【在明说法】杨在明：旧城改造，你要一关一关过！

#杨在明

#旧城改造

在明小编 2018-09-18 10:50:51

咨询

导读：旧城改造是现在征收领域出现频率很高的一个词，我们节目里多次提到的棚户区改造、城中村改造等都属于这一范畴。其实，无论如何变换名目，大家只要明确一件事，这类项目都属于《

杨在明

北京在明律师事务所主任律师

第一关：意愿征询表态

在《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第12条中规定：因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。

细心的朋友可能发现，我们在节目中多次引述过这一条款，主要是能够纠正很多被征收人朋友的一个误区。不要轻信了他人不负责任的说法，误以为“意愿征询”不重要，也不会影响征收时的补偿安置。通过这条规定我们可以看到，作为被征收人的最初表态，意见征询程序十分重要。一旦同意改造项目实施的比例“达标”，接下来的很多事情都是被征收人难以左右的。要不要同意改造？被征收人决不能稀里糊涂就做决定，一定要在全面了解项目的基本特征的前提下慎重决定。

第二关：模拟搬迁协议

一些被征收人翻遍《国有土地上房屋征收与补偿条例》也没找到“模拟搬迁协议”这个名词。可以说，这类特殊的补偿安置协议是征收方针对旧城改造类项目所量身打造出来的创新产物。探索它的意味，我们可以看一看地方性的规定。

《成都市人民政府办公厅关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》中规定，对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造，需要征收房屋的，应当将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节……旧城区改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议的，五城区政府、高新区管委会可依法作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案；改造范围内100%住户签订模拟搬迁协议的，不再另行签订征收补偿协议，模拟搬迁协议与征收补偿协议具有同等法律效力。

请注意，根据成都的这一规定，当模拟签约比例达到95%时，即可作出房屋征收决定并随之确定征收补偿方案。这就意味着被征收人所能获得的补偿安置基本上就是模拟搬迁协议中约定的数额了。而一旦签约比达到100%，预签的协议就等同于最终的补偿安置协议，也就是说补偿程序基本上就到此结束了，被征收人也丧失了提升补偿的可能性。可以说：每一个同意预签约的被征收人，都在为实现这一比例充当基数。而每个人最终补偿权益的实现，在一定程度上也要寄希望于其他被征收人的签约决定。这就意味着，被征收人一旦选择了签约，就将自己的命运和集体捆绑在了一起，不再是掌握在自己手上了。所以，要不要签模拟搬迁协议，被征收人一定要想清楚，再慎重下笔。

第三关：纯货币补偿的奖励诱惑

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定，旧城改造项目中的被征收人有权选择就近地段的回迁安置，征收方必须予以满足。而实践中，出于对当地房地产市场拉抬的目的，征收方通常会设置奖励政策鼓励被征收人选择纯货币补偿。例如，刚才提到的成都市的《通知》中即规定：选择货币补偿的，住宅按改造范围内房屋评估价的30%给予购房补贴；非住宅按改造范围内房屋评估价的20%给予购房补贴。同时还可按改造范围内房屋建筑面积另给予每平方米不超过500元的奖励。

不过，不论是坚持回迁还是选择更加灵活的纯货币补偿，选择权始终是在被征收人手上的，怎样才能让征收后的居住条件真正得到提升与改善，还要根据您的家庭具体情况来进行抉择。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

　　在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！

已有

2041

报名

李***

182*****23232

报名成功

最新新闻

遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿

违法强拆最麻烦的地方，不在认定难，在时间短。房子倒了以后，确认违法之诉只有六个月，赔偿请求的时效是两年，两条线各走各的，谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上，等想起来起诉，期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项，按顺序摆清楚。

18年09月18日

遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来

房子倒下去只要十来分钟，把原来的样子说清楚，可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少，常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西，当天能拍就拍，拍不到第二天补。补不回来的那部分，往后每一步都会吃亏。

18年09月18日

合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套

一次强拆合不合法，不用听谁嗓门大，看三件事就够：谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路，法院裁定之后由政府组织；违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法，也都可能违法，区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题，它直接决定您后面走哪条路：拆得合法，争的是补偿数额；拆得违法，先确认违法，再谈赔偿。

18年09月18日