旧城改造来袭，不会这几下你的补偿可能贬值一半！

导读：如今拆迁领域的现实就是，旧城改造、棚户区改造类项目占据了最大的比重，不叫这类名字的项目已经是越来越难寻摸了。而棚改补偿安置偏低也是客观存在的事实，老百姓必须学会一些应对手段才能力保自己不被“拆穷”，在失去房屋后拿到手的补偿安置不会严重贬值。道理方面，在明律师已经论述得差不多了，余下的，就是实实在在的招了！

其一，针对房屋征收决定提起诉讼

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，一个棚户区改造类项目的“命门”——房屋征收决定是可诉的。问题在于诉什么？在明律师提示大家以下几个点：

（1）审查涉案项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划（此即所谓的“四规划一计划”，是此类项目必须有的，即使政策上有“绿色通道”，也不得省略、跳步）；

（2）审查涉案项目是否依法进行了社会稳定风险评估；

（3）审查涉案项目的补偿费用是否足额到位、专户存储、专款专用；

（4）审查涉案项目是否在决定前进行了意愿征询并达到了规定的同意比例（此为此类项目独有的步骤，一般同意率不得低于90%）；

（5）审查涉案项目是否依法拟定了征收补偿方案，是否进行了论证、公告、征求公众意见程序，是否在多数被征收人不同意时组织了听证，是否根据听证情况进行了修改。

（6）对涉案项目的“暂停公告”或“征收范围公告”内容进行审查。

需要指出的是，上述事项的举证责任在区县一级政府一方。被征收人需要做的是当庭对有关证据进行质证，找出其中的违法点和自相矛盾之处，通过庭审搭建的协商沟通平台力促补偿安置争议的解决。

其二，针对房屋价值评估环节申请复核、专家鉴定、举报直至诉征收补偿决定

评估是国有土地上房屋征收的核心环节，同样是旧城改造类项目的重中之重。上述4种手段在明律师此前曾多次提及，这里不再赘述。需要明确的是，对于实践中常见的“预评估”步骤，被征收人要注意对补偿方案的阅读和理解，正确把握“预”和“正式”之间的关系，避免出现以预评估替代正式评估的问题，从而免受预评估较为潦草、随意等情形的危害。这里重点提示大家5个问题：

（1）评估机构的选择权不容有失，否则评估行为违法；

（2）评估机构必须入户实地查勘，凡是没入户的必然违法；

（3）重点审查涉案分户评估报告中评估师的签字确认，一旦出现签字造假的情形要及时向当地住建部门直至住建部进行举报；

（4）对评估报告的内容进行初步审阅，若过于简略（只有几页纸）、没有评估方法及比照对象的信息等则很可能有失公平准确；

（5）不满评估结果，复核一定要提；是否专家鉴定则要看评估违法状况、当地实际情况、被征收人的经济条件等情形而定，最好咨询专业法律、评估人员的意见；

最后需要补充的是，必要时被征收人可自行委托信得过、名誉好的评估机构对涉案房屋进行评估，并将评估结果在随后诉征收补偿决定的庭审中予以出示。

其三，征收补偿决定务必要诉！！！

请广大被征收人将这句话反复读3遍以上，令其融入到灵魂、血液中去，直至实现对“征收补偿决定”这6个字的条件反射。怎么诉呢？也是一句话：所有在前面的程序中你认为受到的不公平、不合理的待遇，都可能成为诉征收补偿决定的理由。具体的哪个能成立、哪个可以在庭审中提出、哪个要落实在纸面上，就交给你的律师去做吧。

其四，针对形形色色的逼迁、诱签手段兵来将挡，及时回应

棚户区改造项目由于强调效率、企业参与，其中的逼迁情形是较为普遍的。传统的有断水断电断路断气断暖这“五断”，以及打砸抢、扔爆竹、泼大粪、高音喇叭甚至直接的人身攻击，新一点儿的则是针对亲友的“株连式逼迁”。实践中，这些花样不断翻新、变形，继而衍生出了许多新的花样，譬如对于沿街商铺类房屋较为常用的“修建隔离墙”进行围困，有时墙高可达6米以上，可彻底断了被征收人在此地居住、经营的念想，让其感受蹲监狱一般的滋味。须知，这些下三滥的行径都是严重违法的，被征收人要勇于依靠法律各个击破，狠狠打击违法征收行为的嚣张气焰。对于隔离墙围困，就完全可以向当地城管部门直至市区两级政府进行举报要求其对征收方的违建行为进行查处。若有关部门不作为，被征收人就可直接提起行政诉讼，要求确认其不作为行为违法。同时，也可直接针对建墙行为起诉，要求确认此行为违法。

在明拆迁律师最后想提示大家的是，正是通过上述这些稳、准、狠的强势回应，被征收人才有望在棚改乱局中力保自己的补偿安置不严重失分。获取1:1以上的补偿安置是天经地义的事理，更是法律明确赋予被征收人的权利，这一切都不因“棚户区改造”“城市更新”这一类新名词的出现而发生任何变化。

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