住改非，一般也叫住改商。是指在国有国有或者集体土地上的住宅利用其沿街的得天独厚的优越地理位置，改变自己住宅为商铺进行经营。
北京在明律师事务所拆迁律师在代理的实际案件中反馈出来的住改非现象是：一些沿街的住户，最开始其房屋是用来居住的。房产证上也注明的是住宅。后来由于生活或其他方面的需要，便将住房改造为商铺，并依法取得了营业执照、税务登记证等营业证件，进行了数年的营业，使之形成了事实上的商铺。这就是“住改商”。
当这样的房屋遇到征收拆迁的时候，纠纷就出来了。实践中，征收方遇到这样“住改非”的房子，会尽可能的按照普通住宅进行补偿，依据就是房产证上的房屋性质是住宅。
但这对于被征收人来说，很显然不合理。如果仅仅按照住房的标准来补偿数年的商铺经营利益，那么这个补偿肯定是远远不足以保证自己原有的经济利益的。
那么，问题来了：住改非的补偿标准到底应该是怎样的呢？
在明律师说法：
被征收人需要明确一个理念，那就是对于“住改非”的房屋补偿，在法律上并没有一个统一的规定。确定其具体的补偿标准或补偿额度，要参照地方的政策标准。但可以肯定的是，不管怎样，“住改非”是必须要有补偿的。这在2003年9月国务院办公厅发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中有规定。即：
通知》明确要求各地对“住改非”房屋，根据其经营情况，经营年限及纳税等实际情况给予补充。
另外，在其他有关条例里也有规定：被拆迁房屋性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定.
这些规定主要有以下四种形式，即：
1、大部分按照住宅房屋和非住宅房屋的平均值来确定;
2、 有些地方住改非也可以按照商业用房进行补偿;
3、 有些地方规定年限，利用年限作为分界点，即一定年限后只按照住宅进行补偿;
4、 参照商业用房的标准，根据沿街的具体地理位置进行补偿。
所以说，每个地方对于住改非的政策都不尽相同，对于具体适用标准，主要参考当地的拆迁政策。
北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所，团队坚持“只为被拆迁人维权”的理念，致力于维护被拆迁人合法权益，帮助被拆迁人获取更多合理补偿。
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