法的应用形式土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
3、成本法成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）
※国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）:第四条
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
※国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）:第三条
房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
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文章来源参考：政府头条-如何选择土地使用权评估方法，土地使用权的价值如何评估
内容投稿：乐春小
内容审核：梁红丽律师
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