李甜律师
从事征地拆迁类行政案件、普通民商事案件。擅长处理多人房屋拆迁补偿案件，能够娴熟地利用法律。
土地转让金是否入原值，土地出让金全部计入房产原值吗
一、土地出让金全部计入房产原值吗
土地出让金的全部并不直接计入房产原值。房产原值应当包含取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。具体的计算方法为：计入房产原值的地价等于应税房产建筑面积乘以2再乘以土地单价。所以，并不是所有的土地出让金都会计入房产原值。
另外，依据财税[2010]121号文件，无论会计上如何核算，都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税，这里的土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用。这意味着，在计算房产税时，需要将土地价款考虑在内，但这并不等同于土地出让金的全部直接计入房产原值。
总的来说，土地出让金的部分会通过各种方式反映到房产原值中，但并不是全部直接计入。
二、土地价值计入房产原值最新政策
土地使用权价值不计入房产原值。房屋原值具体为：
1、商品房:购置房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2、自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3、经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房）：
原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。4、已购公有住房：
原购房公用住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，如上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所提收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据和县级（含县级）以上有关城镇住房制度改革规定，按照成本价（含标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方规定的标准确定。房产原值的核算确认十分重要，如果少计将持续产生永久性侵蚀税基的影响，需严格执行财务会计制度及税收政策的规定，这不是本文的重点。此处强调的是工作中容易忽视的资金成本的问题，工作中要关注纳税人有无发生为房产投资而产生的借款，其房产建设完工前的借款利息有无记入在建工程科目，需查看建设期借款合同。法律依据：
《房产税暂行条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%
依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
三、土地使用权出让需要缴纳房产税吗
土地使用权不需要缴纳房产税。
在无形资产中核算的土地使用权，属于房产应分摊的土地价值部分，应将地价计入房产原值征收房产税;
但划拨土地以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行评估入账的，不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值交房产税。
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文章来源参考：政府头条-土地转让金是否入原值科目，土地转让金怎么回事
内容投稿：董诺婉
内容审核：李甜律师
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