如何评估集体土地使用权，集体建设用地使用权地价评估技术指引

如何评估集体土地使用权，集体建设用地使用权地价评估技术指引

一、集体建设用地使用权地价评估技术指引

集体建设用地使用权地价评估需遵循相关法律法规及技术指引，确保评估过程公正、公平、公开。以下是对集体建设用地使用权地价评估技术指引的详细解答：

1）法律基础与原则

1. 《中华人民共和国民法典》第三百六十一条：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。这为集体建设用地使用权的评估提供了基本的法律框架。

2. 《中华人民共和国土地管理法》：该法第六十三条规定了集体经营性建设用地进入市场流转的条件和范围，强调流转需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并签订书面合同。这为评估集体建设用地使用权的市场价值提供了法律依据。

3. 《城市房地产管理法》第三十四条：确立了房地产价格评估制度，要求评估遵循公正、公平、公开的原则，并参照当地市场价格进行评估。这一原则同样适用于集体建设用地使用权的评估。

2）评估方法与技术

1. 市场比较法：适用于市场活跃、交易案例丰富的地区。通过选取可比实例，进行交易情况、区域因素、个别因素修正，估算土地价格。

2. 收益还原法：适用于具有稳定收益预期的土地，如商业用地、工业用地。通过预测未来纯收益，选用合适的还原利率折现到评估时点，确定土地价值。

3. 成本逼近法：适用于新开发或未充分开发的土地。通过计算土地取得费、开发费等各项费用，加上利润、税金等，确定土地价格。

4. 剩余法：适用于待开发的土地项目。通过预测开发完成后的不动产价值，扣除开发成本、税费等，估算土地价格。

3）评估程序与要求

1. 明确评估目的与对象：确定评估的具体目的和对象，如出让、转让、抵押等。

2. 收集资料与现场勘查：全面收集土地相关资料、市场交易资料、周边环境设施等，并进行现场勘查，确保评估数据的准确性和完整性。

3. 选择合适的评估方法：根据土地的具体情况和评估目的，选择合适的评估方法进行评估。

4. 撰写评估报告：评估报告应详细记录评估过程、方法和结果，包括评估假设、限制条件、评估方法和过程的描述、评估结果及其有效期等。

二、对于租赁土地使用权评估是什么

法律分析：

1）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

2）土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。具体方法有：

1、市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。

2、收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

三、土地使用权单独评估办法有哪些?

土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。

市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎大连永铭贸易有限公司、大连泉华实业总公司建设用地使用权纠纷民事二审民事判决书

本案为一起建设用地使用权纠纷案件，大连永铭贸易有限公司上诉请求：

撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；

本案全部诉讼费用由被上诉人承担。

按照1999年实施的《土地管理法》63条，集体土地使用权不得出让、转让用于非农建设，但书条款的规定是只有经过联营等合法方式取得与集体所有权人联名获得的建设用地使用权企业，才能通过破产、兼并等情形使土地使用权依法发生转移。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费元28,509，由大连永铭贸易有限公司负担。

✎深圳市爱联股份合作公司、余某某潮建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书

本案为一起建设用地使用权出让合同纠纷案件，上诉理由：

一审法院以余某某、刘某某、麦某某各自提交了加盖有爱联村委会印章的购地款收据、用地费收据、《建设用地规划许可证》为由，认定“上述证据能够形成完整的证据链，足以证明余某某、刘某某、麦某某向爱联村委会购买土地、爱联村委会收取购地款、用地费的事实”，忽略了上述证据的重大瑕疵，据此认定余某某、刘某某、麦某某与爱联村委会之间存在购地关系，属于事实认定错误。

驳回上诉，维持原判，3436号案二审受理费5755元、3437号案二审受理费5773.9元、3438号案二审受理费4260元，均由深圳市爱联股份合作公司预交，均由深圳市爱联股份合作公司负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第三百六十一条

集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。

※中华人民共和国土地管理法:第六十三条

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第三十四条

国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

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文章来源参考：政府头条-集体土地如何评估价值，集体土地上的房屋评估方法

内容投稿：赵洁

内容审核：宋晓峰律师

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