现有公寓土地使用权到期，商住两用公寓产权到期怎么办

现有公寓土地使用权到期，商住两用公寓产权到期怎么办

一、商住两用公寓产权到期怎么办

商住两用公寓产权到期后的处理方式主要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国民法典》的相关规定。

1）商住两用公寓产权到期后的续期问题

1. 续期申请：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。若除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。

2. 自动续期与费用：对于住宅建设用地使用权，《中华人民共和国民法典》第三百五十九条明确规定，期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。对于非住宅建设用地使用权（如商住两用公寓中的商业部分），其续期则需依照法律规定办理，并非自动续期。

3. 未申请续期或续期未获批准：若土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条，土地使用权由国家无偿收回，同时土地上的建筑物、其他附着物所有权也由国家无偿取得。

2）商住两用公寓产权到期后的房屋所有权问题

1. 房屋所有权与土地使用权分离：需要明确的是，房屋所有权是没有期限的，而土地使用权是有期限的。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主对房屋拥有所有权，即使土地使用权到期，只要房屋未灭失，业主仍拥有房屋的所有权。

2. 地上建筑物的处理：在土地使用权到期时，若土地使用者未申请续期或续期未获批准，虽然土地使用权被国家无偿收回，但对于地上的建筑物，国家会根据收回时的残余价值给予相应补偿。

3）商住两用公寓续期的具体流程

1. 提交续期申请：土地使用者需在土地使用权到期前一年向土地管理部门提交续期申请书。

2. 审批与签订合同：若续期申请获得批准，土地使用者需重新签订土地使用权出让合同，并支付土地使用权出让金。

3. 办理登记：完成合同签订和费用支付后，土地使用者需依照规定办理土地使用权续期的登记手续。

商住两用公寓产权到期后，若需继续使用土地，应提前申请续期并支付相应的土地出让金。对于住宅部分，使用权可自动续期；对于非住宅部分，则需依照法律规定办理续期手续。若未申请续期或续期未获批准，土地使用权及地上建筑物将被国家无偿收回，但业主仍拥有房屋的所有权，并有权获得地上建筑物的相应补偿。

二、商业住宅到期后国家收回有补偿吗

法律分析：

商品房使用年限到期后，房屋的所有人可以申请续期，请求继续使用土地及房屋。如果因为公共利益国家需要回收的，那么会按照拆迁进行补偿。一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。法律依据：

《中华人民共和国民法典》第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。衍生问题：

商业住宅可以落户吗？商业住宅不可以落户，只有普通住宅才能落户。买房办理落户需要向原户口所在地派出所提出迁出申请，带着办好的证明到原户口所在地居委会出具准许迁出证明，持户籍证明和相关证明材料前往迁入地的市级公安局户政科申请迁入。

三、公寓土地使用权到期了怎么办

根据我国相关法律规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

但如果是商业、工业等非住宅建设用地，土地使用权到期后，需要按照相关规定办理续期手续。

具体方式包括重新签订土地出让合同，支付土地出让金等费用。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎泉州迈宝能源有限公司、泉州市菲莉投资发展有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，迈宝公司向本院提出诉讼请求：

1.判令菲莉公司赔偿迈宝公司因土地使用权减少10年以及土地用途变更给迈宝公司造成的损失801299元【具体损失金额以评估结果为准】；

2.判令菲莉公司向迈宝公司支付迈宝公司为实现债权支付的律师费5000元。

该《不动产权证书》载明的商品房土地使用权期限比双方签订的《商品房买卖合同》约定的土地使用权期限减少了10年，且案涉土地的土地用途也由《商品房买卖合同》约定的“综合用地”变为“其他商服用地”。

案件受理费11863元，减半收取计5931.5元，由泉州迈宝能源有限公司负担，驳回泉州迈宝能源有限公司的诉讼请求。

✎罗某某、长沙市麓城置业有限责任公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，原告罗某某向本院提出诉讼请求：

1．判令被告在判决生效之日起六十天内为原告所购谷山乐园（三期）C-S1栋103号商铺办理完毕不动产权证书；

2．判令被告向原告支付延期办理不动产权证书违约金159192元。

［具体违约金明细见附表］；

违约金仅计算至2021年12月19日，后续违约金继续按照合同约定计算至被告办理完毕不动产权证书之日止。

3．判令被告向原告支付谷山乐园（三期）C-S1栋103号商铺商业用地土地使用权缺失四年的损失180934.3元（按购房价款的十分之一计算）；

（第2项、第3项合计金额340126.3元）。

4．本案诉讼费由被告承担。

然而，由于被告单方面的原因，案涉商铺的不动产权证书至今仍未办理，其主要原因在于被告开发建设的谷山乐园（三期）地块的土地使用权终止日期为2049年8月31日，而被告与原告签订的合同条款中却为2053年12月3日，导致原告所购商铺的土地使用权整整缺少了4年（商业用地土地使用权仅为40年，缺失了十分之一）。

限被告长沙市麓城置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内配合原告罗某某办妥罗某某购买的位于长沙市岳麓区（三期）Ｃ-Ｓ1栋103号房屋的不动产权证，本案案件受理费因适用简易程序减半收取3201元，由原告罗某某负担701元，被告长沙市麓城置业有限责任公司负担2500元。

✎罗某某、长沙市麓城置业有限责任公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，原告罗某某向本院提出诉讼请求：

1．判令被告在判决生效之日起六十天内为原告所购谷山乐园（三期）C-S1栋102号商铺办理完毕不动产权证书；

2．判令被告向原告支付延期办理不动产权证书违约金157308.8元。

［具体违约金明细见附表］；

违约金仅计算至2021年12月19日，后续违约金继续按照合同约定计算至被告办理完毕不动产权证书之日止。

3．判令被告向原告支付谷山乐园（三期）C-S1栋102号商铺商业用地土地使用权缺失四年的损失178766.2元（按购房价款的十分之一计算）；

（第2项、第3项合计金额336075元）。

4．本案诉讼费由被告承担。

然而，由于被告单方面的原因，案涉商铺的不动产权证书至今仍未办理，其主要原因在于被告开发建设的谷山乐园（三期）地块的土地使用权终止日期为2049年8月31日，而被告与原告签订的合同条款中却为2053年12月3日，导致原告所购商铺的土地使用权整整缺少了4年（商业用地土地使用权仅为40年，缺失了十分之一）。

限被告长沙市麓城置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内配合原告罗某某办妥罗某某购买的位于长沙市岳麓区（三期）Ｃ-Ｓ1栋102号商铺的不动产权证，本案案件受理费适用简易程序减半收取3171元，由原告罗某某负担671元，被告长沙市麓城置业有限责任公司负担2500元。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城市房地产管理法:第二十二条

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

※中华人民共和国民法典:第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第四十条

土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第四十一条

土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

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文章来源参考：政府头条-现有公寓土地使用权到期怎么办，公寓土地到期后怎么办

内容投稿：余铭宇

内容审核：金明宇律师

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