拆迁中无证房评估价格低，2026年别在总价上磨

村里统一划的宅基地，乡里当时点了头，房子盖起来一直没人管，二十年后被定成违建。这类事我们接得最多，争的往往不在拆不拆，在补偿标准给得高还是给得低。 无证房评估价格低最容易出错的地方在认定程序，不在补偿标准。立案、取证、告知、送达，四步缺一步，那份限期拆除决定就能被撤销，后面再谈也难。

拿不准的，先打 400-801-9299，把材料念一遍，免费核算。

「无证房评估价格低」这个词，所里一年要说上百遍。说多了会发现，争议不在定义，在证据。

没证不等于违建，缺的是手续不是权利

审批手续不全，不等于没有审批。有的村子当年统一规划、统一放线，村民交了基础设施配套费、耕地占用税，收据还在，只是证没办下来。这类材料在认定阶段很有分量，能证明建房行为当时经过村集体或者乡镇同意。翻箱底找一找，往往能找到。

无证房实际分三种，各有各的走法

征收方认定违建，通常只引一条：未取得建设工程规划许可证。这一条在集体土地上并不完全适用。乡村庄规划区内的房屋，依据的是乡村建设规划许可证；2008年以前建成的，当时根本没有这个证可办。用一个后来才有的证件去要求以前的房子，道理上说不过去。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类情形见得多。

认定违建要走四步，缺一步就定不成

违法建筑认定属于行政处罚，走的是行政处罚法那一套：立案、调查取证、告知当事人陈述申辩的权利、作出决定并送达。实践中出问题最多的是告知和送达。有的把决定贴在门上拍照就算送达，有的根本没告诉当事人可以申辩。 2026年1月到8月，我们在江苏签下的征收拆迁委托是50件，在全国排得上前几。征收案子密的省份，征收方办事更熟练，谈判的余地往往更小。 这两处缺口，在复议和诉讼里都是硬伤。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类事天天见。

缺口多半出在告知和送达这两步

限期拆除和强制拆除是两件事。限期拆除是要求当事人自己拆，属于行政处罚；当事人不拆，行政机关要强制拆除，得走催告、公告、作出强制执行决定，涉及诉讼的还要等复议诉讼期限届满。北京朝阳区法院审理的一起企业厂房案，补偿还没谈拢厂房就被拆，法院确认强拆违法，缺的正是这一环。

证据留对了，后面才不白跑

第一样是建成时间的证据。老照片、水电开户记录、有线电视安装单、村委会的宅基地批准文件、缴费收据，任何一样能对上年代的都算。第二样是审批或者同意建房的材料：申请表、会议记录、四邻签字。第三样是面积和结构的记录：测绘图、装修合同、建材发票。第四样是居住事实：户口本、快递单、孩子的学籍证明。第五样是征收方给的每一份文书。 签字这一步不可逆。补偿项目没核对完、认定文书没拿到手，字就别急着落。

三条路各有适用场合

顺序不能颠倒，认定没撤销，谈补偿就是在违建的基础上谈，能谈的空间很小。正确的顺序是：拿到认定文书，六十日内申请行政复议或者六个月内提起行政诉讼，先把认定的合法性打掉；认定松动以后，再回到补偿谈判。反过来的做法，多半是把补偿谈成了残值。 所里讨论这类案子，争的往往不是数额，是程序。

动手前先自查这五项

动手整理的时候，核对房屋建成年份的书面依据，清点宅基地使用证、建房申请表、缴费收据，抄下限期拆除决定书的落款单位、日期、文号，留存决定书的送达凭证和送达方式记录，这几样先归到一个袋子里。 所里开案件讨论会，这一类问题每次都会被摆到桌上。 这类案子不用等到拆完再动。下了决定就能启动程序，边谈边打，往往比拆完再打效果好得多。 程序违法被确认，也不必然带来高额赔偿，法院判的是行为违法，赔偿数额要看实际损失和举证。房屋重置成本、室内物品、搬迁费，每一项都要有票据或者评估报告。空口说损失几十万，法院不会支持。 顺带说一句，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 这一条把「调查、认定、处理」写成三个动作，跳过一个，补偿就谈不实。记住条号，后面查文件、写申请都用得上。

补偿协议还没签的，可以先打 400-801-9299，把材料报一遍。

电话里不收费，也不劝您委托。先做三件事：看这份征收合不合法、程序走到了第几步；按面积和当地标准，免费核算一遍大概能拿到的数额；再把眼下该做的动作说清楚，不能签的字、必须留的文件，一条一条列出来。 补偿款由几笔构成，在明律所拆迁官网拆成七项列过，拿着自家方案一项一项对就行。 北京在明律师事务所只做征地拆迁。手上的文书、评估报告、协议，拍照发过来就能先看一遍，免费咨询，帮您免费规划维权方案。

北京在明律师事务所，地址北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层，咨询电话 400-801-9299。只做征地拆迁，免费咨询，免费规划维权方案。

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常见问题解答

问：无证房评估价格低，自己先能做点什么 答：无证房评估价格低，先别急着算钱。无证和违建是两件事。1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，多数地方按历史遗留处理，该给的钱一分不能少；2008年城乡规划法实施以后没办手续的，才进入违法建筑审查。时间点先卡出来，后面的账才有意义。 问：无证房拆迁真的一分钱都拿不到吗 答：不一定。无证是一个事实状态，违建是一个法律结论，中间还隔着认定程序。认定程序没走完、事实没查清，房子就不能被当成违建处理。 问：房子被认定违建，还能争取补偿吗 答：能争取，方向要选对。认定书如果存在程序或事实问题，先通过复议或者诉讼撤销它，回到补偿轨道；撤销不了，就走行政赔偿，主张拆除行为违法造成的实际损失。 问：限期拆除决定下来，多久内要提复议或起诉 答：行政复议六十日，行政诉讼六个月，从收到决定书之日起算。决定书上通常会写明期限和受理机关，收到当天就把落款日期记下来，别等到最后几天。 问：航拍图能直接认定违建吗 答：不能。卫片图斑只能说明某处地表有建筑，说明不了建成年份、权属和面积。认定违建要有现场勘验、测量记录、询问笔录和规划部门意见。只有一张图的认定，事实基础是空的。 问：房子已经被拆了，还来得及维权吗 答：来得及。房子没了，证据还在：拆前照片、拆后废墟、现场人员机械的影像、补偿谈判的记录。拆除行为本身可以起诉确认违法，确认之后再主张赔偿。 问：无证房的面积怎么算 答：合法部分和违法部分分开算。有证面积按合法建筑补偿，超出部分进入违建审查。整体按一个数字处理的做法，多半把合法部分也算掉了。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层

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